界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
8月伊始，上海如約開(kāi)啟了年內(nèi)第二輪第二場(chǎng)土拍大戰(zhàn)，9宗地共攬金238億元。
隨著下午青浦兩塊地順利成交，為期兩天的土地供應(yīng)正式落下帷幕。本場(chǎng)土拍的最大看點(diǎn)非杭州房企綠城莫屬，今年首次入滬便連中三元，在拼運(yùn)氣的上海土拍中屬于先例。
這令想要重倉(cāng)上海的房企們有些驚訝，甚至是羨慕?！捌敢凰悖G城這次會(huì)大豐收，我們就不來(lái)了。”一名房企投拓人士向界面新聞感嘆，萬(wàn)分之二點(diǎn)零六的概率被綠城中了，還拿到的都是好地。
據(jù)界面新聞?dòng)?jì)算，綠城在這場(chǎng)土拍中的拿地金額、拿地宗數(shù)和建筑面積均排名第一。青浦徐涇、嘉定南翔和閔行梅隴三塊地共計(jì)成交金額約139.1億元，建筑面積34.98萬(wàn)平方米。
更為關(guān)鍵的是，綠城所搖中的這三塊地都是這輪土拍中最熱門(mén)的地塊。在此次出讓的9宗地中，以青浦徐涇、嘉定南翔、浦東川沙和閔行梅隴的4宗地塊熱度最高，因地段較好且配套完善，預(yù)計(jì)去化周期也會(huì)較快，每宗地都有超過(guò)10家以上房企參拍，進(jìn)入搖號(hào)階段。
其中，青浦徐涇地塊共有19家競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名，上海土拍市場(chǎng)“常客”如華發(fā)、建發(fā)、象嶼、國(guó)貿(mào)保利、招商蛇口、中鐵建等均在其列，此外綠城、中海、安徽高速、華潤(rùn)、萬(wàn)科、越秀等房企也紛紛來(lái)競(jìng)爭(zhēng)本批次最具競(jìng)爭(zhēng)力的地塊，預(yù)計(jì)搖號(hào)中簽率僅5.6%。
該地塊東至官路浜，南至雙聯(lián)路，西至經(jīng)五路，北至徐德路，起始價(jià)25.96億元。最終，還是本場(chǎng)土拍的“最大贏家”綠城以28.56億元將地塊收入囊中，溢價(jià)率10%。
時(shí)隔三年，重回上海土拍戰(zhàn)場(chǎng)的華潤(rùn)置地也是被命運(yùn)眷顧的房企之一。在這場(chǎng)土拍中，華潤(rùn)共參拍了上述4塊熱門(mén)地，最后以29.84億元搖中了“14選1”的浦東新區(qū)川沙地塊。加上首輪土拍中競(jìng)得的青浦西虹橋地塊，華潤(rùn)今年在滬拿地金額已達(dá)60億元。
青浦區(qū)西虹橋蟠東路地塊算得上這場(chǎng)土拍的次熱地塊，共吸引了龍湖、招商、中建八局、上海同濟(jì)、安徽置地5家房企參與報(bào)名，最終由上海同濟(jì)房地產(chǎn)通過(guò)搖號(hào)競(jìng)得，成交價(jià)13.32億元，溢價(jià)率9.66%。
上海同濟(jì)上次在上海拿到地還是三年前。2020年6月18日，上海同濟(jì)房地產(chǎn)有限公司以11.48億元競(jìng)得上海松江泗涇鎮(zhèn)一宗住宅用地，樓面價(jià)27609元/平方米，溢價(jià)率15.04%。如今重返土地市場(chǎng)并且命中率100%，只押注西虹橋地塊，最終仍然能如愿以償。
此外，還有浦東新區(qū)惠南地塊、普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊和奉賢區(qū)奉賢新城地塊是溢價(jià)成交。
具體而言，上海泉山房地產(chǎn)競(jìng)得浦東新區(qū)惠南新市鎮(zhèn)宣橋21和22單元D-02地塊，最終成交總價(jià)3.53億元，成交樓面價(jià)為19559元/平方米，溢價(jià)率0.28%。
較之核心區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈的地塊迎來(lái)數(shù)十家房企爭(zhēng)奪，上海泉山更傾向于選擇外圍區(qū)域的一些低總價(jià)地塊，進(jìn)入門(mén)檻較低，比如去年和今年首批次土拍參拍了金山亭林地塊，不過(guò)都以失望告終。此次轉(zhuǎn)戰(zhàn)懸橋，終于成功實(shí)現(xiàn)落子。
上海寶華聯(lián)合上海東苑以32.88億元拿下普陀區(qū)桃浦科技智慧城地塊，成交樓面價(jià)為43655元/平方米，溢價(jià)率4.05%。
在中指研究院上海高級(jí)分析師陳炬蘭看來(lái)，僅從這次的普陀桃浦科技智慧城地塊拍賣(mài)情況來(lái)看，房企的投資更加慎重了?！氨敬瓮僚闹刑移值貕K僅2家企業(yè)參與競(jìng)拍，而一批次中同樣是桃浦地塊超10余家企業(yè)參與，在今年桃浦新房入市表現(xiàn)不及預(yù)期的情況下，房企在核心區(qū)域拿地也開(kāi)始更加謹(jǐn)慎?！?/p>
另一宗溢價(jià)成交地塊位于奉賢區(qū)奉賢新城，上海奉賢發(fā)展以7.63億元競(jìng)得，成交樓面價(jià)為21278元/平方米，溢價(jià)率1.33%。
上海這次土拍只有1宗地塊底價(jià)成交，奉賢區(qū)奉賢新城16單元05A-02地塊，競(jìng)得者是上海臨港&奉賢新城建設(shè)聯(lián)合體，成交價(jià)11.78億元，成交樓面價(jià)為7448元/平方米。
據(jù)陳炬蘭總結(jié)，本次土拍的特征是參拍房企減少，聯(lián)合體變多。
相比7月二批次第一場(chǎng)供地，本次參拍房企有所減少，主要是因?yàn)楸敬喂┑販p少且部分地塊質(zhì)量較差所致。同時(shí)，本輪參拍房企聯(lián)合體明顯增加，甚至出現(xiàn)6家企業(yè)聯(lián)合體，也是在新模式下房企通過(guò)聯(lián)合體的方式增加拿地概率及減少拿地風(fēng)險(xiǎn)所致。
而且，熱度分化還在加劇。本次土拍中徐涇、南翔、梅隴、川沙地理位置及板塊新房市場(chǎng)表現(xiàn)較好，4宗地塊均超十余家房企參拍，而桃浦、惠南、奉賢新城4宗地塊參拍房企均不超過(guò)3家，且主要是本地城投參與。
這與當(dāng)前市場(chǎng)整體仍然處于下行階段有關(guān)。即便是樓市政策暖風(fēng)頻頻出來(lái)，但政策力度、落地時(shí)間甚至最終的效果如何都面臨不確定，開(kāi)發(fā)商都默契地向土地市場(chǎng)按下了謹(jǐn)慎鍵。要牢牢盯緊優(yōu)質(zhì)地塊，絕不冒任何風(fēng)險(xiǎn)去拿一些看似命中率較高但存在去化難度的地塊。
雖然如此，在樓市風(fēng)向標(biāo)上海，未來(lái)房企的拿地難度還會(huì)繼續(xù)加大。
正如同策研究院首席研究員宋紅衛(wèi)所言，這兩年上海土拍市場(chǎng)出現(xiàn)了很多新面孔，不少小城市區(qū)域深耕的房企或者央國(guó)企也突然到上海來(lái)拿地，“他們不再看好此前自己所在的城市，都要找投資安全邊界更高的一線城市。”