文| 時(shí)代財(cái)經(jīng)App 劉新歌
編輯 | 黎倩
廣州與迪士尼合作的傳言才剛引發(fā)熱議，廣州本土的初代主題樂園世界大觀相關(guān)地塊就被推上了土地市場(chǎng)。
近日，廣州公共資源交易中心掛牌天河區(qū)黃云路AT1003011、AT1003072地塊。這是世界大觀上架的第一宗宅地，也將是廣州土地歷史上一宗重磅地塊。地塊起拍總價(jià)高達(dá)63.9億元，僅競(jìng)買保證金就需12.78億元，起拍樓面價(jià)達(dá)46930元/平方米，躋身廣州宅地樓面價(jià)TOP10。
世界大觀位于廣州天河?xùn)|圃，于1995年10月開業(yè)，曾是廣州最火的游樂園，巔峰期月均客流量超10萬人。但短暫爆紅后急速跌落，從1997年起開始走下坡路，2009年停業(yè)后荒廢至今。此番被盤活，世界大觀或變身為豪宅樓盤，這片土地也將重現(xiàn)生機(jī)。
世界大觀不是樂園變地產(chǎn)項(xiàng)目的首例。時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，與其同期的東方樂園、森美反斗樂園、番禺飛龍世界等廣州初代樂園，已先后進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，“隨著城市的發(fā)展、社會(huì)環(huán)境的改變，這些地塊、區(qū)域不再適合做樂園，適應(yīng)市場(chǎng)需求做出改變，且能雙方共贏的話，未嘗不可?！?/p>
停業(yè)14年，樂園要變豪宅
上世紀(jì)八九十年代，一批主題樂園在珠三角興起，如深圳的錦繡中華、中華民俗村、世界之窗等，引領(lǐng)了休閑旅游的風(fēng)潮，也在初期獲得較大的商業(yè)成功。
這股風(fēng)也刮到了廣州。1995年，即深圳世界之窗開業(yè)一年后，同樣微縮復(fù)制世界景觀的世界大觀在廣州面市。它占地48萬平方米，以1:1的仿造比例匯集了100多個(gè)國(guó)家的建筑雕塑、地貌奇觀和園林藝術(shù)，還設(shè)有時(shí)代廣場(chǎng)、巴黎歌劇院、古希臘劇場(chǎng)等六大劇場(chǎng)和飛機(jī)艦船表演、水上運(yùn)動(dòng)場(chǎng)等四大游樂區(qū)。
上世紀(jì)90年代，國(guó)內(nèi)游樂園產(chǎn)品尚不豐富，融合了藝術(shù)表演和現(xiàn)代游樂的世界大觀面市后爆火，初開業(yè)時(shí)在廣州幾乎無可匹敵。1996年更為鼎盛，每月平均客流量超過10萬人，每月門票收入高達(dá)兩三千萬元。
世界大觀和世界之窗的淵源，從名字即可見一二。國(guó)家高端智庫CDI研究員宋丁對(duì)時(shí)代財(cái)經(jīng)稱，世界大觀由世界之窗的主設(shè)計(jì)師打造，仿建比例高于世界之窗（備注：世界之窗有1:1、1:5、1:15等不同仿建比例），設(shè)計(jì)、技術(shù)等各方面也有心超過世界之窗，只是未獲得市場(chǎng)認(rèn)可。
與融匯了埃及金字塔、澳大利亞悉尼歌劇院、意大利比薩斜塔等世界著名景觀的世界之窗不同，世界大觀以典型民居、公共建筑為主，景點(diǎn)相對(duì)缺少代表性、標(biāo)志性和震撼性，游樂和表演項(xiàng)目也與世界之窗雷同，開業(yè)兩三年后即由盛轉(zhuǎn)衰。
世界大觀從開業(yè)第三年即1997年起開始走下坡路，此后歷經(jīng)外包、糾紛、大股東股權(quán)拍賣等曲折，最終也未迎來新生，最終于2009年選擇無限期閉園停業(yè)。曾經(jīng)熱鬧喧嚷的樂園，沒落為少人問津的廢墟荒林。
隨著廣州發(fā)展重心東移，東圃逐漸成為城市新區(qū)。世界大觀這塊曾經(jīng)“遠(yuǎn)離都市塵囂”的土地，價(jià)值日漸提升，為盤活提供了基礎(chǔ)。
今年4月26日，《天河區(qū)世界大觀地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃》獲批，涉及用地面積48.94萬平方米，其中住宅用地5塊，商業(yè)用地3塊，另有小學(xué)、文化站、超市等公服配套。居住用地集中在月亮湖南側(cè)，建筑規(guī)模約21萬平方米，結(jié)合規(guī)劃地坪標(biāo)高，建筑高度約45-52米。
本次出讓的首批宅地起拍樓面價(jià)高達(dá)46930元/平方米，若觸及封頂價(jià)，樓面地價(jià)將約為53970元/平方米。黃韜稱，這決定未來的產(chǎn)品一定是豪宅?！岸抑苓呅卤P、二手房的單價(jià)也在7、8萬元至10萬元之間，說明市場(chǎng)能夠接受這個(gè)價(jià)位的產(chǎn)品?！?/p>
貝殼找房數(shù)據(jù)顯示，世界大觀周邊在售新盤有縵云廣州、保利天匯、合景·臻頤府，二手樓盤有合生帝景山莊、龍湖首開天宸原著、華潤(rùn)天合等，均價(jià)均超7萬元/平方米。其中，合景·臻頤府均價(jià)更達(dá)10萬元/平方米。項(xiàng)目地塊由合景泰富于2020年11月拿下，總價(jià)48.65億元，樓面價(jià)51463元/平方米。
根據(jù)規(guī)劃，世界大觀不僅將被整體盤活，遠(yuǎn)期還將聯(lián)動(dòng)大觀村舊改等周邊地塊，將城市軸線向奧體中心延伸?？梢灶A(yù)見，未來這里將構(gòu)建為一片高端居住區(qū)。
因此，雖然地價(jià)高企，不少房企還是蠢蠢欲動(dòng)，越秀地產(chǎn)、保利發(fā)展等幾家央、國(guó)企都有意向參與?！疤貏e是保利、華潤(rùn)，在地塊附近已有項(xiàng)目，清楚片區(qū)的銷售情況，底氣會(huì)更足一點(diǎn)?！秉S韜稱。
樂園的盡頭是地產(chǎn)？
和世界大觀一樣在發(fā)展中逐漸沒落的廣州初代樂園，還有白云區(qū)的東方樂園、太陽島樂園，番禺區(qū)的森美反斗樂園、飛龍世界，以及世界大觀附近的天河航天奇觀等。
東方樂園、太陽島樂園早在1985年即已開業(yè)，前者主要為過山車、摩天輪等機(jī)械游樂項(xiàng)目，后者以水上項(xiàng)目為特色。森美反斗樂園、飛龍世界、航天奇觀與世界大觀同期，其中飛龍世界以蛇文化而知名。
這些構(gòu)筑了一代人童年記憶的樂園，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)不善、投資不足等原因，在2000年前后相繼歇業(yè)，有的開業(yè)僅短短3年。不過，在房地產(chǎn)發(fā)展浪潮中，這些樂園的土地也先后被盤活，上演了一番“樂園盡頭是房地產(chǎn)”的戲碼。
時(shí)代財(cái)經(jīng)查詢發(fā)現(xiàn)，東方樂園于2004年歇業(yè)，一年后拆除改建為白云國(guó)際會(huì)議中心，這是目前廣東省最大的綜合性會(huì)議中心。森美反斗樂園則被緊鄰的華南碧桂園“吞并”，打造為華南碧桂園“翠山藍(lán)天”臨山別墅。2011年停業(yè)的航天奇觀樂園，土地也被收儲(chǔ)，一、二期地塊分別于2020年7月、2022年10月成功出讓。
黃韜則表示，初代樂園單純靠門票、紀(jì)念品、活動(dòng)等賺錢，不少樂園的確不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)，又沒有長(zhǎng)期的投資運(yùn)作，調(diào)整控規(guī)、轉(zhuǎn)讓土地，讓其發(fā)揮更大價(jià)值無可厚非。
他指出，住房制度改革后，房地產(chǎn)進(jìn)入高速發(fā)展期，此時(shí)及以后的樂園也初步有了聯(lián)動(dòng)開發(fā)的意識(shí)，拿地和發(fā)展模式都有相應(yīng)變化，如廣州長(zhǎng)隆早期就有住宅用地，開發(fā)了長(zhǎng)隆瓏翠花園項(xiàng)目。
今年4月20日，長(zhǎng)隆還與華潤(rùn)置地聯(lián)手拿下由2宗宅地、2宗商業(yè)用地組成的廣州番禺長(zhǎng)隆“超級(jí)地塊”，拿地總價(jià)高達(dá)197.21億元。拿地不到10天，地塊即已動(dòng)工且開放了展廳。
事實(shí)上，近年來不少房企進(jìn)入主題樂園領(lǐng)域，推出“地產(chǎn)+文旅”模式，即以樂園等文旅產(chǎn)品作為賣點(diǎn)，提高周邊商業(yè)地產(chǎn)、住房地產(chǎn)的價(jià)格，進(jìn)而回籠資金。不過，一旦企業(yè)資金出現(xiàn)問題，樂園便難再獲投入，甚至陷入爛尾。
宋丁認(rèn)為，如果單純做樂園，收益沒有保障。即便是世界知名的迪士尼樂園，也是融合了商業(yè)、酒店、休閑等在內(nèi)的復(fù)合型項(xiàng)目?！霸诖蟪鞘校黝}樂園還是很有號(hào)召力和凝聚力，這也是數(shù)個(gè)城市‘搶’迪士尼的原因，各地政府‘搶’的不只是樂園本身，更是一個(gè)復(fù)合型開發(fā)的基礎(chǔ)平臺(tái)?！?/p>
但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深入調(diào)整期，樂園的“房地產(chǎn)+”模式也受到挑戰(zhàn)，宋丁建議，除了樂園要繼續(xù)提升產(chǎn)品力、品牌度，政府還是要考慮整體開發(fā)，如樂園+商業(yè)、文化、醫(yī)療、教育、居住等，使樂園形成多元開發(fā)、投資互補(bǔ)的發(fā)展模式。