文|空間秘探 鄭佳鈮
日前，萬達(dá)酒店發(fā)展披露二季度業(yè)績報告，截至二季度末，萬達(dá)酒店整體業(yè)績趕超2019年同期水平。而第二季度萬達(dá)酒店也跑出了“加速度”，新開業(yè)酒店11家，新簽約29家委托管理酒店項(xiàng)目，其中包括11家高端酒店和18家中高端生活方式酒店。上半年以來，以萬達(dá)為代表的頭部地產(chǎn)系酒店在復(fù)蘇的道路上可謂強(qiáng)勁崛起，同樣，上半年拍賣以及流拍的地產(chǎn)系酒店也有增無減，地產(chǎn)系酒店正在經(jīng)歷崛起、療傷與掙扎的涅槃過程。
“帶頭大哥”萬達(dá)酒店
盡管萬達(dá)商管IPO進(jìn)程一波三折，但是作為地產(chǎn)系酒店中的龍頭企業(yè)之一，萬達(dá)酒店的發(fā)展一直保持著穩(wěn)中有長的良好勢頭。今年第一季度，萬達(dá)酒店發(fā)展管理的6家新酒店開始營業(yè)，共有1597間客房。截至第一季度末，萬達(dá)酒店發(fā)展的在營酒店已達(dá)128家酒店以及30253間客房。而根據(jù)最新披露的數(shù)據(jù)，2023年第二季度，萬達(dá)酒店新開業(yè)酒店11家，新簽約29家委托管理酒店項(xiàng)目。截至二季度末，萬達(dá)酒店整體業(yè)績均趕超2019年同期水平。萬達(dá)酒店平穩(wěn)增長背后的強(qiáng)勁復(fù)蘇，讓萬達(dá)在酒店這個行業(yè)中跑出了速度和效率。
從覆蓋程度來看，萬達(dá)酒店新簽約的29家委托管理酒店項(xiàng)目，在我國各個區(qū)域都有所布局，遍布17個省、自治區(qū)和直轄市。從品牌定位來看，萬達(dá)酒店在新簽約項(xiàng)目中涵蓋了高端、高端精選、中高端等5個酒店品牌，其中包括 11 家高端酒店和18 家中高端生活方式酒店。而在華中區(qū)域新簽約的9個項(xiàng)目，都以豪華酒店品牌為主，同時也增加多家高端和中高端酒店。此外，從項(xiàng)目數(shù)量來看，萬達(dá)也是不斷在增加酒店的布局?jǐn)?shù)量。萬達(dá)在新疆新簽約項(xiàng)目5個，加上該地區(qū)已開業(yè)的酒店，萬達(dá)酒店在新疆的布局已逾20個酒店項(xiàng)目。
因此，截止到今年第二季度，萬達(dá)酒店及度假村目前擁有已開業(yè)酒店140余家，籌建及待開業(yè)酒店260余家，覆蓋全球200余座城市。
目前，萬達(dá)系“商業(yè)帝國”包括商管集團(tuán)、文化集團(tuán)、投資集團(tuán)。商管集團(tuán)是其拳頭板塊，旗下運(yùn)營有“萬達(dá)廣場”品牌；文化集團(tuán)，則囊括了影視、體育業(yè)務(wù)等；萬達(dá)投資集團(tuán)，主要在全國投資開發(fā)萬達(dá)廣場、萬達(dá)酒店、萬達(dá)文旅城、萬達(dá)小鎮(zhèn)和住宅項(xiàng)目。
這三大商業(yè)集團(tuán)自然是相互依存的。商管集團(tuán)謀求IPO，主要是應(yīng)對債務(wù)壓力、對賭壓力和境外貸款壓力。萬達(dá)商管決戰(zhàn)IPO之際，債務(wù)卻接踵逼近，7月11日剛兌付了一筆已到期的15.75億元中票，但還有近43億元債券將在明年1月到期。60億小公募發(fā)行注冊被中止，“借新還舊”暫難實(shí)現(xiàn)后，萬達(dá)也開始另謀融資渠道，今年多次被減持的萬達(dá)電影再次被選中，萬達(dá)投資轉(zhuǎn)讓萬達(dá)電影8.26%股權(quán)，東方財富老板娘陸麗麗以21.73億接手。
雞蛋不放在一個籃子里，關(guān)鍵時刻才能起作用。之所以電影股份有人接手，主要在于在國內(nèi)消費(fèi)復(fù)蘇和國家政策大力支持下，中國電影市場迎來全面回暖。7月3日，萬達(dá)電影發(fā)布公告稱，預(yù)計上半年實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤3.8億元至4.2億元，與上年同期相比扭虧為盈;預(yù)計扣非歸母凈利潤為4億元至4.5億元，同樣扭虧。萬達(dá)電影表示，上半年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入67億元至69億元，較上年同期增長35.6%至39.7%。
而經(jīng)歷過2017年出售酒店資產(chǎn)包的萬達(dá)，僅僅過了六年，手中又再次擁有如此多的酒店和品牌，盡管模式已經(jīng)由“重”變“輕”，但萬達(dá)酒店板塊和電影板塊一樣，帶來了更多的現(xiàn)金流和發(fā)展機(jī)遇，萬達(dá)正在成為地產(chǎn)系酒店的“帶頭大哥”。
回血“療傷”的世茂和融創(chuàng)
在崛起的背后，也有一些地產(chǎn)系酒店正在加速“瘦身”。據(jù)空間秘探統(tǒng)計，目前地產(chǎn)系酒店50強(qiáng)榜單中，至少有10家知名地產(chǎn)集團(tuán)正在出售部分酒店資產(chǎn)。主要目的還是“減重”，將原本持有的酒店資產(chǎn)不斷“輕減”化，用以回籠資金來“療傷”，從而實(shí)現(xiàn)以更輕盈的體態(tài)立于市場。
以世茂酒店為例，早前，一則“世茂集團(tuán)掛牌22.5億出售深坑酒店”的消息曾登上熱搜，但不久后，世茂集團(tuán)便“緊急辟謠”。不過，這兩年，世茂確實(shí)在出售核心城市核心資產(chǎn)，其中不少是酒店資產(chǎn)，主要還是解決當(dāng)前世茂面臨的財務(wù)壓力問題。
3月27日，世茂集團(tuán)決定出售其在香港的兩家酒店。據(jù)了解，仲量聯(lián)行獲委托出售世茂集團(tuán)在香港的世茂東涌酒店群，該酒店群包括香港首個開業(yè)的酒店，香港大嶼山的東涌世茂喜來登酒店。據(jù)港媒消息，仲量聯(lián)行代理放售首輪截收意向日期為5月中，賣方開價65億港元。
世茂集團(tuán)有關(guān)人士曾經(jīng)對媒體表示，“為了化債，我們的資產(chǎn)都是可售的，與深坑酒店擺上貨架一個情況?！彼?，大型資產(chǎn)的買賣也是一種正常的商業(yè)交易行為。自2021年流動性壓力曝光以來，世茂一直在積極處置各項(xiàng)資產(chǎn)進(jìn)行資金回籠，包括香港維港匯項(xiàng)目股權(quán)、上海黃浦路229號地塊、廣州亞運(yùn)城股權(quán)、上海外灘茂悅大酒店、北京分鐘寺地塊等眾多資產(chǎn)。不完全統(tǒng)計顯示，世茂通過出售資產(chǎn)合計回籠資金超140億元。
一邊賣，一邊建設(shè)，才能真正“回血”。世茂酒店管理公司助理總裁、世茂喜達(dá)酒店集團(tuán)總裁劉洪波也曾表示，2023年在政策的支持下，國內(nèi)旅游行業(yè)可以恢復(fù)至三年前。同時，出境旅游的有序恢復(fù)，也將促進(jìn)酒店經(jīng)營加速回暖。對此，世茂喜達(dá)酒店集團(tuán)旗下包括巴厘島茂御度假酒店和巴厘島茂御居服務(wù)公寓在內(nèi)的海外項(xiàng)目已恢復(fù)動工，這些其實(shí)為集團(tuán)的擴(kuò)張布局孕育更多商機(jī)，助力旅游服務(wù)行業(yè)邁上新臺階。
除了世茂，今年以來，融創(chuàng)也加快處理手中資產(chǎn)的力度。7月3日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告稱，公司已出售自持物業(yè)資產(chǎn)（即“重慶文旅城”）部分資產(chǎn)。此外，公告表示，由收購方按照協(xié)議約定收購重慶融曼持有的重慶科桑100%股權(quán)方式取得酒店資產(chǎn)。本次交易轉(zhuǎn)讓價款約為4.22億元。
據(jù)了解，在7月3日當(dāng)天，融創(chuàng)還披露了另一宗交易，即新興重工集團(tuán)有限公司向融創(chuàng)中國轉(zhuǎn)讓其持有肇慶市興融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司45%權(quán)益，代價為人民幣5.11億元。
如今，融創(chuàng)通過出售資產(chǎn)來套現(xiàn)這一方式對企業(yè)進(jìn)行療傷，而融創(chuàng)在化債方面也取得了較好的成績。同時，股權(quán)抵債這一動作同樣也讓融創(chuàng)增添回血機(jī)會。融創(chuàng)離走出困境上或許還有一段距離，但是融創(chuàng)的化債表現(xiàn)對于它自身流動性問題也有望進(jìn)行改善。
可見，當(dāng)下地產(chǎn)系酒店并不是都能過上“好生活”，通過變賣資產(chǎn)來化債“瘦身”，抓住核心項(xiàng)目重新出發(fā)，也不失是一種策略。
學(xué)會放手又“牽手”的綠地
不間斷的商業(yè)更迭，正在逐步改變國內(nèi)酒店市場格局。在地產(chǎn)系酒店中，還有一些酒店會以出售部分股權(quán)，與一些實(shí)力“選手”進(jìn)行戰(zhàn)略合作，相互扶持，實(shí)現(xiàn)共贏。
今年年初，根據(jù)綠地控股所發(fā)布的公告表示，綠地控股擬轉(zhuǎn)讓擬將其所持有的綠地酒管52%股權(quán)予明宇商旅，股權(quán)轉(zhuǎn)讓對價為6.24億元。
根據(jù)雙方合作意向，未來，綠地酒管將獲注入上海綠地酒店旅游（集團(tuán)）有限公司旗下4家直營酒店管理公司的股權(quán)、酒店管理業(yè)務(wù)（包括已開業(yè)的和待開業(yè)的酒店管理合同）以及與酒店管理相關(guān)的品牌商標(biāo)等其他知識產(chǎn)權(quán)。這意味著綠地控股旗下的酒店業(yè)務(wù)幾乎全部注入綠地酒管。而明宇商旅接盤的也將是綠地酒旅集團(tuán)的所有酒店相關(guān)業(yè)務(wù)。
明宇商旅作為我國西部地區(qū)規(guī)模最大的民營酒店集團(tuán)之一，聚焦于高端酒店市場，在多個國際性目的地進(jìn)駐旗下多個品牌，是一個戰(zhàn)略合作的實(shí)力外援。
數(shù)據(jù)顯示，截至2022年10月31日，綠地酒管總資產(chǎn)為2.17億元，但總負(fù)債也達(dá)到了1.89億元。實(shí)際上，近幾年綠地控股本身帶有較大的資產(chǎn)壓力，尤其在地產(chǎn)板塊面臨沉重負(fù)荷，出售股權(quán)一方面可以增加合作帶來的新的發(fā)展機(jī)會;另一方面也能夠在一定程度上緩解綠地控股的資金壓力。同樣，對于明宇商旅本次合作能為其進(jìn)軍資本市場提供幫助。
沖擊資本市場只是雙方合作的目的之一，但加快推進(jìn)公司整體輕資產(chǎn)化轉(zhuǎn)型升級應(yīng)該是綠地更大的初衷，學(xué)會放手又“牽手”。
毫無疑問，綠地控股與明宇商旅是一場共贏合作，此次聯(lián)手為兩方在沖擊資本市場上能夠帶來實(shí)質(zhì)性好處。明宇商旅牽手綠地酒管很有可能打造一個頗具實(shí)力的國內(nèi)高端酒店集團(tuán)出來。目前兩家集團(tuán)的重心都在高端酒店市場，實(shí)現(xiàn)合并，規(guī)?？梢赃_(dá)到240家酒店，未來2—3年可突破300家。從目前國內(nèi)酒店集團(tuán)的構(gòu)成來看，在高端領(lǐng)域形成規(guī)?；娜栽谏贁?shù)。以高端酒店方向沖刺IPO，在資本市場也會有更多故事可講。對于綠地來講，更為重要的意義，或許是兩者聯(lián)手讓綠地控股早日實(shí)現(xiàn)向輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型升級。
地產(chǎn)系酒店能否重塑輝煌？
從某種程度上來說，地產(chǎn)與酒店的發(fā)展有著密不可分的關(guān)系，早期的地產(chǎn)為了物業(yè)升值，開啟了與國際酒店品牌戰(zhàn)略合作模式，將腳步邁入了酒店市場。后來，一些地產(chǎn)集團(tuán)開始做起自身酒店品牌。但隨著國際酒店品牌涌向國內(nèi)市場以及本土酒店品牌的迅速崛起，以及后房地產(chǎn)時代的到來，地產(chǎn)系酒店在整個國內(nèi)酒店版圖中，似乎一直缺少存在感。那么，地產(chǎn)系酒店有無可能重塑輝煌？空間秘探認(rèn)為，取決于3個關(guān)鍵點(diǎn)。
走好輕資產(chǎn)關(guān)鍵一步
中國地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了土地紅利、金融紅利時代之后，目前已經(jīng)進(jìn)入到管理紅利時代。在管理紅利時代，輕資產(chǎn)洗牌加速，被擺上貨架的地產(chǎn)系高星級酒店，無論是否拍賣成功，都深知酒店運(yùn)營的邏輯發(fā)生了改變，地產(chǎn)系酒店也開始靠管理模式的進(jìn)行競爭。
輕資產(chǎn)、重運(yùn)營這一觀念變化確實(shí)十分重要。如今“避重就輕”輕資產(chǎn)不僅是地產(chǎn)酒店的發(fā)展方向，也是整個行業(yè)的發(fā)展主流。就地產(chǎn)系酒店來看，巨頭們都開始變賣資產(chǎn)，有的變賣部分資產(chǎn)以合作的模式重新開啟輕資產(chǎn)管理;有的在資產(chǎn)出售后依舊憑著實(shí)力重新投入了輕資產(chǎn)道路。對于酒店而言，特別是以高星酒店為主的地產(chǎn)系，讓酒店回歸住宿屬性、商品屬性，利潤才能得以保障，真正讓地產(chǎn)系酒店實(shí)現(xiàn)專業(yè)化管理的道路。
存量優(yōu)勢不可丟
隨著地產(chǎn)存量時代的來臨，地產(chǎn)主導(dǎo)的高端酒店增量市場結(jié)束了。
目前，城市的更新導(dǎo)致許多酒店巨頭都在進(jìn)場拼搶存量資源，同時也帶來了地產(chǎn)酒店在“存量市場”中的機(jī)會。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，中國的高端酒店物業(yè)70%都在地產(chǎn)企業(yè)的手中。地產(chǎn)企業(yè)如何充分發(fā)揮手中高端酒店物業(yè)的優(yōu)勢，精細(xì)化運(yùn)營，重視品牌價值，才能實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)進(jìn)一步的保值增值。此外，房地產(chǎn)多元化發(fā)展必然會讓一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)成為酒店物業(yè)，也會讓一些過去存在經(jīng)營問題的酒店物業(yè)迎來新生，這對地產(chǎn)酒店也是一個非常好的機(jī)會。
專注打造自身品牌
中國的酒店已經(jīng)由過去國際品牌的“一家獨(dú)大”，變成現(xiàn)在國際本土品牌的“百花齊放”。地產(chǎn)系酒店集團(tuán)也在孵化自己的品牌，除了萬達(dá)，萬科、世茂、金茂、碧桂園、綠地等頭部地產(chǎn)企業(yè)孵化的品牌，也逐步在中國酒店品牌版圖中占據(jù)重要位置。
如今，地產(chǎn)集團(tuán)逐漸洞悉到本土酒店品牌所產(chǎn)生的盈利能力并不遜于國際酒店。地產(chǎn)系酒店須加大對本土酒店品牌的孵化，其一，能夠加大本土品牌在整個市場中的占比;其二，地產(chǎn)集團(tuán)孵化本土品牌能更大程度發(fā)揮出地產(chǎn)系酒店在行業(yè)中的價值，酒店板塊作為地產(chǎn)集團(tuán)多元化發(fā)展產(chǎn)業(yè)的一個重要支撐，也能反哺賦能地產(chǎn)企業(yè)，為地產(chǎn)集團(tuán)迎來發(fā)展更廣闊的空間。
綜上，地產(chǎn)系酒店正在以不同方式迅速崛起，無論是萬達(dá)的“加速度”，還是世茂、融創(chuàng)的“輕裝前行”，抑或是綠地的“放手牽手”，都在以不同的形式促進(jìn)中國酒店產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，期待地產(chǎn)系酒店越來越好，重塑輝煌。