界面新聞記者 | 楊冰柯
在市場對地產(chǎn)商普遍缺乏信心時，綠城中國（03900.HK）股東大會對外釋放了增權(quán)益保利潤、投資做一成一、持續(xù)高分紅等積極信號。
投資者稱，在行業(yè)遇到前所未有困難時，綠城一年一個新樣，整體表現(xiàn)不錯。
6月16日下午，綠城中國2023年度股東大會舉行，董事會主席張亞東、行政總裁郭佳峰等出席了會議。
在股東大會上，綠城披露了最新業(yè)績，今年1-5月，綠城中國實現(xiàn)合同銷售額1086億元，同比增長38%。最代表綠城實力的權(quán)益銷售額排名順利也進入行業(yè)前十，居第九位。
與同行相比，今年TOP10整體銷售額的均值增長率不到17%，但綠城的增長率接近40%。
綠城今年以來的各項業(yè)績指標(biāo)齊頭并進，經(jīng)營穩(wěn)健，雖然面臨行業(yè)分化加據(jù)，但綠城仍有信心。張亞東對投資者表示，經(jīng)營上，綠城沒有硬核風(fēng)險，“我們現(xiàn)在最大的焦慮是投拓焦慮，這不是風(fēng)險，而是存在著拿地不足，會出現(xiàn)規(guī)?？s減的風(fēng)險。”
增權(quán)益保利潤
銷售額影響利潤，尤其是代表著地產(chǎn)商真實實力的權(quán)益銷售額更深刻的影響著公司的利潤。
張亞東掌舵這幾年，綠城一直在著力于提高項目的權(quán)益比。綠城項目權(quán)益占比從歷史上的50%多到現(xiàn)在的60%多，預(yù)計明年是70%多。
這意味著，綠城的利潤會持續(xù)增長。
張亞東表示，在利潤兌現(xiàn)方面，這幾年綠城確實取得了一些成績，但利潤的水平還遠沒有達到預(yù)期，特別是這幾年房地產(chǎn)調(diào)控過程中，項目毛利率、凈利率會比較低，甚至有些項目會出現(xiàn)虧損的情況。
對于投資者關(guān)心的項目減值問題，張亞東表示有些項目減值是肯定的，但現(xiàn)在的減值不像以前那么巨大，以2021年投資兌現(xiàn)為例，今年和明年會是主要兌現(xiàn)年份。
2022年和2023年截止到目前拿的地，利潤比以前不是好一倍，有些好三倍，甚至好幾倍。這兩年拿的地在2025年開始兌現(xiàn)，利潤會有不一樣的呈現(xiàn)。
張亞東還給股東們吃下定心丸，他表示，在利潤總額方面，基于前幾年產(chǎn)出，現(xiàn)在利潤額度在未來幾年會高速增長，未來都會大幅度增長。
張亞東的信心在于綠城的規(guī)模在全行業(yè)的占比持續(xù)增長。原來做2025規(guī)劃時，他說2018年綠城規(guī)模占行業(yè)的1%，2022年已經(jīng)是2%。今年如果全行業(yè)是10萬億規(guī)模，綠城的市場占有率將提升至3%。
同時，綠城還有一個項目全景計劃利潤總和指數(shù)，指數(shù)持續(xù)向好。
基于此，到2025年，他預(yù)計綠城利潤的增長和前幾年比不是在一個量級，而是更大量級上。
“這不僅是利潤在大幅增加，也是歷史遺留問題的出清，是很好的持續(xù)上臺階的過程”，張亞東稱。
投資做一成一
房地產(chǎn)市場的分化愈演愈烈，地產(chǎn)商們都將眼光聚焦在一二線核心城市。但多數(shù)核心城市土地市場的搖號規(guī)則下，拿地已經(jīng)成為玄學(xué)。
對開發(fā)商來說，在確定的市場里拿地卻成了最大的不確定性。
在當(dāng)下核心城市土拍競爭激烈的背景下，綠城也無例外有此困擾，雖然受到搖號概率影響，綠城拿地數(shù)量不及預(yù)期，但是卻做到了“投一成一，叫好又叫座”。
今年1-5月，雖然外界認(rèn)為綠城拿地不夠過癮，但其實綠城在投資端表現(xiàn)非常積極，綠城的新增貨值在行業(yè)排名第六，去年同期是第八，今年的權(quán)益拿地金額也是位居第五名，實際上投出去100多億。
投資標(biāo)的是核心城市中的核心板塊，雖然參與搖號中簽率只有10%，但綠城要做的是精準(zhǔn)拿地，保證成功性。
以去年的拿地情況為例，綠城中國2022年拿了27個項目，其中，18個項目當(dāng)年清盤，16個項目開盤去化率達百分之百。從“叫座”來看，以前老大難的車位銷售也在2022年得到了大踏步前進。
2023年，新拿地的560億貨值已經(jīng)去化了將近50億，將上周末開盤的兩個項目算上，去化近80億。其中，有三個項目已經(jīng)首開，去化率是100%。最突出的杭州汀岸辰風(fēng)里項目，拿地到首開只有54天，刷新了所在杭州地區(qū)的記錄。
拿地焦慮下，張亞東也隨時看手機盯土拍信息，在拿地可遇不可求下，為了擴大貨值，綠城已經(jīng)制定好兩條腿走路的策略，一條腿是公開市場拿地，第二條是啟動收并購的工作。
持續(xù)高分紅
利潤和現(xiàn)金流是股東分紅的保障，在利潤持續(xù)穩(wěn)定之際，綠城的經(jīng)營現(xiàn)金流流入也保障了回饋給股東的高分紅。
根據(jù)綠城披露的數(shù)據(jù)，2022年度，綠城的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入145.93億元，遠遠超過當(dāng)年度的賬面利潤，這不僅意味著公司的現(xiàn)金利潤占比更高，也讓公司有底氣給出了高額的分紅比例。
2022年，綠城每股分紅達到0.5港元/股，不僅金額超過了前一年，分紅比例也達到了接近50%。
值得一提的是，隨著公司的經(jīng)營質(zhì)量持續(xù)改善，綠城正在成為內(nèi)房股中少數(shù)利潤持續(xù)增長，分紅也能同步增長。
國盛證券預(yù)測，綠城2023—2025年歸母凈利潤將分別達到44.6、51.8和60億元，EPS能夠分別達到1.76、2.05和2.37元/股。如果這個預(yù)測最終實現(xiàn)，以綠城的現(xiàn)金流含量，有望實現(xiàn)更高金額的現(xiàn)金股息分紅。
當(dāng)下，面對房地產(chǎn)行業(yè)的分化加深，綠城中國今年總體的方向是量價平衡。
根據(jù)綠城管理層介紹，量價平衡既不是很著急地斬量出貨，也不是看有些城市市場有回暖還是保持價格不變，總體上還是要堅決走量，基本上可以做到一項目一策。
“我們并不是片面地跑量，有些地方如果動了價格也換不來流速，那也要稍微等一等。有些地方價格往下調(diào)會帶來流速明顯增長，運營就會與集團和財務(wù)保持密切溝通”，上述管理層表示。