界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
今年上半年，一線城市商辦市場(chǎng)活躍度依舊不足，租金及空置率雙雙承壓。
深圳仍是北上廣深中寫字樓空置率最高的城市。據(jù)戴德梁行日前的報(bào)告顯示，截至今年上半年底，北京、上海、廣州、深圳的甲級(jí)寫字樓空置率分別為16.9%、18.6%、18%、24.5%，均較去年底有不同程度的上升。
今年上半年，深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)迎來持續(xù)高供應(yīng)，4個(gè)新項(xiàng)目投入使用合計(jì)新增辦公面積45.7萬平方米，全市總存量升至770萬平方米。
戴德梁行指出，供應(yīng)影響下深圳全市甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)整體空置率上行，到年中錄得24.5%的空置率，較去年底上升1.6個(gè)百分點(diǎn)。
供應(yīng)大增導(dǎo)致寫字樓空置率上升的城市還有廣州。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，琶洲商務(wù)區(qū)的多個(gè)項(xiàng)目完成竣工驗(yàn)收并集中投入使用，推動(dòng)上半年廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)達(dá)39.8萬平方米，是過去五年同期水平的最高值。
在新增供應(yīng)的拉動(dòng)下，上半年廣州甲級(jí)寫字樓凈吸納量錄得8.1萬平方米。但由于租戶推進(jìn)租賃決策較為審慎，因此成交面積普遍偏小。這些因素疊加下，廣州全市甲級(jí)寫字樓空置率延續(xù)上升趨勢(shì)至18.0%，較去年底增加4.1個(gè)百分點(diǎn)。
上海情況類似，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，僅二季度，上海甲級(jí)寫字樓有5個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來28.5萬平方米的體量。受持續(xù)供應(yīng)影響，二季度甲級(jí)寫字樓整體空置率攀升至18.59%，環(huán)比上揚(yáng)1.28個(gè)百分點(diǎn)，比去年底增加4.1個(gè)百分點(diǎn)。
受空置率上行影響，各城寫字樓租金都有不同程度的下滑。
戴德梁行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至上半年底，北京甲級(jí)寫字樓租金約為316.2元/平方米/月，比去年底下滑1.7%；上海則約為244.7元/平方米/月，半年降幅約為1.1%；深圳、廣州半年租金降幅更為明顯，分別下降3%至197.5元/平方米/月、下降3.3%至161元/平方米/月。
仲量聯(lián)行的報(bào)告也指出，二季度深圳寫字樓市場(chǎng)增量需求表現(xiàn)較為疲弱。存量需求中，面對(duì)經(jīng)營(yíng)成本壓力，企業(yè)租戶傾向于與業(yè)主達(dá)成續(xù)租協(xié)議，爭(zhēng)取有利的租金條件，以實(shí)現(xiàn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)固定成本進(jìn)行合理化控制。
新增需求增長(zhǎng)動(dòng)能有所不足，加上供應(yīng)仍處于上升周期，深圳寫字樓租賃市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力加劇。
仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰表示，業(yè)主對(duì)去化前景感到憂慮并進(jìn)一步加大租金定價(jià)策略調(diào)整力度以吸引更多租戶。因此，二季度深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)租金水平環(huán)比下跌約2.5%，跌幅高于一季度。
仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖也指出，由于短期內(nèi)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)和企業(yè)擴(kuò)張的不確定性仍然存在，大多數(shù)企業(yè)當(dāng)前依然傾向于采取相對(duì)謹(jǐn)慎的房地產(chǎn)策略，對(duì)租賃成本較為敏感，這在一定程度上延緩了租賃需求的恢復(fù)和釋放。
寫字樓市場(chǎng)接下來的市場(chǎng)表現(xiàn)依然不容樂觀。
李文杰表示，下半年深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將迎來新項(xiàng)目落成高峰。供求失衡加劇將推動(dòng)深圳辦公樓市場(chǎng)空置率水平在年內(nèi)繼續(xù)抬升，這勢(shì)必進(jìn)一步壓縮業(yè)主的議價(jià)空間，因此，租金水平預(yù)計(jì)在年內(nèi)持續(xù)受下行壓力影響。
廣州寫字樓市場(chǎng)情況類似。馬煒圖指出，廣州全年新增供應(yīng)預(yù)計(jì)將突破100萬平方米，因此空置率將很有可能延續(xù)當(dāng)前的上行趨勢(shì)
另外，由于租賃需求在年內(nèi)預(yù)計(jì)仍需要時(shí)間來進(jìn)行修復(fù)，存量空置的去化依然面臨挑戰(zhàn)，新竣工入市項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)也將繼續(xù)存在；為推動(dòng)去化，業(yè)主可能會(huì)保持較為進(jìn)取的心態(tài)和定價(jià)策略，以爭(zhēng)取成本節(jié)約型的企業(yè)租戶。
即便寫字樓市場(chǎng)當(dāng)前面臨較大的租賃壓力，但在房地產(chǎn)行業(yè)下行周期，其卻是能夠穿越周期的優(yōu)質(zhì)業(yè)態(tài)。
中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，交易金額在1億元以上的已成交房地產(chǎn)大宗交易29宗，較2022年同期減少35宗，上海仍是大宗交易最為活躍的地區(qū)，寫字樓項(xiàng)目依舊是投資者首選。