界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
今年二季度的上海商辦市場(chǎng)蓄勢(shì)儲(chǔ)能，尤其以大宗交易回暖勢(shì)頭較猛。
據(jù)戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，二季度上海共成交了27宗、共計(jì)241.6億元的大宗交易，相較今年一季度翻倍有余，同比亦上漲73%。不過，若剔除個(gè)別案例，以2023半年時(shí)間對(duì)照，與歷史五年相比還處在中等水平。
從買家類型來(lái)看，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，自用型買家繼續(xù)以41%的占比占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，相較2022年度上漲了6個(gè)百分點(diǎn)，其中以能源、國(guó)企、消費(fèi)類買家為主，僅這三者就占據(jù)了自用型買家成交金額的一半。
戴德梁行華東區(qū)資本市場(chǎng)部執(zhí)行董事盧強(qiáng)指出，“內(nèi)資占比則處在歷史四年平均值80%左右水平，反映出內(nèi)資在買家中的相對(duì)優(yōu)勢(shì)地位。”
具體到成交的物業(yè)類型方面，辦公/研發(fā)辦公以超60%的占比繼續(xù)穩(wěn)居市場(chǎng)首位，成交金額約219.6億元，代表案例有位于浦東新區(qū)的東方萬(wàn)國(guó)企業(yè)中心、宏源科創(chuàng)大廈和先聲藥業(yè)生命醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)園。
同時(shí)需要指出的是，公寓類物業(yè)受到投資者追捧，首次超過商業(yè)以超20%的占比居市場(chǎng)第二，成交金額約74.1億元。
比較典型的案例有位于松江大學(xué)城的松江天陽(yáng)宿舍，為戴德梁行資本市場(chǎng)部促成成交，其次還有位于靜安區(qū)的聚源大廈，成交面積18532平方米，為私人賣家出售。
在盧強(qiáng)看來(lái)，隨著近期市場(chǎng)在售物業(yè)項(xiàng)目增加，資本化率出現(xiàn)上升趨勢(shì)，預(yù)計(jì)買賣雙方心理價(jià)差將進(jìn)一步縮小，更多交易或?qū)⒃谙掳肽甓劝l(fā)生。“異地政府平臺(tái)、國(guó)企在上海配置大宗物業(yè)資產(chǎn)已成為新潮流?！?/p>
此外，消費(fèi)類基礎(chǔ)設(shè)施REITs申報(bào)工作正如火如荼地進(jìn)行，今年下半年度或?qū)⒊霈F(xiàn)成功發(fā)行案例，零售類資產(chǎn)亦會(huì)吸引更多投資人目光。
而且長(zhǎng)租公寓大宗交易頻繁，下半年度大概率仍將是機(jī)構(gòu)投資人最關(guān)注的資產(chǎn)類別之一?！翱傮w而言，與住宅一樣，商辦等市場(chǎng)整體需要國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的進(jìn)一步刺激政策出臺(tái)?！?/p>
寫字樓市場(chǎng)方面復(fù)蘇步伐尚緩，且以續(xù)租及搬遷為主。戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，二季度上海甲級(jí)寫字樓凈吸納量入得3.09萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑77.5%，同比下滑59.9%。
相應(yīng)地，受持續(xù)供應(yīng)影響，二季度甲級(jí)寫字樓整體空置率攀升至18.59%，環(huán)比上揚(yáng)1.28%；同時(shí)，平均租金也承壓下調(diào)，二季度甲級(jí)寫字樓平均租金8.05元/平方米/天，環(huán)比下滑0.8%。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，二季度上海甲級(jí)寫字樓有5個(gè)項(xiàng)目入市，共帶來(lái)28.5萬(wàn)平方米的體量。
其中，核心區(qū)占2個(gè)，分別為靜安區(qū)的嘉禾中心和長(zhǎng)寧虹橋的虹橋聯(lián)合大廈。此外，新興區(qū)占3個(gè)，分別為虹口北外灘的友邦金融中心、普陀區(qū)的高尚領(lǐng)域T3以及及閔行區(qū)莘莊的平金中心。
從行業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，依然延續(xù)主流行業(yè)格局，以金融、專業(yè)服務(wù)、電子信息科技及零售貿(mào)易占比位居前列，四個(gè)行業(yè)累積成交占比達(dá)78%。
尤其以金融行業(yè)在傳統(tǒng)商圈活躍度較高，續(xù)租占據(jù)半壁江山；專業(yè)服務(wù)行業(yè)在核心區(qū)較為集中，律所設(shè)計(jì)咨詢行業(yè)續(xù)租成交穩(wěn)定，另外靈活辦公空間的新設(shè)需求較為積極。電子信息科技行業(yè)主要集中在新興區(qū)，零售商貿(mào)業(yè)則集中在傳統(tǒng)核心區(qū)內(nèi)，以生活相關(guān)的消費(fèi)品為主力。
戴德梁行中國(guó)區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，上海作為全國(guó)核心城市，外來(lái)企業(yè)占據(jù)了重要力量。“隨著政府連續(xù)推出產(chǎn)業(yè)扶持新政、加大海內(nèi)外招商引資力度，將為市場(chǎng)提供更多元化及靈活的辦公空間，釋放出更多積極信號(hào)，后市可期。”
作為全國(guó)商業(yè)高地，二季度上海的零售市場(chǎng)持續(xù)火熱。
比如4月29日開業(yè)的蟠龍?zhí)斓?，?xiàng)目商業(yè)體量為4.8萬(wàn)平方米，定位打造“Urban Retreat城市微度假目的地”；還有由華鑫置業(yè)、上海萬(wàn)科、香港置地等聯(lián)合打造的鑫耀中城之商業(yè)體項(xiàng)目——鑫耀·光環(huán)Live一期“光里”林蔭街區(qū)于5月底開業(yè)，均在非核心商圈，成為了上海的新晉網(wǎng)紅打卡地。
二季度上海核心商圈沒有新增供應(yīng)。據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，今年第二季度上海核心商圈內(nèi)平均租金呈小幅下跌至1892元/平方米/月，空置率較去年年底對(duì)比則基本持平，為6.3%。
“2023年上海預(yù)計(jì)會(huì)有23個(gè)3萬(wàn)平方米以上的商場(chǎng)開業(yè)，商業(yè)總體量達(dá)到約172.5萬(wàn)平方米，覆蓋10個(gè)行政區(qū)，呈現(xiàn)出多點(diǎn)開花的態(tài)勢(shì)。”戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部高級(jí)助理董事陳云九表示。