界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
6月的樓市如預(yù)期一樣平淡，房企銷售承壓，單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)。
6月30日，克而瑞發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年6月，百強(qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增長8.5%，但環(huán)比增幅處于歷年同期最低水平；同比則降低28.1%，單月業(yè)績增速由正轉(zhuǎn)負(fù)，6月業(yè)績規(guī)模低于去年同期。
中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，自二季度以來，房地產(chǎn)市場明顯降溫，購房者置業(yè)情緒偏弱。進(jìn)入6月，市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢，端午假期期間，除個(gè)別城市外各地推盤力度不足，多地以順銷為主，導(dǎo)致銷售額同比大幅下降。
從房企表現(xiàn)來看，2023年6月僅有不到3成的百強(qiáng)房企單月業(yè)績同比增長，環(huán)比增長的企業(yè)在百強(qiáng)房企中只占到半數(shù)。具體來看，6月有近6成百強(qiáng)房企的單月業(yè)績同比降幅大于30%，其中有27家企業(yè)業(yè)績降幅大于50%。
但同時(shí)，也有一些房企業(yè)績表現(xiàn)相對突出。如建發(fā)房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、大華集團(tuán)、中交地產(chǎn)等房企6月單月業(yè)績實(shí)現(xiàn)同比和環(huán)比雙增長。
隨著6月業(yè)績的出來，房企2023半年考也出爐。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，TOP100房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增速相比上月下降8.3個(gè)百分點(diǎn)。
千億房企數(shù)量也在減少。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年千億以上陣營有7家，較去年同期減少2家。第二陣營（500-1000億）企業(yè)10家，較去年同期增加3家。第三陣營（300-500億）企業(yè)16家，較去年同期減少1家。第四陣營（100-300億）企業(yè)為45家，較去年同期減少了7家。
百強(qiáng)房企格局繼續(xù)分化，央國企及部分優(yōu)質(zhì)民企韌性較強(qiáng)、中小房企競爭力不足。
從不同梯隊(duì)房企銷售門檻值的變化來看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，今年上半年TOP10房企的銷售操盤金額門檻同比增長15.3%至890億元，TOP20門檻增長4.7%至368.6億元。
但TOP30和TOP50梯隊(duì)房企格局變動(dòng)加劇，門檻分別同比降低15.8%和10.8%至216.5億元和133.3億元。TOP100房企的銷售操盤金額門檻則較去年同期微增1.8%至56.7億元。
僅半年時(shí)間，行業(yè)前十經(jīng)歷了一場大洗牌。保利發(fā)展從去年的第三名躍居行業(yè)第一，銷售額2366億元，并且是連續(xù)6個(gè)月位居累計(jì)銷售榜首。
萬科以2017.9億元位居第二，中海地產(chǎn)以1784億元上升一位至第三名、華潤置地銷售1702.2億元上升一位至第四名。碧桂園位居行業(yè)第五，千億房企還有招商蛇口和綠城。龍湖1-6月累計(jì)銷售額達(dá)到985.1億元，同比增長14.8%，行業(yè)排名上升一位至第七名，表現(xiàn)亮眼。
另外，金地、融創(chuàng)跌出前十，建發(fā)、濱江則逆勢補(bǔ)位，進(jìn)入行業(yè)前十，銷售額分別為953.3億元和925.8億元。
自2023年以來，還有以卓越集團(tuán)、大華集團(tuán)等代表的民企表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)整體，在實(shí)現(xiàn)累計(jì)業(yè)績增長的同時(shí)，行業(yè)排名也有明顯提升。
比如今年上半年上海本土房企大華集團(tuán)憑借207.1億元的操盤金額排名32，去年同期還在50名開外，以117.2億元的操盤金額排第59位；卓越集團(tuán)今年上半年以331億元的操盤額位居第22名，去年同期排41名，操盤額195.4億元。
就銷售目標(biāo)完成率而言，中指研究院指出，2023年上半年，10家房企目標(biāo)完成率均值為53%，相較去年同期的32.6%，目標(biāo)完成率提升超20個(gè)百分點(diǎn)。
不過，從公布銷售目標(biāo)的10家房地產(chǎn)企業(yè)來看，僅越秀地產(chǎn)提高了銷售目標(biāo)，招商蛇口和綠城中國保持與2022年的銷售目標(biāo)不變，均為3300億元。
近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入調(diào)整期，越來越多企業(yè)不再增加銷售目標(biāo)、追求規(guī)模化發(fā)展，轉(zhuǎn)而通過主動(dòng)管控銷售規(guī)模，追求更加平穩(wěn)的發(fā)展。
劉水表示，2023年一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動(dòng)下，市場活躍度提升，帶動(dòng)銷售有一定增長。此外，部分房企銷售目標(biāo)完成較好，與企業(yè)下調(diào)目標(biāo)也有關(guān)，低目標(biāo)下更易完成半年度任務(wù)。
除了房企格局分化嚴(yán)重外，今年上半年各城市能級(jí)表現(xiàn)也冷熱不均。
“一線韌性略好于二三線?！?/p>
克而瑞研究指出，一線城市6月預(yù)計(jì)整體成交245萬平方米，環(huán)比微降3%，同比下降11%，跌幅顯著低于二三線，上半年累計(jì)同比仍增20%；26個(gè)二三線城市，整體成交1264萬平方米，環(huán)比下降10%，同比下降27%，上半年累計(jì)同比上漲17%。
其中，北京、廣州市場熱度轉(zhuǎn)降，成交環(huán)比分別下降16%和11%，上海6月小幅放量，但成交規(guī)模尚不及去年同期，四個(gè)一線城市中僅深圳一城同環(huán)比齊增。
但今年上半年的銷售貢獻(xiàn)率仍是二線城市為主導(dǎo)。中指數(shù)據(jù)顯示，20家代表房企54.9%的銷售業(yè)績來源于二線城市，同比微增0.4個(gè)百分點(diǎn)。一線城市的銷售業(yè)績貢獻(xiàn)率同比增長3.1個(gè)百分點(diǎn)至28.0%，增幅屬于最大。
龍湖集團(tuán)CEO表示，“2022年下半年，土地的獲取迎來常態(tài)化的機(jī)會(huì)，行業(yè)共識(shí)是往高線城市聚焦，龍湖在策略上也會(huì)更聚焦、更堅(jiān)定地布局高能級(jí)城市。”據(jù)了解，截至5月底，龍湖累計(jì)獲取了17宗地塊，主要分布在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等一線及強(qiáng)二線城市，總建面169萬平方米，權(quán)益地價(jià)146億元，樓面單價(jià)13077/平方米，提供了將近470億左右的可售貨值。
需要指出的是，當(dāng)前購房者置業(yè)情緒仍沒有明顯提升。劉水認(rèn)為，下半年房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍有波折，預(yù)計(jì)全年銷售在去年低基數(shù)下或?qū)崿F(xiàn)小幅增長?！跋掳肽旮黝愋头科箐N售業(yè)績將明顯分化，央國企銷售仍將保持強(qiáng)勁增長，穩(wěn)健性民企將有小幅的增長，出險(xiǎn)房企銷售仍會(huì)是大幅下降?！?/p>
克而瑞研究則表示，若7月無強(qiáng)有力的政策出臺(tái)，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計(jì)同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復(fù)蘇主基調(diào)。
“各城市分化行情預(yù)期延續(xù)，熱點(diǎn)城市和熱點(diǎn)項(xiàng)目個(gè)數(shù)減少，北京、上海、杭州、成都等伴隨著改善項(xiàng)目集中入市，客戶難免分流?！?/p>
在行業(yè)深度調(diào)整期，房企銷售遭遇增長壓力。龍湖管理層對外表示，短期來看，行業(yè)復(fù)蘇取決于整體經(jīng)濟(jì)增長以及購房者對未來就業(yè)、收入的預(yù)期，市場信心恢復(fù)仍需要時(shí)間和耐心。