界面新聞記者 | 楊冰柯
作為今年較早出臺支持政策的熱點(diǎn)城市，蘇州樓市在2-3月曾有明顯復(fù)蘇，但此后4-6月復(fù)蘇力度有所減弱。
今年上半年，蘇州二手房成交有明顯回升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年1-6月，蘇州二手房成交37406套，相較于2022年的22109套，同比增長約69.19%。
其中3月單月成交套數(shù)為8342套，是2021年以來蘇州二手房的成交高峰，但3月之后，成交量出現(xiàn)下滑，6月二手房成交量為4925套，比高峰時(shí)跌去了40%。
如今成交量回調(diào)、掛牌量持續(xù)增加，是目前蘇州二手房市場的顯著特征。
據(jù)蘇州本地媒體統(tǒng)計(jì)，鏈家平臺顯示，蘇州市場目前的二手房掛牌量突破16萬套，其中市區(qū)掛牌量超過9萬套，較5月中旬的統(tǒng)計(jì)新增了近8000套。
根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，蘇州市區(qū)二手房掛牌量在5月底接近10萬套，掛牌量是歷史新高。即便在園區(qū)核心板塊，二手房的掛牌量也出現(xiàn)增加，并且價(jià)格出現(xiàn)了下調(diào)。
以蘇州市場最堅(jiān)挺的工業(yè)園區(qū)板塊為例，近日蘇州各大中介的朋友圈里園區(qū)二手房降價(jià)的消息增多。比如中海湖濱一號湖景大平層破7；上東區(qū)又出勁爆價(jià)660萬143平；路勁瀾山瀾二手房東（投資客）大量出售；唐寧府頂樓160多平，價(jià)格可談，單價(jià)6開頭。
根據(jù)界面新聞的觀察，園區(qū)星公園名邸一套房子2022年掛牌價(jià)達(dá)到1430萬，去年9月開始降價(jià)出售，現(xiàn)在的掛牌價(jià)是1256萬，降價(jià)174萬。
園區(qū)成交量最大的中央景城項(xiàng)目已掛出187套房子，掛牌均價(jià)5.4萬/平。但最新的一套房源成交均價(jià)4.44萬/平，成交周期370天，與最初490萬的掛牌價(jià)相比，跌了100萬。更高峰時(shí)，這個(gè)小區(qū)同戶型房子掛牌價(jià)還要再高70萬。
對于目前二手房市場的整體表現(xiàn)，克而瑞蘇州公司總經(jīng)理戈文問稱，在過去的2021年和2022年，雖然蘇州整體市場也在下滑，但是園區(qū)二手房量價(jià)還是非常堅(jiān)挺。今年以來，價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)松動了，新房代表中海上東區(qū)的成交價(jià)從6字頭滑落到5字頭，唐寧府的成交價(jià)也跌破了7萬每平米。
以唐寧府為例，目前掛牌113套?？硕饠?shù)據(jù)顯示，以投資客青睞的約143平米戶型為例，在去年該戶型成交總價(jià)基本可以達(dá)到約1100萬以上，單價(jià)7.8萬元左右。而到今年5月底，唐寧府約143平米戶型的最新報(bào)價(jià)和成交價(jià)格大多都在900萬上下，最低總價(jià)為870萬元，可以說近一年來總價(jià)下降了近200萬。
另據(jù)蘇州本地媒體統(tǒng)計(jì)，園區(qū)白塘、東沙湖、獨(dú)墅湖、湖東、湖西CBD、玲瓏、湖東CBD，7個(gè)板塊89個(gè)樓盤中，有10個(gè)小區(qū)掛牌價(jià)較去年同期有所上漲，1個(gè)較去年持平，77個(gè)樓盤掛牌價(jià)較去年下跌。
園區(qū)二手房尤其是次新房價(jià)格下跌，戈文問認(rèn)為有兩點(diǎn)原因，其一，之前園區(qū)倒掛新盤一直有不少投資客，滿二年之后投資客開始賣房套現(xiàn)了，掛牌量激增后價(jià)格內(nèi)卷。其二，去年以來園區(qū)新房供應(yīng)增加比二手房便宜，很多人不買二手房而是去打新了。
對于園區(qū)次新房的價(jià)格趨勢，戈文問表示，只要同一板塊，繼續(xù)有新房供應(yīng)，那么新房限價(jià)會繼續(xù)提高，次新二手房價(jià)格則會下降到跟新房差不多水平，甚至比新房價(jià)格還低才會有流動性”。
今年上半年，蘇州的新房市場整體表現(xiàn)差于二手房。克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，上半年新房共成交25586套，同比下降29.77%。
克而瑞分析稱，二手房市場韌性整體成交表現(xiàn)優(yōu)于新房，根本原因在二手市場全面承接剛需，業(yè)主已調(diào)低預(yù)期，以降價(jià)撬動成交量。
對于接下來蘇州樓市的走勢，克而瑞認(rèn)為，如果沒有更進(jìn)一步的政策優(yōu)化空間，三季度蘇州樓市的筑底行情還將延續(xù)，在“以銷定產(chǎn)”模式之下，成交大概率延續(xù)低位波動，分化行情預(yù)期延續(xù)，但核心高品質(zhì)盤會撐起成交量。