界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 彭飛
房地產(chǎn)行業(yè)大洗牌背景下，廈門國資房企“三劍客”——建發(fā)、國貿(mào)和象嶼成為行業(yè)新的攪局者。
老大哥建發(fā)房產(chǎn)已成為行業(yè)新貴，今年上半年繼續(xù)穩(wěn)居top10；雖作為“老三”，象嶼地產(chǎn)則在房企必爭之地上海市場實現(xiàn)突破，上半年銷售額已名列三甲，去年同期還在20名開外。
相對而言，國貿(mào)地產(chǎn)低調(diào)一些，但只需瞟一眼他們上半年的拿地數(shù)據(jù)就能窺見其擴張野心，廣州、成都、南京、蘇州，這些熱點城市通通都在殺入。
地產(chǎn)江湖新舊勢力交替，曾經(jīng)的閩系房企代表陽光城、泰禾、融信等民企已暴雷出局，補位的“三劍客”已成為閩系房企新勢力。
“不差錢”的廈門三劍客，也對不少本土房企形成威脅。
正如上海一名房企人士所言，“他們不好好在福建開發(fā)本地地產(chǎn)，跑來上海干什么？”還有業(yè)內(nèi)人士感慨，“國貿(mào)是國際貿(mào)易主業(yè)，花錢搞什么房地產(chǎn)?！?/p>
讓本土房企抱怨，是因為這三家公司在上海市場的激進擴張。在7月13日剛結(jié)束的上海第二輪土拍中，總共15塊地，建發(fā)、象嶼和國貿(mào)就分別參拍了9塊、8塊和6塊，來勢洶洶。
更關鍵的是，這三家早已走出廈門的房企對于拿地這件事，如今更賣力了，“自然是拿得越多越好。”
業(yè)內(nèi)也只能調(diào)侃他們兩句“不務正業(yè)”。都是同行，誰會不了解有著“愛拼才會贏”基因的閩系房企們呢？
攻城略地
“廈門三劍客”在土拍市場依然忙碌。
7月13日，上海結(jié)束了年內(nèi)第二輪土拍，首場15宗地塊擺上拍賣桌再度引發(fā)房企間的激烈搶奪。
這三家在上海今年4月份的首輪土拍中戰(zhàn)績并不是很理想，國貿(mào)地產(chǎn)一無所獲，建發(fā)聯(lián)合保利只拿下一塊地，象嶼則通過合作方式競得了兩塊地。這一次，渴求增儲上海的三劍客更不手軟，可惜事與愿違，戰(zhàn)果依然不佳。
“下一場再戰(zhàn)。”上海象嶼一名投拓人士表示。
毋庸置疑，這也是三家房企的共識。
最忙的當屬建發(fā)，今年定下了新增2000億貨值的目標，在“攻城略地”方面更不能松懈，業(yè)內(nèi)甚至流傳著“哪里有地，哪里就有建發(fā)的身影”。
僅今年上半年，建發(fā)的拿地面積達250萬平方米，排名行業(yè)第三；新增貨值668億元，也位列行業(yè)第三。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計，截至7月13日，建發(fā)已經(jīng)將33宗地收入囊中，拿地總金額達到383.94億元，城市不僅覆蓋到北京、上海、南京、杭州、蘇州、成都、合肥等一二線城市，還下沉到浙江麗水和嘉興、福建寧德和泉州、江蘇張家港等三四線城市。
國貿(mào)則稍遜一籌，上半年的拿地金額93億元，位居行業(yè)第十六名。從布局城市來看，涉及到南昌、廣州、福州、廈門、南京和成都等一二線城市，同樣有走向全國的趨勢。
象嶼則決定將絕大部分籌碼押注至上海，今年除了在上海斬獲兩塊地，只在隔壁南京花費13.9億元拿下了江寧區(qū)一塊地，總拿地金額67.9億。
“蘇州、杭州也會參與?！鄙虾Ｏ髱Z投拓人士稱。
截至7月17日，據(jù)不完全統(tǒng)計，廈門“三劍客”的總拿地金額已達到544.84億元，在行業(yè)內(nèi)位居前列。
作為閩系新勢力的“領頭羊”，建發(fā)不僅是拿地規(guī)模領跑，還熱衷地王項目。建發(fā)曾于一周內(nèi)高溢價拿下臺山、佛山兩宗地塊，這在回歸理性的房地產(chǎn)市場里實屬罕見。
比如6月最后一天，建發(fā)經(jīng)過157輪競價、以9.64億元競得臺州市椒江區(qū)一塊地，溢價率達到49%；7月3日，建發(fā)更是在長達兩個多小時的競拍中以26.56億元拿得佛山大瀝河西黎邊地段商住用地，溢價率超51%。
“建發(fā)這是要攻堅華南區(qū)域了”。不過，有建發(fā)投資人表示，這并不是攻堅，只是不少競爭對手相繼倒下，建發(fā)進入空白市場而已。
不單如此，勢頭兇猛的建發(fā)為了增加命中率也頻繁啟用“馬甲”拿地，并收獲不小。
在6月1日的北京土拍場上，建發(fā)“借”福建雄旺以觸頂價16.56億元拿下順義新城第19街區(qū)地塊。層層股權(quán)穿透后，成立不到一年的福建雄旺正是歸屬于建發(fā)。
7月是今年又一個土拍密集月份。
據(jù)界面新聞不完全統(tǒng)計，這個月除了北上廣深計劃供地外，杭州、寧波、合肥、南京、鄭州、成都等多個熱點二線城市也要進行土拍，共計約有88宗地塊入市，總起拍價超千億元。
不難想象保持積極揮金買地之勢的廈門“三劍客”，必然會在接下來的時間里繼續(xù)豪氣出手。
融資大戶
房地產(chǎn)市場下行，廈門“三劍客”每一次逆勢擴張都觸動著市場敏感的神經(jīng)。
有房企人士甚至懷疑，“他們的融資利率接近0吧，有大量的現(xiàn)金流隨便用。”
雖是一句戲謔之談，卻也道出了激情拿地背后的本質(zhì)，即較之絕大多數(shù)民營房企以及部分央國企，這三家來自廈門的國企有著更強的融資優(yōu)勢。
一名熟悉“廈門三劍客”的房企人士告訴界面新聞，“廈門有一個比較明顯的特點，就是國企都做得不錯，有三家世界500強，正是建發(fā)、國貿(mào)和象嶼?！?/p>
他表示，這三家國企的融資成本比較低，有資金優(yōu)勢。而且建發(fā)和國貿(mào)已經(jīng)扎根房地產(chǎn)20多年，受當?shù)刂С至Χ却螅l(fā)債可以很容易。
有廈門本地業(yè)內(nèi)人士認為，一直以來，福建省都在全方位扶持實業(yè)發(fā)展，不僅民間資本發(fā)達，政府也鼓勵，“房地產(chǎn)也是其中之一?！?/p>
即便是在房地產(chǎn)市場下行期，福建仍在積極“接濟”在閩房企。去年11月，福建興業(yè)銀行與福建10家房企簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供意向性融資總額達4400億元，除了建發(fā)、國貿(mào)和象嶼這三家房企獲得授信，萬科、中海、綠城、龍湖、濱江等房企從中受益。
一個多月后，福建省再次召開了房地產(chǎn)金融對接推進會。會上共有9家金融機構(gòu)與16家房企簽約，明確意向授信金額達1450億元，建發(fā)再次位列其中。
更為關鍵的是，建發(fā)、國貿(mào)、象嶼不僅具備本地國企身份，他們背后還是實力雄厚的大宗供應鏈三巨頭，即建發(fā)股份、廈門象嶼、廈門國貿(mào)，都是年營收已超5000億元的世界500強。
2022年，建發(fā)房產(chǎn)母公司建發(fā)集團以1115.565億美元的營業(yè)收入、11.141億美元的利潤，首次躋身財富世界百強；象嶼地產(chǎn)背靠的象嶼集團為廈門國資委旗下的國有獨資公司，2022年總營收也達5626.22億元；同樣在供應鏈領域，國貿(mào)地產(chǎn)在2022年也實現(xiàn)營收5219億元。
支持實業(yè)發(fā)展的廈門，今年也提出要鼓勵企業(yè)擴大有效投資，促進產(chǎn)業(yè)發(fā)展提質(zhì)增效。比如新設供應鏈協(xié)作、先進制造業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈招商3只基金，將撬動超800億元的社會資本支持企業(yè)增資擴產(chǎn)。
這對于從事供應鏈主業(yè)的三家國企而言，將如虎添翼。再從其融資成本來看，長債的年利率低于5%，短債利率低于3%，在行業(yè)內(nèi)也屬于低位。
今年2月，國貿(mào)集團面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行短期公司債券（第一期），發(fā)行規(guī)模不超過5億元，期限為180天，票面利率僅為2.99%；4月份象嶼集團也公開發(fā)行公司債券，規(guī)模不超過27億元，票面利率詢價區(qū)間為兩種，分別是3.2%-4.0%和3.5%-4.5%。此外，建發(fā)系企業(yè)去年的平均新增融資成本為3.84%。
在廈門本地業(yè)內(nèi)人士看來，建發(fā)、國貿(mào)和象嶼在廈門的優(yōu)勢還在于，他們的品牌大家都認可?！疤貏e是建發(fā)，在廈門存在感極強，酒店、會展、貿(mào)易、汽車、游艇、房產(chǎn)等業(yè)務都積攢了一定口碑?！?/p>
毋庸置疑，背靠大樹的“三劍客”能夠輕易獲得母公司資源和資金輸血，而且憑借各自在福建大本營積累的口碑，還能從當?shù)貙Ψ科蟮闹С种蝎@益。這樣才能在逆水行舟的大環(huán)境下一路招兵買馬、攻城略地。
更何況廈門國企發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)還有個傳統(tǒng)是，“土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)的核心資源，是企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的基礎，房地產(chǎn)企業(yè)要實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，必須創(chuàng)新土地儲備資金保障措施”。
同源、異派
建發(fā)、國貿(mào)和象嶼“三劍客”，雖同源，但不同道。
同樣來自福建廈門，同樣是在供應鏈+地產(chǎn)業(yè)務中繼續(xù)擴張，但具體到房地產(chǎn)業(yè)務則各有分別，三家房企所堅持的路線可謂截然不同。
“帶頭大哥”建發(fā)的野心一目了然?！叭绱舜筚M周折，顯然并不是為了只進入行業(yè)十強之內(nèi)?！?/p>
2022年，建發(fā)全口徑銷售額為1703.2億元，成功進入全國房企十強，規(guī)模領跑所有閩系房企。今年上半年，建發(fā)再進一名，以953.3億元的全口徑銷售額超過濱江排名第九，同比大漲53.71%，較之第八名的綠城只少了30億。
但是從拿地金額來看，卻僅次于華潤、保利和中海。上半年糧草充足，下半年就能積極推貨。但多次高溢價拿地，在如今樓市行情下，也意味著高風險。同時為了完成今年2000億的拓儲目標，建發(fā)還進入到眾多三四線城市，這些市場的去化，遠沒有核心城市來得快，這也會是今后建發(fā)要面臨的挑戰(zhàn)。
為了能夠在市場繼續(xù)高歌猛進，建發(fā)在兩年前就進行了一場組織體系大變動，將此前的五大區(qū)域公司重新整合，調(diào)整為東南、華東與海西三大集群，集群平臺掌握著絕對的人事任命權(quán)力。
據(jù)界面新聞了解，建發(fā)房產(chǎn)每個集群的高管每年都會重新考核審批，第三方公司對所有集群做綜合考評，這意味著今天還是城市總，但很可能明年就是項目總。另外，過分強調(diào)一線業(yè)績，也形成了相對簡單的業(yè)績導向驅(qū)動文化，公司內(nèi)部人員流動較大。
由此可見，建發(fā)的“狂奔”狀態(tài)不變，已不再甘心做行業(yè)“黑馬”。
早就宣布要退出房地產(chǎn)業(yè)務的廈門國貿(mào)，這兩年的拿地擴張步伐也未停下來。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年國貿(mào)地產(chǎn)光拿地就花了231億元，排第十五名；新增貨值429億元，排第十七名。今年上半年，國貿(mào)的拿地金額繼續(xù)位居行業(yè)前二十。
不過，自帶拼搏基因的國貿(mào)不敢太過冒進，對于非核心城市的非核心板塊依然心存謹慎。今年上半年，國貿(mào)的運氣也較差，一線城市除了廣州，其余城市均在陪跑。
象嶼則甘愿做老三。
“建發(fā)是放，我們是收?！鄙虾Ｏ髱Z投拓人士曾向界面新聞表示，建發(fā)是廈門國企三兄弟里財力最強的，盤子本身就大，進入的城市比象嶼多得多，所以現(xiàn)在還在繼續(xù)擴，屬于全國性布局。象嶼在三兄弟里排行第三，投資風格比較中庸，投資規(guī)模也適中。
這位投拓人士指出，象嶼這兩年強調(diào)極致深耕，只需要把已有的幾個安全城市做踏實就好?！跋裆虾?、杭州、南京、蘇州這種已驗證過市場很安全的，在這個城市有也很多項目和成熟的團隊，口碑也漸漸有了積累，這種城市可以做很多年，不是打一槍換個地方。”
核心仍是上海。僅去年一年，象嶼就在上海拿了6塊地，因此今年迎來五盤齊推，使得在上半年的上海房企銷售排名中，象嶼一舉進入前三，實現(xiàn)全口徑銷售金額243.19億元，僅次于招商蛇口和保利發(fā)展。
要想在上海立足并能輻射至長三角，象嶼還在上海設立總部，并且抄底挖人。如原祥生地產(chǎn)環(huán)南京城市公司副總經(jīng)理劉宏亮已于今年6月初加盟象嶼，出任滬浙區(qū)域營銷管理部總監(jiān)。
道不同，結(jié)局必然也大相徑庭。
與大多數(shù)房企類似，建發(fā)在瘋狂加速擴張的路上，難免會犧牲品質(zhì)，即便是在大本營廈門的口碑亦日趨下滑。
廈門建發(fā)灣璟一名業(yè)主告訴界面新聞，均價4.2萬元/平方米的房子也虛假宣傳，存在嚴重減配情況，多次維權(quán)無果，“建發(fā)這些年越來越差了，店大欺客?！?/p>
正沖刺潛力區(qū)域市場的國貿(mào)地產(chǎn)，能否成功走出本土市場在異地扎根，在當前偏保守的市場環(huán)境下也面臨重重考驗；“偏安一隅”的象嶼地產(chǎn)雖在上海暫且小贏一局，可想要坐穩(wěn)陣營，難度會很大，畢竟去年的拿地運氣在今天的上海已無法再復制了。
“廈門三劍客”是這一輪地方國資房企崛起中較為激進的代表，他們擁有最為重要的資金優(yōu)勢，在大部分民營房企躺平后，逆地產(chǎn)周期成長起來，但能否長此以往保住行業(yè)身位，在目前仍面臨下行壓力的地產(chǎn)行業(yè)，依然充滿未知數(shù)。