界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
馬來西亞首富郭鶴年家族旗下的嘉里建設(shè)繼續(xù)加大在上海投資。
6月20日，嘉里建設(shè)( 00683.HK )發(fā)布公告，全資附屬公司卓妙有限公司（Brilliant Prestige）成功招標(biāo)購入由上海市黃浦區(qū)規(guī)劃和自然資源局出讓余下地塊的土地使用權(quán)，代價(jià)為87.83億元。
根據(jù)出讓規(guī)劃，金陵路共分為10塊土地，為商住辦混合，分為兩批次協(xié)議出讓。此次出讓的是第二批次的以商辦開發(fā)為主的外灘街道198-1、200-3、070-01、071-01、072-01、073-01地塊及江西南路、山東南路、盛澤路、070-02地下空間地塊，共6幅地塊。
第一個(gè)地塊包的4宗地，得主就是嘉里建設(shè)。去年年初，首批4個(gè)地塊正式簽約，嘉里建設(shè)以133.29億元的總價(jià)拿下。算上此次簽約的新地塊，嘉里建設(shè)在金陵路項(xiàng)目上的總拿地金額高達(dá)221億元。
據(jù)界面新聞了解，首批4幅地塊以住宅開發(fā)為主，其中064-01、065-01兩幅地塊的規(guī)劃方案已公示，由四幢44層的高層住宅和12幢三層的低密住宅組成，還有部分商辦建筑和社區(qū)配套用房。根據(jù)遴選答疑紀(jì)要，高層項(xiàng)目房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為15.1萬元/平方米，低密住宅房地聯(lián)動(dòng)價(jià)為25萬元/平方米。
今年5月初，金陵路項(xiàng)目的一期4幅地塊（64-67地塊）正式開啟報(bào)建手續(xù)，首期總開發(fā)體量超過28.4萬平方米，主要用作住宅公寓和石庫門聯(lián)排別墅，以及辦公樓、零售和酒店，建筑面積約為19.85萬平方米，總投資額約180億元。
而這余下的6幅地塊其實(shí)也早應(yīng)塵埃落定，按照正常流程，倘若去年9月份嘉里建設(shè)順利將款項(xiàng)結(jié)清，10塊地就已收入囊中。但遲遲未等來相關(guān)公告。
直到今年5月30日，黃浦區(qū)發(fā)布關(guān)于金陵東路的其余6幅商辦地塊的出讓公告，“倘若僅有一個(gè)意向用地者，將直接按照協(xié)議出讓的方式成交；如果有兩個(gè)以上，將進(jìn)入招拍掛流程?！迸c一年半前出讓首批次地塊時(shí)明確標(biāo)標(biāo)注了出讓價(jià)格和意向用地者，形成反差。
于是，業(yè)內(nèi)紛紛表示疑慮，嘉里建設(shè)是否失去了這6幅地塊的優(yōu)先鎖定權(quán)，甚至或許已宣告出局。
事實(shí)正好相反。雖然中途稍有耽誤以致險(xiǎn)些與余下6塊地失之交臂，但嘉里建設(shè)并不甘心就此錯(cuò)過在上海核心區(qū)域繼續(xù)深耕的機(jī)會(huì)，壓力再大也要拿下。
20天后，嘉里建設(shè)公布喜報(bào)，如期奪得了黃浦金陵路第二批地塊，要打造成公司在內(nèi)地的最大規(guī)模投資項(xiàng)目。加上首批地塊的133.29億元，嘉里建設(shè)在金陵路的拿地成本就達(dá)到221億元。
公開信息顯示，金陵路10幅地塊的總開體量約65.5萬平方米，地上建筑面積約44.7萬平方米，其中住宅面積約12.4萬平方米，商業(yè)、辦公面積約32萬平方米，總投資額預(yù)計(jì)超500億元，出讓規(guī)模在黃浦區(qū)僅次于董家渡金融城地塊。
此次出讓的第二批土地，包含地上面積超過22萬平方米的辦公樓和超過4.3萬平方米的商業(yè)面積，以及地下的商業(yè)及停車面積。其中，地上部分將建立兩棟限高240米與185米的超高層辦公地標(biāo)，成為外灘天際線的新組成部分。
因?yàn)轫?xiàng)目周邊有數(shù)公里長的沿街面，且內(nèi)含大量歷史風(fēng)貌保護(hù)建筑，改造修繕方案報(bào)批程序相對復(fù)雜，項(xiàng)目首批報(bào)建到啟動(dòng)建設(shè)的用時(shí)會(huì)比普通新建項(xiàng)目更長，所以距離正式開建還需一定時(shí)間等待。
從開啟拆遷流程到啟動(dòng)地塊出讓，金陵路地塊耗時(shí)近10年，如今終于塵埃落定。期間，從恒基兆業(yè)、香港置地到招商蛇口，幾乎業(yè)內(nèi)具備百億商辦開發(fā)能力的企業(yè)都參與過該項(xiàng)目的研判，最終，嘉里建設(shè)如愿以償。
嘉里建設(shè)在公告中表示，本次收購的余下地塊連同首批地塊，是難得的業(yè)務(wù)發(fā)展機(jī)會(huì)，為集團(tuán)在需求暢旺的一線城市發(fā)展其物業(yè)，并在上海的核心地段建立其優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)組合。
“位于中國上海黃浦區(qū)核心區(qū)域，項(xiàng)目毗鄰?fù)鉃?、豫園、南京東路步行街及人民廣場等地標(biāo)建筑。憑借其優(yōu)越的地理位置，該項(xiàng)目符合集團(tuán)扎根一線城市的土地儲(chǔ)備策略，并為集團(tuán)提供一個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的機(jī)會(huì)以連接外灘與淮海路、新天地與老城廂區(qū)域?！?/p>
不過，即便如此，受此收購消息影響，有機(jī)構(gòu)迅速對嘉里建設(shè)作出下調(diào)評(píng)級(jí)反饋。
6月21日，美銀證券發(fā)布報(bào)告，因目前對兌港元的融資成本逾6%及在岸建筑貸款為5%，嘉里建設(shè)的收購看起來幾乎沒有增值作用，預(yù)料其凈負(fù)債率將由2022年年底的34%增至明年的42%。
美銀證券認(rèn)為，嘉里建設(shè)現(xiàn)金流出現(xiàn)呈不確定因素，加上貸款風(fēng)險(xiǎn)較高，決定將嘉里建設(shè)在2023 年至2025年每股盈測下調(diào)2%至12%，同時(shí)將其目標(biāo)價(jià)由25.8元下調(diào)至16元，其評(píng)級(jí)則由 “買入”降至“跑輸大市”。
在當(dāng)前市場下行的環(huán)境下仍強(qiáng)勢拿地，或許與郭鶴年家族“二代”再度掌權(quán)嘉里建設(shè)后的策略有關(guān)，延續(xù)了他以往大舉投資中國的路線。
去年5月19日，嘉里建設(shè)發(fā)布公告稱，進(jìn)行新一輪的董事會(huì)任命。嘉里建設(shè)創(chuàng)始人郭鶴年的兒子郭孔華接棒“老臣”黃小抗，成為新的董事會(huì)主席及提名委員會(huì)主席，同時(shí)繼續(xù)擔(dān)任公司行政總裁。
郭孔華其父郭鶴年，1923年10月生于馬來西亞，集“亞洲糖王”、“酒店大王”、“糧油大王”、“傳媒大亨”等眾多名銜于一身，屬于華人商界中最低調(diào)也是最成功的企業(yè)家之一，并且連續(xù)多年位居馬來西亞首富位置。
郭鶴年在24歲就開啟了他的商業(yè)生涯。他進(jìn)入酒店業(yè)，創(chuàng)立了香格里拉，并將其發(fā)展成亞太區(qū)最大豪華酒店集團(tuán)。他還擴(kuò)張糧油食品業(yè)，又將豐益國際締造成全球最大糧油及農(nóng)產(chǎn)品企業(yè)。1974年，他創(chuàng)立的嘉里集團(tuán)，是亞太地區(qū)規(guī)模最大的多元化發(fā)展集團(tuán)之一。
作為海外華商，郭鶴年多年來也積極在中國投資，打造了北京國貿(mào)中心，上海浦東嘉里城、靜安嘉里中心等地標(biāo)項(xiàng)目。這樣看來，此番嘉里建設(shè)前后斥資200多億元在上海拿地，并不算意外。
不過，單從業(yè)績來看，此舉斥資拿下上海核心區(qū)最后的“巨無霸項(xiàng)目”似乎有些逞強(qiáng)。2022年，嘉里建設(shè)實(shí)現(xiàn)綜合收入僅145.9億港元，同比下跌了4.8%。
而且在拿到首批4塊地之后，嘉里建設(shè)曾在在年報(bào)中披露，預(yù)期中住宅部分要到2025年開始預(yù)售，辦公室、零售和酒店等要在2028年推出招租，項(xiàng)目變現(xiàn)之路相對漫長。
即便如此，“喜歡做長遠(yuǎn)、持久的生意”的郭氏父子，依然堅(jiān)信上海核心區(qū)這批總計(jì)超過130畝的土地，在項(xiàng)目建成后會(huì)成為公司業(yè)績增長的“現(xiàn)金奶?！?。