文｜丁祖昱評(píng)樓市

6月，多家房企的定增計(jì)劃集中獲批，此時(shí)距離2022年11月28日“第三支箭”發(fā)布，恢復(fù)上市房企及涉房上市企業(yè)再融資已過去半年有余。

今年以來，房地產(chǎn)市場銷售與融資環(huán)境修復(fù)都不及預(yù)期，房企資金層面持續(xù)承壓，A股退市潮亦在行業(yè)愈演愈烈。自去年“第三支箭”發(fā)布后，A股和港股共計(jì)37家房企相繼宣布啟動(dòng)股權(quán)融資計(jì)劃，但相比信貸、債券融資，股權(quán)融資流程復(fù)雜、周期長，進(jìn)展一直不盡如人意。

目前僅萬科、碧桂園、雅居樂等個(gè)別H股房企股權(quán)融資落地，A股上市房企的定增計(jì)劃多在流程審批階段。

隨著招商蛇口的定增并購事項(xiàng)于5月底獲深交所審核通過，6月份，包括福星股份、大名城、中交地產(chǎn)、保利發(fā)展等房企的定增方案又集中獲批，A股上市房企的股權(quán)融資開始加速落地。

在流動(dòng)性普遍承壓的現(xiàn)狀下，房企的股權(quán)融資加速落地，對(duì)改善行業(yè)流動(dòng)性、提振購房者信心將起到積極的促進(jìn)作用，背后也傳遞出“救市”的信號(hào)。

01 政策支持?jǐn)U圍，出險(xiǎn)房企獲批不確定性尚存

5月29日，招商蛇口的定增并購事項(xiàng)獲深交所審核通過，成為A股房企中首家試水“第三支箭”成功的公司。6月份，福星股份、中交地產(chǎn)、陸家嘴、保利發(fā)展等房企的定增方案又集中獲批，暫停多年的A股房企股權(quán)融資重新“開閘”。

近期，A股定增獲批的房企名單中，大名城和福星股份兩家中小民企也位列其中，意味著“第三支箭”政策的惠及面不限于規(guī)模國央企，更多的民營房企也有可能受益，政策效應(yīng)將更加明顯。

房企定增方案的審批中，接受交易所問詢是重要一環(huán)。從多家房企收到的定增相關(guān)問詢函來看，監(jiān)管層對(duì)募投的必要性高度關(guān)注，問詢內(nèi)容主要聚焦在認(rèn)購對(duì)象及認(rèn)購資金來源、募投項(xiàng)目或投資標(biāo)的情況、發(fā)行主體的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)及經(jīng)營情況等方面，確保募投的合規(guī)、合法、合理以及資金的安全性等。

目前獲批的企業(yè)并非都處于“綠檔”，如福星股份和中交地產(chǎn)。6月6日，福星股份13.4億元定增獲深圳證券交易所通過，根據(jù)其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，公司近三年“三條紅線”均處于“黃檔”，截至2022年末，剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率以及現(xiàn)金短債比分別為58.6%、54.5%、0.6。

但福星股份主要面臨的是短期流動(dòng)性的問題，通過定增發(fā)行可以有效防范和化解項(xiàng)目及企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。

這也說明，因?yàn)楣蓹?quán)融資不直接增加企業(yè)的負(fù)債規(guī)模，所以，該政策支持的關(guān)注點(diǎn)更多集中在資金使用效益上，能夠真正幫助到風(fēng)險(xiǎn)可控、對(duì)資金有迫切需求的企業(yè)，增強(qiáng)其發(fā)展預(yù)期。

目前，還有多家房企的定增方案還在排隊(duì)等待審核，其中包括中南建設(shè)、金科股份、華夏幸福、綠地控股等眾多出險(xiǎn)房企。

對(duì)于這類經(jīng)營狀況相對(duì)脆弱的房企，定增方案的制定、募投的可行性說明以及經(jīng)營管理調(diào)整排布都是增強(qiáng)獲批預(yù)期的關(guān)鍵，部分情況相對(duì)較穩(wěn)定的出險(xiǎn)房企或許可以借此找到出路，脫離困境。

其中，中南建設(shè)已于4月13日被深圳證券交易所問詢，其中公司的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、內(nèi)部控制、債務(wù)重組情況等仍是公司面臨的一道“坎”，定增方案能否順利獲批還需要進(jìn)一步觀望。

02 樓市平淡疊加股價(jià)波動(dòng)，房企仍面臨一系列挑戰(zhàn)

定增獲批是房企定增計(jì)劃推行過程中的一大重要關(guān)卡，部分上市房企為了加快審批速度，積極調(diào)整定增方案。如豫園股份，6月1日發(fā)布公告將募資額從80億下調(diào)至48.91億。但獲批還遠(yuǎn)不是終點(diǎn)，定向增發(fā)的股份要成功發(fā)行還有很長的一段路要走。

2023年以來，樓市表現(xiàn)平淡，部分上市房企股價(jià)持續(xù)低迷或波動(dòng)較大，給房企的定增發(fā)行帶來不確定性。如中交地產(chǎn)，2023年6月19日收盤價(jià)較年初降幅接近19%，給公司后續(xù)定向增發(fā)股份的發(fā)行帶來挑戰(zhàn)。

一方面，房企的定增計(jì)劃可能面臨低價(jià)發(fā)行、投資者熱情不足等問題，導(dǎo)致募集資金減少；另一方面，也會(huì)帶來認(rèn)購對(duì)象的不確定性增加，房企可能需要耗費(fèi)更多的時(shí)間和精力去協(xié)商或?qū)ふ倚碌耐顿Y者。

因此，上市房企在發(fā)布定增計(jì)劃的同時(shí)，穩(wěn)定公司的經(jīng)營局面是第一要?jiǎng)?wù)，同時(shí)還應(yīng)合理選擇投資者，隨時(shí)與優(yōu)質(zhì)意向投資者保持密切聯(lián)系和溝通，把握其投資偏好和意愿的變動(dòng)，確保定增的順利推進(jìn)和結(jié)果如期實(shí)現(xiàn)。

從目前房企的定增計(jì)劃及獲批要求來看，房企通過股權(quán)融資募集的資金主要投向于“保交樓、穩(wěn)民生”項(xiàng)目及補(bǔ)充流動(dòng)資金，資金去向的鎖定可以最大程度保障相關(guān)項(xiàng)目的建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，減少因資金鏈斷裂引發(fā)停工、延遲交付、爛尾樓等情況的發(fā)生，有利于維護(hù)市場穩(wěn)定，增強(qiáng)購房者信心。

同時(shí)，也可以促進(jìn)房企資金融通，緩解燃眉之急，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營的安全過渡。

此外，目前A股退市潮在行業(yè)愈演愈烈，股權(quán)融資通道打開為符合條件的上市房企帶來新的希望，退市風(fēng)險(xiǎn)也有望得到一定程度的釋放。

面對(duì)市場弱復(fù)蘇及流動(dòng)性不濟(jì)的現(xiàn)狀，上市房企股權(quán)融資加速落地也有助于符合條件的房企資金面得到及時(shí)有效的改善。

“第三支箭”政策惠及面不限于規(guī)模國央企，部分中小上市房企也受益于此，不排除一些情況相對(duì)較穩(wěn)定的出險(xiǎn)房企能借此找到出路，脫離困境，對(duì)提升行業(yè)預(yù)期也將起到積極作用。

我們認(rèn)為，定增方案獲批只是第一大關(guān)，意向房企需做好定增方案和問詢準(zhǔn)備，但最終能否成功發(fā)行仍面臨著一系列挑戰(zhàn)，如何穩(wěn)住局面仍是關(guān)鍵。行業(yè)趨勢的扭轉(zhuǎn)，仍取決于房企資產(chǎn)負(fù)債表和現(xiàn)金流的真實(shí)改善情況，以及銷售端的拐點(diǎn)何時(shí)出現(xiàn)。