繼江核G10地塊規(guī)劃調(diào)整，品質(zhì)升級(jí)后，近日高科G38地塊也對(duì)此前的項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行了調(diào)整。

要知道，該項(xiàng)目從去年拿地以來，就備受大家關(guān)注，究其原因，一是因?yàn)樵摰貕K的容積率僅有1.2，對(duì)于目前市場(chǎng)來說非常稀缺。二是因?yàn)樵擁?xiàng)目的造型和高科旗下的“院”系產(chǎn)品頗有神似，并且距離高科紫薇堂非常近，不少人猜測(cè)該項(xiàng)目將會(huì)是“高科紫薇堂2.0”版本。

01、高科仙林湖G38規(guī)劃調(diào)整，預(yù)計(jì)最快今年首開入市

近日，南京市規(guī)劃局官網(wǎng)公示了仙林湖高科G38地塊項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)變更方案。

與此前的規(guī)劃相比，最新規(guī)劃的變更主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、4-1#樓西側(cè)下沉庭院室外樓梯取消，下沉庭院西側(cè)增加一處室外樓梯

2、部分樓棟風(fēng)井位置根據(jù)景觀方案微調(diào)

3、4#養(yǎng)老用房門上方增加輕鋼結(jié)構(gòu)雨蓬

 

目前，該項(xiàng)目已取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，但目前尚未銷售，根據(jù)施工圖審查要求以及小區(qū)整體景觀方案優(yōu)化調(diào)整，在保持建筑容積率、建筑高度、建筑密度、日照間距及日照分析等不變的前提下，對(duì)本項(xiàng)目進(jìn)行總平面圖部分風(fēng)井位置、4#樓配套用房平面和立面的規(guī)劃變更。因此此次規(guī)劃調(diào)整對(duì)于項(xiàng)目的整體銷售進(jìn)度不會(huì)構(gòu)成太大的影響，這也意味著，項(xiàng)目離正式公開面世又近了一步！

值得一提的是，雖然項(xiàng)目尚未正式開賣，但是現(xiàn)場(chǎng)卻已是如火如荼的火熱施工景象，據(jù)此前業(yè)內(nèi)同行現(xiàn)場(chǎng)搜集到的線索可知：目前2號(hào)樓、3號(hào)樓、5號(hào)樓和9號(hào)樓施工進(jìn)度較快，或?yàn)槁氏乳_盤的樓棟，值得期待。

該項(xiàng)目位于棲霞區(qū)西崗街道，白雪路以南、陽春路以西。地塊北側(cè)為南京市藝術(shù)小學(xué)，東側(cè)、南側(cè)為龍王山。總用地面積約404萬平方米，地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類居住用地(100%)，容積率1.20，建筑高度18m，建筑密度30%，綠地率35%。

去年7月12日，地塊經(jīng)過1輪競(jìng)拍最終被高科底價(jià)拿下，成交總價(jià)12.7億、樓面地價(jià)26147元/㎡，不設(shè)限價(jià)，由高科&奧體建設(shè)聯(lián)合開發(fā)，高科負(fù)責(zé)操盤。案名定為“高科紫星堂”。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總面積約7.8萬平方米，其中:

地上建筑面積約48萬平方米，主要建設(shè)為11棟5層住宅，2棟低層配套用房，功能為物業(yè)用房、養(yǎng)老服務(wù)用房、快件用房及配電房等相關(guān)配套設(shè)施；

地下建筑面積約30萬平方米，主要建設(shè)一層地下室，包含人防設(shè)施、配建停車庫及其他輔助設(shè)施。

從公示的效果圖看，項(xiàng)目外立面或?yàn)槊咨母蓲焓暮妥厣匿X板相搭配，還設(shè)計(jì)了落地陽臺(tái)，看起來低調(diào)又高級(jí)。

 

至于小區(qū)內(nèi)部，打造有下沉庭院，高低錯(cuò)落的景觀樹，還有水景。

因造型跟高科旗下的“院”系產(chǎn)品頗有神似，并且G38地塊距離高科紫薇堂非常近，臨近的地段，相似的案名，同樣的開發(fā)商，當(dāng)時(shí)G38項(xiàng)目就被業(yè)內(nèi)猜測(cè)將是“高科紫薇堂2.0”！

在仙林，高科的品牌號(hào)召力不容小覷！而高科紫薇堂項(xiàng)目作為高科的高端產(chǎn)品線產(chǎn)品，在仙林豪宅市場(chǎng)絕對(duì)占有一席之地！

2017年，高科紫微堂亮相，項(xiàng)目三面環(huán)山、采用干掛石材+金屬材料的外立面、全奢裝精裝品牌、8-10米級(jí)超大橫廳......在那個(gè)高周轉(zhuǎn)的時(shí)代，高科紫微堂的出現(xiàn)，刷新了人們對(duì)高端改善住宅的認(rèn)知。

2019年，項(xiàng)目平墅產(chǎn)品均價(jià)3.8-4.2萬/㎡，合院產(chǎn)品均價(jià)4.2-4.6萬/㎡，直接打破仙林房?jī)r(jià)天花板，且疊墅首付比例5成起。當(dāng)年平墅產(chǎn)品年初首開，當(dāng)年8月就直接售罄收官；至于合院產(chǎn)品，目前還有少量房源在售。

精裝方面，項(xiàng)目三大件使用的是大金空調(diào)、菲斯曼地暖、百朗新風(fēng)，還有康麗根全屋凈水、西門子全屋控制系統(tǒng)、旭格的系統(tǒng)門窗；廚房使用的是德國(guó)嘉格納、德國(guó)美諾以及德國(guó)利勃海爾的冰箱 ；衛(wèi)浴使用的是瑞士勞芬浴缸、德國(guó)當(dāng)代龍頭、德國(guó)漢斯格雅的花灑......

目前，在鏈家網(wǎng)，高科紫微堂的二手房掛牌價(jià)格超5.9萬/㎡，整個(gè)小區(qū)有20套在對(duì)外出售。

同在仙林湖的高科榮境二期小高層產(chǎn)品，掛牌均價(jià)近4.3元/㎡，今年6月成交一套137.05㎡四室兩廳，成交單價(jià)44510元/㎡。

 

可以說，仙林湖+高科的組合，是城東改善心上的白月光。更別提，這一次容積率僅1.2的高科紫星堂。

由于紫星堂不設(shè)限價(jià)，未來，高科紫星堂毫無疑問將打造仙林湖豪宅市場(chǎng)新的天花板，產(chǎn)品的高度最終能達(dá)到多少，房?jī)r(jià)又會(huì)達(dá)到多少，令人期待。

不過從紫薇堂超6.5萬/㎡的二手房?jī)r(jià)來看，紫星堂新房?jī)r(jià)格今后倒掛幾乎是必然的。目前傳出的放風(fēng)價(jià)是4.5-4.6萬/㎡，而且預(yù)計(jì)今年會(huì)上市。

如果倒掛程度高，高科在仙林湖掀起一輪新的產(chǎn)品主義膜拜和搶房潮在所難免。仙林湖乃至大城東的高端改善客群可以提前準(zhǔn)備起來了。

02、配置醇熟、區(qū)域新房充足

仙林湖在前幾年新房還是比較稀缺的，但今年的幾場(chǎng)土拍，仙林湖成功出讓了G07、G08、G35、G38、G106五幅地塊，很好的為片區(qū)新房市場(chǎng)做了補(bǔ)給；同時(shí)在售的還有中海觀文瀾、云樾觀山府等一些老項(xiàng)目。其中仙林湖G106地塊規(guī)劃時(shí)隔大半年，剛剛于本月出了項(xiàng)目規(guī)劃。

2022年12月20日，仙林湖G106地塊，經(jīng)過1輪報(bào)價(jià)，該地塊被高科拿下，成交總價(jià)12.8億元，成交樓面價(jià)約19173元/㎡。

該地塊位于棲霞區(qū)仙林街道白象片區(qū)，仙林大道以北、天佑路以西。地塊北側(cè)為國(guó)網(wǎng)吉沖110KV交電站，南側(cè)為龍王山，西側(cè)為在建住宅和規(guī)劃商辦地塊，東側(cè)為南京中電熊貓液晶顯示科技有限公司。

總用地面積約3.51萬平方米，地塊規(guī)劃用地性質(zhì)為R2二類居住用地 (100%) ，1.0＜容積率1.90，建筑高度60m，建筑密度20%,綠地率＞30%。

項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案總面積約9.33萬平方米，其中: 地上建筑面積約6.68萬平方米，主要建設(shè)為2棟18層住宅，1棟17層住宅，6棟11層住宅，4棟低層配套用房，功能為快件用房及配電房等相關(guān)配套設(shè)施;地下建筑面積約2.65萬平方米，主要建設(shè)一層地下室,包含人防設(shè)施、配建停車庫及其他輔助設(shè)施。

根據(jù)公示的效果圖顯示，項(xiàng)目設(shè)計(jì)了大面積玻璃幕墻，窗墻比高，頂部做了造型，整體給人以大氣沉穩(wěn)的感覺。

 

根據(jù)出讓規(guī)則，仙林湖G106地塊內(nèi)規(guī)劃不允許設(shè)置配套商業(yè)服務(wù)用房。

值得注意的是，根據(jù)此前資料顯示，原本地塊是目前G106的規(guī)劃，容積率為2.6。現(xiàn)在降低為1.9，未來仙林湖板塊將再添低密住宅！

除了深耕仙林湖的高科之外，目前該板塊還有電建瀧悅雅頌、建發(fā)蘭亭和頌、中海觀文、星葉半山玥府等純新盤在售中。星葉半山玥府于7月15日首開5、16號(hào)樓，共175組搖64套房源，中簽率36.6%。戶型建面約127、133、137、143㎡，成品房交付，銷許均價(jià)約43529元/㎡，首付3成。

瀧悅雅頌在售3號(hào)樓銷許，共102套房源（人才31套、無房31/41套），戶型建面約89、113㎡，全裝修銷許均價(jià)35785元/㎡，另有2000元/㎡升級(jí)裝修包可選，首付3成起。

蘭亭和頌主售1、8號(hào)樓，戶型建面約99、118、143㎡，全裝修銷許均價(jià)約35888元/㎡，另有升級(jí)裝修包1800元/㎡，首付3成。

中海觀文瀾目前在售A1、4、6、7號(hào)樓以及B4、8號(hào)樓，戶型建面約89、108、110、130㎡，全裝修銷許均價(jià)36289元/㎡，另有2000元/㎡升級(jí)裝修包可選，兩梯四戶，預(yù)計(jì)2024年5月交付。

目前，項(xiàng)目所在的片區(qū)周邊交通、商業(yè)、產(chǎn)業(yè)配套已經(jīng)成熟：

交通方面，未來這里3條地鐵環(huán)繞，分別是目前已運(yùn)行的地鐵2號(hào)線、4號(hào)線，還有去年年底開工的寧揚(yáng)城際S5號(hào)線。

商業(yè)方面，周邊游金鷹湖濱天地、萬達(dá)茂以及未來的德基（在建）、仙林蘇寧廣場(chǎng)（在建）等等。

教育方面，有金中仙林分校和金小仙林湖校區(qū)，均已建成開學(xué)，后期還有包括仙林湖北部中學(xué)、鯉魚山幼兒園、南京外國(guó)語學(xué)校仙林分校幼兒園等新學(xué)校在建。

另外板塊內(nèi)名校環(huán)繞，南大、南師大、南郵、南財(cái)?shù)鹊戎苯訉鍓K拔高了一個(gè)檔次！

生態(tài)方面，周邊有紫金山、靈山、羊山湖等多處大型生態(tài)景觀的環(huán)繞。隨著寧鎮(zhèn)揚(yáng)一體化進(jìn)程加快，人才不斷涌入，未來或?qū)⒂瓉砝玫募斜l(fā)。