文|豹變 詹方歌
編輯|邢昀
“用一億五千萬(wàn)（韓元）怎么逆轉(zhuǎn)人生啊，那是八十年代的事吧。”
《請(qǐng)回答1988》的最后一集，提到房?jī)r(jià)漲幅，狗煥媽媽如是說(shuō)。1.5億韓元按照當(dāng)時(shí)的匯率大概相當(dāng)于82.5萬(wàn)元人民幣。時(shí)值90年代，在韓國(guó)首爾的江南地區(qū)花2億韓元（約110萬(wàn)人民幣）只能勉強(qiáng)買一個(gè)20平米的公寓。
不過(guò)，狗煥和德善兩家人最終搬去的偏遠(yuǎn)郊區(qū)——板橋，隨著首爾不斷擴(kuò)大發(fā)展，成了高科技園區(qū)，地價(jià)、房?jī)r(jià)也一路水漲船高，這大概也是德善爸爸人生中最成功的一筆投資。
過(guò)去幾十年的時(shí)間里，以首爾為核心的韓國(guó)樓市，離不開(kāi)一個(gè)關(guān)鍵詞“上漲”。不過(guò)，到2023年初，韓國(guó)樓市開(kāi)啟一波暴跌，這只是周期中的一個(gè)小插曲，還是新趨勢(shì)的開(kāi)端？
東亞三國(guó)不僅地緣關(guān)系密切，房地產(chǎn)市場(chǎng)也都有類似經(jīng)歷。日本的泡沫早在1991年就已經(jīng)破裂，現(xiàn)在，輪到韓國(guó)了嗎？
泡沫破了嗎？
從初中算起，樸樸在韓國(guó)生活超過(guò)10年。她記得，韓國(guó)樓市泡沫破裂的消息是2022年10月份傳出的。
當(dāng)時(shí)，在韓國(guó)擁有1139處房產(chǎn)的“全稅王”去世，留下了巨大黑洞，還把大量租客拉下了水。這件事在韓國(guó)當(dāng)?shù)叵破鹆瞬恍〉挠懻摱?。緊接著，大量全租房暴雷的消息開(kāi)始被報(bào)道出來(lái)，一同被報(bào)道的還有相關(guān)事件里房東、租客的自殺事件。
全租房是韓國(guó)的一種租房方式，也叫傳貰房和全稅房。房客按照房產(chǎn)價(jià)值的50%到80%籌集保證金交給房東，然后簽訂租約（一般為兩年）。退租時(shí)，房客可以獲得全額保證金返還。對(duì)于房客來(lái)說(shuō)，等同于白住兩年。而房東則會(huì)將這筆保證金作為本金，在租約期限內(nèi)進(jìn)行投資，賺取利潤(rùn)。
在房?jī)r(jià)上行期，有投機(jī)者甚至通過(guò)“帶著全租買房”，實(shí)現(xiàn)空手套白狼，只要房?jī)r(jià)上漲這個(gè)游戲就能玩得轉(zhuǎn)。
桂明鉁在韓國(guó)待了22年，目前在做房屋中介工作。他至今沒(méi)有買房，而是選擇全家住在全租房里，他說(shuō)自己身邊80%的韓國(guó)人也都選擇租房。根據(jù)媒體報(bào)道，2019年韓國(guó)國(guó)土部曾對(duì)外發(fā)布居住現(xiàn)狀調(diào)查，當(dāng)時(shí)韓國(guó)租房人口占總?cè)丝诘谋壤_(dá)到42%，選擇全租房模式的人口占比為15.1%。
近年來(lái)，韓國(guó)年輕人的買房欲望越來(lái)越低。有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年前8個(gè)月，韓國(guó)20歲到40歲之間的群體購(gòu)買首爾公寓的比例只占總交易數(shù)量的35%，創(chuàng)下了三年來(lái)的最低值。
在中國(guó)，不少年輕人買房要靠父母出首付，而在韓國(guó)，不少父母會(huì)為孩子準(zhǔn)備好全租房的保證金。如果不能拿出全部的保證金，年輕人也可以選擇貸款租房。
桂明鉁告訴《豹變》，目前韓國(guó)針對(duì)全租房的貸款產(chǎn)品種類多至30多種，不少產(chǎn)品給到青年人的全租房貸款利率相當(dāng)?shù)停灰蠗l件，利率甚至可以低至1.2%。不同的產(chǎn)品對(duì)于貸款額度的要求不同，有些要求1億（約為人民幣54.94萬(wàn)元）或2億元韓幣（約為人民幣109.93萬(wàn)元）以內(nèi)，有產(chǎn)品則能夠貸到保證金的90%。不過(guò)，很少有人會(huì)貸到如此高的額度。
在韓國(guó)，除了全租房，也有月租房的模式，租客同樣要先付相對(duì)高額的保證金。
2021年回國(guó)前，小雪和朋友租住在首爾房?jī)r(jià)最高的江南區(qū)附近，20平米的房子，保證金的價(jià)格大概在6萬(wàn)元人民幣，月租金折合人民幣不到4000元（房租+管理費(fèi)等），退租的時(shí)候退還保證金。如果只看租金，這和北京類似區(qū)位條件下的租金水平幾乎持平，但如果考慮到償付保證金給租客自身帶來(lái)的流動(dòng)性問(wèn)題，又是“另外的價(jià)格”了。
租房貸款產(chǎn)品確實(shí)在很大程度上減輕了年輕人的負(fù)擔(dān)，但在韓國(guó)樓市暴雷的當(dāng)下，卻也把信用風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了租客。
正如前文所述，高額保證金的模式下，房東會(huì)將租客繳納的保證金拿去投資獲利。如此，租約本質(zhì)上就變成了一場(chǎng)金融游戲，而保證金則搖身一變，成了為期兩年的無(wú)息借款，在房?jī)r(jià)只漲不跌的大背景下，最好的投資標(biāo)的仍是房產(chǎn)，這才催生了如“全稅王”這樣持有超多房產(chǎn)的房東。但這一套邏輯要想持續(xù)，只能建立在房?jī)r(jià)看漲的基礎(chǔ)上：房東低價(jià)買入房產(chǎn)，租約結(jié)束后高價(jià)賣出，或收取更高額的保證金繼續(xù)出租，持續(xù)套取更多的流動(dòng)資金。
直到，房?jī)r(jià)跌了。韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年4月，韓國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月下跌。
比如，一套100萬(wàn)的房子以全租房方式出租，房客付了80萬(wàn)的保證金，跌到現(xiàn)在，房東就算把房子賣了，也只能回收60萬(wàn)，但保證金80萬(wàn)依然要還。
更糟糕的情況下，房東因?yàn)槎嗵幏慨a(chǎn)貶值償付不起先前高額的保證金，那么一環(huán)扣一環(huán)，環(huán)環(huán)斷裂，拿不到保證金償還貸款的租客只有兩種選擇：要么犧牲自己的信用，要么硬著頭皮繼續(xù)償還貸款。
國(guó)泰君安5月12日的財(cái)報(bào)中表示，“傳貰房”在很大程度上將長(zhǎng)期限的金融風(fēng)險(xiǎn)“短期化”和“顯性化”。利率上行期間，“傳貰房”是一個(gè)反向加速器；在利率下行期間，“傳貰房”又將轉(zhuǎn)變成一個(gè)正向加速器。
但桂明鉁同時(shí)表示，在韓國(guó)，通過(guò)保證金持有超多房產(chǎn)的房東沒(méi)有媒體報(bào)道中那樣多，不少老年房主會(huì)把這筆錢放進(jìn)銀行吃利息。
暴跌之前的暴漲
作為房產(chǎn)中介，桂明鉁對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有自己的感知：“從尹錫悅上臺(tái)至今，韓國(guó)的房?jī)r(jià)跌了30%到40%?！彼f(shuō)，和中國(guó)相似，韓國(guó)大城市的房子也相對(duì)更保值。
韓國(guó)總?cè)丝谖迩Ф嗳f(wàn)，幾乎都集中在首爾及附近城市。因此在這波暴跌中，首爾跌幅較小，大邱跌幅最大。
即便是跌了這么多，韓國(guó)的房?jī)r(jià)仍舊沒(méi)有回到2019年的相對(duì)低位。因?yàn)檫^(guò)去十年間，韓國(guó)經(jīng)歷了一輪樓市暴漲。首爾房?jī)r(jià)一度高達(dá)15萬(wàn)元每平。如果把時(shí)間線拉得更長(zhǎng)，漲幅也將更加明顯。
樸樸的父母正住在位于大田的全租房里，這套房子她爺爺奶奶也曾住了數(shù)十年，一家人與房東是老相識(shí)，所以房東現(xiàn)在仍按照之前的價(jià)格來(lái)收取保證金。算下來(lái)，現(xiàn)在他們所付的保證金比市場(chǎng)金額便宜了一半還多。
“如果剛?cè)ロn國(guó)的時(shí)候就買房，現(xiàn)在（價(jià)值）都已經(jīng)翻番了?！痹陧n國(guó)留學(xué)8年的小雪說(shuō)。2014到2015年間，她認(rèn)真考慮過(guò)在韓國(guó)置業(yè)，還為此咨詢了中介機(jī)構(gòu)，但囿于韓國(guó)對(duì)外國(guó)人買房的限制，她最終還是選擇了月租房。
這都是韓國(guó)近20年間樓市暴漲的縮影。
桂明鉁告訴《豹變》，樸槿惠和文在寅當(dāng)政時(shí)期，韓國(guó)房?jī)r(jià)飛漲幾乎無(wú)法抑制。尤其是文在寅當(dāng)政時(shí)期，雖然不斷出臺(tái)政策調(diào)控，但房?jī)r(jià)似乎“越管越漲”，到暴跌之前漲幅已經(jīng)超過(guò)50%。據(jù)一財(cái)援引韓國(guó)國(guó)民銀行數(shù)據(jù)顯示，在文在寅就任總統(tǒng)的2017年5月，在首都首爾購(gòu)買一套公寓的平均價(jià)格為6.07億韓元（約合322萬(wàn)元人民幣）；而到2021年10月，這一均價(jià)達(dá)到12.1億韓元（約合641萬(wàn)元人民幣）。
事實(shí)上，韓國(guó)早在2005年便開(kāi)始推行房地產(chǎn)稅，2020年，政府針對(duì)樓市的調(diào)控力度加大，并在11月發(fā)布了《房地產(chǎn)公示價(jià)格上調(diào)案》。公示價(jià)格的上調(diào)也意味著房產(chǎn)交易稅和保有稅稅額的上調(diào)。但此舉并未達(dá)到抑制房?jī)r(jià)上漲的效果。具體到市場(chǎng)交易中，平抑房?jī)r(jià)而產(chǎn)生的成本，實(shí)際上悉數(shù)轉(zhuǎn)嫁到了租客和下一任買家身上，住房難、租房難的問(wèn)題在韓國(guó)愈發(fā)突出。
樸樸告訴《豹變》，從幾年前開(kāi)始，韓國(guó)部分地區(qū)無(wú)論全租房還是月租房，都要在租金或保證金之外還要收取一定的管理費(fèi)，按照房子的規(guī)格和區(qū)域，每月在300到2000元人民幣不等，高檔公寓樓價(jià)格更高，私人住宅價(jià)格相對(duì)低。據(jù)說(shuō)這筆費(fèi)用將被用于電梯維護(hù)、衛(wèi)生清掃等等成本支出。
觸底了嗎？
不少外媒報(bào)道和國(guó)外研究機(jī)構(gòu)報(bào)告顯示，近兩個(gè)月韓國(guó)樓市在回暖。但事實(shí)上，這也可能是震蕩下行的前奏。
在桂明鉁看來(lái)，目前樓市很可能還沒(méi)有到底，未來(lái)的一段時(shí)間之內(nèi)，韓國(guó)樓市還會(huì)持續(xù)下跌。
這種聲音不在少數(shù)，有韓國(guó)媒體援引KB Financial Group（KB金融集團(tuán)）發(fā)布的報(bào)告稱，超過(guò)90%的房地產(chǎn)專家對(duì)其預(yù)測(cè)2023年內(nèi)房?jī)r(jià)將下跌，50%的受訪專家表示，2024年韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)迎來(lái)反彈?；葑u(yù)評(píng)級(jí)在2022年11月發(fā)表負(fù)面前景展望：韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷可能持續(xù)數(shù)年。
還有韓國(guó)媒體援引韓國(guó)央行數(shù)據(jù)顯示，目前面臨“逆全租”風(fēng)險(xiǎn)的房屋比例已經(jīng)從2022年2月的51.7萬(wàn)套，飆升至2023年4月的102.6萬(wàn)套。
韓國(guó)央行分析結(jié)果顯示，截至2023年4月，韓國(guó)市場(chǎng)房源買賣的平均價(jià)格，要比存量房保證金的平均值低上2000萬(wàn)韓元（約為11.1萬(wàn)人民幣）；現(xiàn)在全租房的平均保證金價(jià)格則比存量房保證金的平均值低7000萬(wàn)韓元（約為38.84萬(wàn)人民幣）左右。
這就意味著，房地產(chǎn)市場(chǎng)累積的杠桿風(fēng)險(xiǎn)有可能沖擊金融系統(tǒng)里的脆弱環(huán)節(jié)。
韓國(guó)國(guó)內(nèi)不少市場(chǎng)聲音認(rèn)為，加息是韓國(guó)樓市暴跌的罪魁禍?zhǔn)?，而韓國(guó)樓市的關(guān)鍵驅(qū)動(dòng)力仍舊是利率，而不是新任政府的住房政策變化。
2022年3月至2023年5月間，美聯(lián)儲(chǔ)已經(jīng)加息10次，累計(jì)加息幅度達(dá)到500個(gè)基點(diǎn)。韓國(guó)央行為平抑匯率波動(dòng)，同時(shí)應(yīng)對(duì)通脹，也開(kāi)始了激進(jìn)加息。從2021年8月到2023年1月，韓國(guó)央行基準(zhǔn)利率累計(jì)上調(diào)了300個(gè)基點(diǎn)，至3.5%。韓國(guó)的房貸同樣按照浮動(dòng)利率計(jì)算，所以房貸利率也水漲船高。
第一太平戴維斯在韓分析師曾對(duì)媒體表示，自2021年底以來(lái)，韓國(guó)房貸利率（mortgage rates）幾乎翻了一倍。
利率上行期，以抵押貸款為主的韓國(guó)家庭負(fù)債，開(kāi)始遭遇考驗(yàn)。
國(guó)際金融協(xié)會(huì)（IIF）近期公布的數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度，韓國(guó)家庭債務(wù)占GDP的比重為102.2%，雖然同比有所下降，但在34個(gè)主要經(jīng)濟(jì)體中仍處于最高水平，并仍然是唯一一個(gè)家庭債務(wù)規(guī)模超GDP的國(guó)家。
事實(shí)上，2023年以來(lái)，韓國(guó)國(guó)民銀行已經(jīng)多次下調(diào)了住宅抵押貸款和全租房貸款利率。但諸如此類的貸款降息，其實(shí)對(duì)新增住房貸款作用較大。
除了貨幣政策之外，2022年6月，尹錫悅政府上臺(tái)后發(fā)布了相關(guān)房地產(chǎn)改革政策。比如，為抑制房租上漲，如果房東愿意在下一個(gè)合同期內(nèi)將房租漲幅維持在5%以內(nèi)，可以享受部分稅收優(yōu)惠；面對(duì)利率上行的局勢(shì)，韓國(guó)面向39歲以下青年、結(jié)婚七年以內(nèi)新婚夫婦提供了40年到期的遞進(jìn)式還款政策，嘗試緩解民眾的還款壓力。與此同時(shí)，政府還放寬了部分購(gòu)房限制，并對(duì)特定購(gòu)房對(duì)象進(jìn)行稅收減免。
值得注意的是，暴跌之后，不少外國(guó)投資客反倒看到了商機(jī)。德國(guó)商業(yè)數(shù)據(jù)平臺(tái)Statista發(fā)布的研報(bào)顯示，近期，在韓國(guó)以投資為目的購(gòu)房和外國(guó)投資者的數(shù)量大幅增加。桂明鉁同樣接到了不少來(lái)自中國(guó)的置業(yè)詢問(wèn)。
不過(guò)，預(yù)判韓國(guó)樓市的走向或許不是最重要的。雖然同樣是樓市泡沫化，但東亞三國(guó)的差異巨大，市場(chǎng)回暖的轉(zhuǎn)折點(diǎn)如何到來(lái)、怎樣到來(lái)、何時(shí)到來(lái)，很難相互參考。獨(dú)特的全租房模式，更是讓韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)走勢(shì)多了一些驚心動(dòng)魄。
你怎么看全租房模式？
