界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
冷熱分明的土拍市場(chǎng)下，廣州誕生了今年以來第8宗搖號(hào)地塊——天河區(qū)員村一橫路地塊，該地塊更以約5.7萬元/平方米的樓面價(jià)躋身全市第二貴地塊。
6月21日，天河員村一橫路地塊的搖號(hào)結(jié)果出爐，最終幸運(yùn)中簽的是佛山市南海雅置投資有限公司，這家企業(yè)背后站著的是央企保利發(fā)展，最終拿地金額為最高限價(jià)21.86億元。
該地塊算是廣州今年來最受追捧的地塊，共有35組競(jìng)買人報(bào)名參拍，23家房企以及12個(gè)“馬甲”，除了保利、中海、華潤(rùn)、越秀等21家央國企外，還有美的和嘉達(dá)兩家民企，經(jīng)過30輪競(jìng)價(jià)，在正式開拍近三小時(shí)前就將天河員村一橫路地塊送往搖號(hào)階段，最終參與搖號(hào)的企業(yè)共有34家。
房企如今在投資邏輯的上嚴(yán)重趨同，導(dǎo)致核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)地塊受到了激烈爭(zhēng)搶。在廣州“限地價(jià)+搖號(hào)”的土拍規(guī)則下，房企要拿下優(yōu)質(zhì)地塊最終就是憑運(yùn)氣以及是否有啟用“馬甲”來提升中簽率。但此后，這一現(xiàn)狀或?qū)l(fā)生改變。
近期，廣州住建局、規(guī)劃自然局等四部門聯(lián)合出臺(tái)了《廣州市建設(shè)“智慧+品質(zhì)”住宅 打造好房子好小區(qū)行動(dòng)方案》，要對(duì)重點(diǎn)功能片區(qū)或中心城區(qū)基礎(chǔ)較好的地塊提出基本品質(zhì)要求，對(duì)熱門優(yōu)質(zhì)地塊提出優(yōu)質(zhì)品質(zhì)要求，采取“資質(zhì)＋搖號(hào)”競(jìng)價(jià)方式。
為抑制土拍熱度以及提升住宅品質(zhì)，北京是集中供地以來首個(gè)采取“競(jìng)品質(zhì)”規(guī)則的城市，后續(xù)杭州、成都、南京、合肥、青島、蘇州、沈陽等多個(gè)城市跟進(jìn)，但各自細(xì)則存在差異。后來隨著土地市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷，北京、杭州等城市都陸續(xù)取消了“競(jìng)品質(zhì)”。
中指研究院分析師孟新增對(duì)界面新聞表示，廣州此次“競(jìng)品質(zhì)”實(shí)施，在著力提高住房品質(zhì)，改善住房條件，更好地滿足居民住房需求。“競(jìng)品質(zhì)”有利于規(guī)范房企開發(fā)建設(shè)，未來隨著核心區(qū)域品質(zhì)盤的入市，也有利于促進(jìn)改善需求釋放。
對(duì)土拍而言，熱點(diǎn)地塊品質(zhì)要求更高，房企拿地也會(huì)更加謹(jǐn)慎和理智。
再現(xiàn)搖號(hào)地塊
因?yàn)閰^(qū)位好以及稀缺性，天河員村一橫路地塊是今年廣州第二批涉宅用地中最受關(guān)注的一塊，最后進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)也是外界意料之中的事。
最終5.7萬元/平方的樓面價(jià)，也僅次于三年前廣州城投拿下的越秀南AD013907地塊，當(dāng)時(shí)的樓面價(jià)為64576元/平方米，是廣州的單價(jià)地王。
該地塊位于珠江新城東部、金融城西區(qū)，比鄰天河CBD核心，離天河公園站也僅約1000米。據(jù)了解，員村多年前曾被定位為珠江新城CBD延伸區(qū)，區(qū)內(nèi)及周邊區(qū)域已多年沒有沒有宅地在公開招拍掛市場(chǎng)上出讓。
宅地供應(yīng)的稀缺意味著天河員村一橫路地塊周邊在售一手項(xiàng)目不多，未來競(jìng)品壓力較小。
公開資料顯示，離該地塊較近的在售新盤要去到天河公園板塊，也只有一個(gè)豪宅項(xiàng)目——天麟府瑧林，項(xiàng)目在售建面約113-172平產(chǎn)品，均價(jià)15-16萬元/平方米，目前基本處于尾盤銷售階段。
一手供應(yīng)稀缺的同時(shí)，員村板塊內(nèi)二手住宅房?jī)r(jià)也水漲船高，其中較知名的美林海岸項(xiàng)目有不少房源的掛牌價(jià)超過10萬元/平方米。
因此即便競(jìng)價(jià)觸頂，但從5.7萬元/平方米的樓面價(jià)來看，天河員村一橫路地塊還是留給了開發(fā)商充足盈利空間。
除了明顯的區(qū)位優(yōu)勢(shì)外，天河員村一橫路地塊體量不大也是其如今備受開發(fā)商青睞的重要原因。
掛牌信息顯示，該地塊性質(zhì)為商住用地，宗地面積約為1.4萬平方米，計(jì)容建筑面積約為3.8萬平方米。
從廣州今年以來的土拍結(jié)果來看，房企對(duì)“優(yōu)質(zhì)板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞。
這背后的根本原因在于，當(dāng)前樓市的復(fù)蘇并不明朗，對(duì)各大房企而言，現(xiàn)金流依然是生命線，
滿足上述特征的地塊更符合現(xiàn)階段“風(fēng)險(xiǎn)可控+穩(wěn)定走貨”的開發(fā)訴求。
今年同樣進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)的荔灣區(qū)羊城食品廠地塊、番禺迎賓路地塊以及近期成交的番禺好又多地塊也都是小體量，占地面積分別僅有3.1萬平方米、3.2萬平方米、2.37萬平方米。
不過，克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)指出，天河員村一橫路地塊也有些許不得不提的“硬傷”。
例如城中村界面并不完善，雖然與CBD隔街對(duì)望，但周邊舊廠舊村較多，城市界面一般；還有華南快速、黃埔大道兩大交通干線，造成“噪音”困擾；且體量不大，純宅地的銷售盈利預(yù)期不高，但方便開發(fā)商“快進(jìn)快出”模式。
迎來競(jìng)品質(zhì)階段
不難發(fā)現(xiàn)，在樓市分化越發(fā)明顯的背景下，房企對(duì)優(yōu)質(zhì)地塊的競(jìng)爭(zhēng)趨向白熱化，除了“燒香拜佛”求好運(yùn)外，不少房企也啟用“新型馬甲”來提升搖號(hào)地塊的中簽率。
與兩年前集中供地初期涌現(xiàn)的馬甲不同，如今出現(xiàn)在土拍中的“新型馬甲”隱藏更深，與其它參拍房企并不存在任何股權(quán)關(guān)系，成功規(guī)避各地土拍“禁馬甲”的規(guī)定。
在這樣的情況下，進(jìn)一步提升拿地的公平性就變得很有必要。
5月29日，廣州市住建局、市自規(guī)局等4部門聯(lián)合印發(fā)《廣州市建設(shè)“智慧+品質(zhì)”住宅 打造好房子好小區(qū)行動(dòng)方案》，其中“嚴(yán)格過程管控，發(fā)展高品質(zhì)住宅”中提到，在土地掛牌時(shí)，對(duì)全市重點(diǎn)功能片區(qū)或中心城區(qū)（如越秀、海珠、荔灣和天河區(qū)等）基礎(chǔ)較好的地塊，提出基本品質(zhì)要求，列入土地出讓條件。
對(duì)于熱門優(yōu)質(zhì)地塊，提出優(yōu)質(zhì)品質(zhì)要求（按照廣州市“智慧+品質(zhì)”住宅評(píng)價(jià)指引的基本規(guī)定和控制項(xiàng)），采取“資質(zhì)+搖號(hào)”競(jìng)價(jià)方式。
一是在土地掛牌時(shí)，對(duì)全市重點(diǎn)功能片區(qū)或中心城區(qū)（如越秀、海珠、荔灣和天河區(qū)等）基礎(chǔ)較好的地塊，提出基本品質(zhì)要求，列入土地出讓條件；對(duì)于熱門優(yōu)質(zhì)地塊，提出優(yōu)質(zhì)品質(zhì)要求，采取“資質(zhì)＋搖號(hào)”競(jìng)價(jià)方式。
具體規(guī)則上，在第一階段：競(jìng)買人競(jìng)買價(jià)格在未達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，報(bào)價(jià)最高者且高于或等于出讓起始價(jià)的，為競(jìng)得人。第二階段：競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，進(jìn)入搖號(hào)階段的，競(jìng)買人必須承諾按照“智慧+品質(zhì)”住宅評(píng)價(jià)指引的要求，綜合評(píng)分達(dá)到出讓公告規(guī)定的分值，且競(jìng)得人必須按照承諾書與廣州市住建局簽訂協(xié)議。
中指研究院分析師孟新增，整體而言，廣州此次“競(jìng)品質(zhì)”實(shí)施細(xì)則針對(duì)核心區(qū)或優(yōu)質(zhì)地塊提出針對(duì)性的品質(zhì)要求，對(duì)于熱門地塊，品質(zhì)要求更加全面及細(xì)致。
“競(jìng)品質(zhì)”規(guī)則若落地，是否也會(huì)對(duì)土拍中的“馬甲”起到一定限制作用呢？
克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉告訴界面新聞，如果只是一些比較簡(jiǎn)單的大家都可以滿足的品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，那就意味著開發(fā)商只要愿意參與及承諾就可以了，但如果是像有些城市一樣要對(duì)方案進(jìn)行打分評(píng)比，那就有作用。
此外，多一個(gè)馬甲，等于要多做一份產(chǎn)品方案，對(duì)開發(fā)商來說，“馬甲”的準(zhǔn)備工作變多了。
不過肖文曉指出，廣州政府試點(diǎn)“競(jìng)品質(zhì)”的主要目的并非為了限“馬甲”，而是希望在供給側(cè)給開發(fā)企業(yè)做引導(dǎo)，讓企業(yè)更加關(guān)注住房的品質(zhì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的高質(zhì)量發(fā)展，高品質(zhì)的產(chǎn)品是基礎(chǔ)。
“競(jìng)品質(zhì)”其實(shí)也并非新提法。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，在22城實(shí)施“兩集中”初期，北京、杭州、合肥、重慶、武漢等地在土拍階段相繼試點(diǎn)競(jìng)品質(zhì)環(huán)節(jié)，蘇州、成都、無錫、青島、沈陽亦出臺(tái)“定品質(zhì)”細(xì)則作為提升住宅工程設(shè)計(jì)品質(zhì)的參考及要求。
但隨著土地市場(chǎng)不斷調(diào)整，土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化，“競(jìng)品質(zhì)”規(guī)則在部分城市土地出讓環(huán)節(jié)逐漸退出或改善。
孟新增稱，今年僅青島、合肥等個(gè)別城市仍執(zhí)行“競(jìng)品質(zhì)”土拍模式，一方面為了提高企業(yè)拿地積極性，另一方面，部分城市采取“定品質(zhì)”方式，
如北京從2022年第三批供地開始改為拍地時(shí)參與的開發(fā)商直接出具《高標(biāo)準(zhǔn)住宅建設(shè)承諾書》，承諾各方面達(dá)到相應(yīng)品質(zhì)要求，另有部分地塊如今年海淀兩宗地塊調(diào)整為“競(jìng)報(bào)地上實(shí)施超低能耗建筑面積”。
成都、西安、南京等城市也發(fā)布“定品質(zhì)”的相關(guān)管理規(guī)定，提高住宅品質(zhì)要求，要求企業(yè)在建設(shè)過程中嚴(yán)格執(zhí)行。
可以預(yù)見，接下來或?qū)⒂懈喑鞘袝?huì)出臺(tái)綠色建筑指標(biāo)或者競(jìng)品質(zhì)的要求，以保證核心地塊今后的住宅品質(zhì)。