界面新聞記者 | 黃昱
在經(jīng)濟緩慢復(fù)蘇的情況下，今年上半年的經(jīng)營性房地產(chǎn)交易也活躍起來。
仲量聯(lián)行發(fā)布的報告顯示，今年上半年華南地區(qū)以廣深為主的房地產(chǎn)大宗交易額約為164億元，達(dá)到去年全年交易額的71%。
仲量聯(lián)行廣州投資及資本市場部董事伍啟泰表示：“房地產(chǎn)企業(yè)資金回收壓力仍在，因此去庫存依舊是接下來的主流。存量項目及增量項目為投資者創(chuàng)造更多交易可能的同時，也提高了項目間競爭的烈度?！?/span>
具體到廣州市場，今年1-6月，廣州地區(qū)房地產(chǎn)大宗交易主要發(fā)生在琶洲CBD、魚珠CBD及科學(xué)城中心區(qū)，總交易額約為117億元，接近去年全年交易總額的85%。
伍啟泰指出，整體成交量來看，廣州整體大宗投資市場的韌性比深圳更強一些。
以物業(yè)類型劃分，廣州上半年大宗交易占比最高的是辦公樓，約76.6億元，約占65%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近42萬平方米，占比約82%。
雖然成交量有序恢復(fù)，但物業(yè)收入增長預(yù)期承壓以及資本化率上升的雙重影響下，廣州辦公樓資本值對比去年第四季度下降2.4%。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，在上半年新增供應(yīng)約61萬平方米的影響下，截至二季度末，廣州辦公樓市場空置率約為21.8%，環(huán)比上升約3個百分點；今年第二季度，廣州全市辦公樓租金延續(xù)下跌趨勢，環(huán)比下滑約1.5%。
仲量聯(lián)行華南區(qū)商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)馬煒圖指出，市場租賃需求復(fù)蘇較緩，空置率持續(xù)走高，企業(yè)租戶成本控制意識日益增強等因素導(dǎo)致辦公樓業(yè)主議價能力繼續(xù)走弱。
“尤其對于琶洲等新興片區(qū)的辦公樓項目而言，加速去化仍是其首要目標(biāo)，因此業(yè)主愿意在議價階段作出讓步，力求在新增供應(yīng)沖擊下尋求更多‘戰(zhàn)略緩沖’的空間?！?/span>
除辦公樓物業(yè)外，零售類資產(chǎn)得益于消費快速恢復(fù)以及退出途徑的清晰化預(yù)期，關(guān)注度有所回升。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，物流倉儲、產(chǎn)業(yè)園及長租公寓是最終受投資機構(gòu)偏好的熱點板塊，占比分別為25%、20%、20%。
事實上，世邦魏理仕此前發(fā)布的《2022年中國投資者意向調(diào)查報告》顯示，2021年以來，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)超越寫字樓成為投資者關(guān)注度最高的資產(chǎn)類別，其中近八成投資者將聚焦倉儲物流。
世邦魏理仕廣州投資及資本市場部負(fù)責(zé)人蘇儉婷曾透露，包括領(lǐng)展在內(nèi)的一些企業(yè)在前兩年都不怎么投資物流地產(chǎn)板塊，但從2021年開始也將更多的目光從商業(yè)、寫字樓轉(zhuǎn)移到物流地產(chǎn)。
隨著華南地區(qū)跨境商貿(mào)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展與擴張，相關(guān)企業(yè)對于倉儲空間的需求正處于上升期。
仲量聯(lián)行華南產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部董事楊靳一指出，今年上半年，仲量聯(lián)行觀察到多家跨境電商頭部企業(yè)在華南地區(qū)完成了體量可觀的租賃成交，如三家頭部跨境電商企業(yè)于上半年在廣州、東莞和佛山三市合計租下了逾60萬平方米的非保稅倉儲空間，顯著推動了市場去化。
雖然跨境電商行業(yè)租賃需求增長迅速，但在經(jīng)濟前景不確定性尚存的情況下，第三方物流企業(yè)和國內(nèi)頭部電商等華南地區(qū)非保稅倉儲物流市場的傳統(tǒng)租戶的租賃需求卻有所下滑。
仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023上半年華南非保稅物流倉儲市場租金增速有所放緩，華南五市二季度租金同質(zhì)環(huán)比增長率均不足1%，部分城市受新增項目租金低于市場水平影響，整體租金環(huán)比名義增長率為負(fù)數(shù)。
“長租公寓則是從今年年初開始重新回到我們的視野當(dāng)中，成為一個比較熱鬧的投資品。”伍啟泰指出，相較于整棟辦公樓或者購物中心來說，長租公寓交易成本較低，此外，市場上出現(xiàn)非房地產(chǎn)投資專業(yè)的新玩家試水，更傾向這樣相對簡單的物業(yè)。
受青睞的關(guān)鍵原因還在于，跟物流地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)園一樣，長租公寓的公募基金退出渠道也是比較明晰的，投資人未來能夠通過REITs實現(xiàn)退出。
伍啟泰也認(rèn)為，C-REITS（中國房地產(chǎn)投資信托基金）退出的可能性或?qū)⒋碳な袌霎a(chǎn)生更多相關(guān)交易。
就當(dāng)前交易額度占比仍最多的辦公樓來說，伍啟泰表示，考慮到經(jīng)濟運行整體好轉(zhuǎn)還將面臨挑戰(zhàn)，疊加新增的辦公物業(yè)供應(yīng)將加大整體去化壓力，將對辦公物業(yè)資本值的保持穩(wěn)定帶來挑戰(zhàn)，但考慮到整體發(fā)展前景不確定因素正在減少，預(yù)期資本值變動波幅不大。