界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
在房地產(chǎn)銷(xiāo)售端以及融資端均未有明顯改善的情況下，房企仍未走出生存困境，沒(méi)有誰(shuí)敢保證不會(huì)成為下一個(gè)陷入違約漩渦的企業(yè)。
為了獲取更多現(xiàn)金流，堅(jiān)守公開(kāi)債務(wù)零違約的雅居樂(lè)已啟動(dòng)去年11月以來(lái)的第四次股權(quán)融資，但受股價(jià)下跌影響，預(yù)計(jì)籌集資金比前三次都會(huì)更少。
據(jù)雅居樂(lè)8月1日公布，其擬以先舊后新方式配售3.46億股，占擴(kuò)大后股本6.86%，每股1.13港元，較7月31日收市價(jià)1.38港元折讓18.12%。
此次配售事項(xiàng)所得款項(xiàng)總額預(yù)計(jì)約3.91億港元，凈額約3.87億港元，擬用作償還現(xiàn)有債項(xiàng)再融資及一般企業(yè)用途。
雅居樂(lè)此輪首次配股融資是在去年11月16日，配售價(jià)格為每股2.68港元，較前一個(gè)交易日折價(jià)17.8%，最終籌集資金凈額約7.83億港元；第二次配股融資在去年12月20日，配售價(jià)格每股2.32港元，折讓17.4%，最終募集資金6.17億港元。
今年1月11日，雅居樂(lè)啟動(dòng)第三次股權(quán)融資，以每股2.25港元的價(jià)格配售2.195億股股票，籌集資金4.89億港元，主要用于償還2025年到期的本金為5億美元的無(wú)抵押債券的尚未償還票息付款、現(xiàn)有債項(xiàng)再融資及一般企業(yè)用途。
雅居樂(lè)慣用的股權(quán)配售方式是先舊后新，即先將大股東現(xiàn)有股份配售給新投資者，然后公司發(fā)行新股補(bǔ)齊大股東所出售股份。相較于直接發(fā)行新股，先舊后新方式時(shí)間短、效率高，同時(shí)配售給投資者的股份沒(méi)有禁售期，可以讓投資者實(shí)時(shí)買(mǎi)賣(mài)，較受資本市場(chǎng)歡迎。
通過(guò)這四次股權(quán)融資，雅居樂(lè)累計(jì)籌集資金約為22.8億港元。
除了雅居樂(lè)外，還有不少房企也都選擇通過(guò)配股來(lái)補(bǔ)充資金，相較于債券融資，股權(quán)融資不會(huì)增加企業(yè)的負(fù)債。
不過(guò)，不同于A股及H股上市房企，雅居樂(lè)、碧桂園這類(lèi)港股上市的紅籌股配售時(shí)不需要證監(jiān)會(huì)審批，發(fā)行更為迅速，大概在發(fā)布股權(quán)融資計(jì)劃后一周左右完成，因此也可以看到，這兩家房企也是此輪股權(quán)融資潮中配股次數(shù)較多的代表。
就在雅居樂(lè)發(fā)布配股計(jì)劃的同日，資本市場(chǎng)也傳出碧桂園將按每股1.3港元配售18億股股份的消息，并稱(chēng)配股融資所得的約23.4億港元用于償還債務(wù)。不過(guò)，碧桂園隨后澄清道，并未就建議交易訂立最終協(xié)議，且現(xiàn)階段并不考慮建議交易。
如此看來(lái)，雅居樂(lè)能夠再次籌劃配股融資算是不錯(cuò)的結(jié)果。
相比港股股權(quán)融資仍有一定空間， A股上市房企的融資卻仍未有真金白銀落地。
據(jù)界面新聞了解，去年11月A股房企股權(quán)融資全面重啟以來(lái)，已有超過(guò)30家涉房上市企業(yè)籌劃股權(quán)再融資，但大部分已有預(yù)案的上市房企股權(quán)融資申請(qǐng)都還在審批流程中，招商蛇口、保利發(fā)展、中交地產(chǎn)、大名城、福星股份等少數(shù)幾家完成審批，但目前未有成功發(fā)行股份的案例。
對(duì)于雅居樂(lè)來(lái)說(shuō)，股權(quán)融資雖然存在攤薄原股東權(quán)益的弊端，但已是其目前能拿到的成本最低且相對(duì)暢通的的資金。
可以看到，去年11月支持房企融資的“三支箭”發(fā)出后，地產(chǎn)行業(yè)融資環(huán)境雖有所改善，但整體并不明顯。
中指研究院指出，2021年下半年地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)開(kāi)始進(jìn)入下行周期，融資規(guī)模大幅回落，2023年上半年延續(xù)了下降態(tài)勢(shì)，但降幅已大幅收窄。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2023年1-6月，房地產(chǎn)行業(yè)共實(shí)現(xiàn)非銀類(lèi)融資4041.7億元，同比下降16.2%，。其中信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托銳減，信用債成為融資主力。
從發(fā)行結(jié)構(gòu)來(lái)看，信用債的發(fā)行主體以央企、地方國(guó)企為主，今年上半年國(guó)央企發(fā)行占比近90%，與去年同期基本持平；民營(yíng)房企發(fā)行占比相比去年同期微升0.6個(gè)百分點(diǎn)。
億翰智庫(kù)認(rèn)為，雖然“三支箭”發(fā)出后行業(yè)融資有所改善，但是信用資質(zhì)稍差的企業(yè)融資改善并不明顯，加之銷(xiāo)售持續(xù)承壓，對(duì)行業(yè)流動(dòng)性危機(jī)發(fā)酵仍不可掉以輕心。
在房地產(chǎn)行業(yè)艱難復(fù)蘇的背景下，房企自身“造血”能力也依然未得到修復(fù)。據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月31日，已有超70家港股及A股上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了今年上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，約有44家預(yù)告上半年歸母凈利潤(rùn)為虧損，占比超過(guò)六成。
去年同期還盈利33.5億元的雅居樂(lè)也難以避免，今年上半年已預(yù)告虧損。
在自身“造血”能力受損的情況下，雅居樂(lè)無(wú)疑需要更多靠外部融資來(lái)償還即將到期的債務(wù)。
據(jù)界面新聞了解，去年8月，雅居樂(lè)扛過(guò)了償債高峰，最近一筆到期的美元債將是2025年1月到期的本金為5億美元的無(wú)抵押債券。不過(guò)，雅居樂(lè)2023年還有一筆10月到期的境內(nèi)公司債，總規(guī)模約為12億元。
事實(shí)上，不僅雅居樂(lè)，地產(chǎn)行業(yè)三季度也將迎來(lái)一輪償債高峰。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，截至2023年6月末，2023年下半年房企尚在存續(xù)期的債券余額為4361.6億元，一年內(nèi)到期余額為9277.6億，其中信用債占比64.3%，海外債占比35.7%，境內(nèi)債務(wù)償債壓力較大。三季度為仍為償債高峰，單月到期余額近九百億。
億翰智庫(kù)指出，在銷(xiāo)售承壓和信用脆弱的環(huán)境下，只要企業(yè)資金面稍有裂縫，都極有可能形成惡性循環(huán)，導(dǎo)致銷(xiāo)售和融資的不斷惡化，最終可動(dòng)用資金走向枯竭。