記者 崔璞玉

過去幾年，韓國房地產(chǎn)市場行情如同坐過山車。在經(jīng)歷了新冠疫情期間的飆升后，韓國房價(jià)從2022年下半年開始迅速下跌。

韓國房地產(chǎn)委員會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，韓國4月全國房價(jià)指數(shù)環(huán)比下跌0.47%，為連續(xù)第11個(gè)月下跌，也是11年來持續(xù)時(shí)間最長的連跌，盡管下跌速度有所放緩。在2022年5月之前，韓國房地產(chǎn)市場曾連續(xù)上漲32個(gè)月。2021年全年韓國房價(jià)上漲了15.9%，然后在2022年跌去7.7%。

荷蘭國際集團(tuán)（ING）指出，導(dǎo)致韓國樓市劇烈波動(dòng)的主要原因，是供求失衡以及信貸狀況的變化。

疫情期間，由于寬松的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，導(dǎo)致購房需求激增。為了提振經(jīng)濟(jì)，韓國央行將基準(zhǔn)利率降至0.5%的歷史低位，并在這一水平停留了約一年半。但同時(shí)由于經(jīng)濟(jì)部分封鎖，這期間完工上市的新房數(shù)量急劇減少，導(dǎo)致供給不足。

另一個(gè)刺激需求的因素則是所謂的逆周期房地產(chǎn)政策。為穩(wěn)定房價(jià)，上一任總統(tǒng)文在寅執(zhí)政期間推出了多輪抑制房地產(chǎn)市場的政策，包括限制購買用于出租的投資性房產(chǎn)，以及對持有多個(gè)房產(chǎn)的業(yè)主征收重稅等。

但這一系列政策卻起到了適得其反的效果，不但未能穩(wěn)定房價(jià)，反而刺激那些還在觀望的潛在購房者們一窩蜂地涌入市場，試圖趕在政府進(jìn)一步收緊政策，房價(jià)更大幅度上漲之前購入。這最終導(dǎo)致了追逐市場的瘋狂搶購潮。

但泡沫總有破滅的一天。隨著通脹節(jié)節(jié)攀升，為了遏制物價(jià)，韓國央行從2021年8月開始連續(xù)10次加息。到2022年底，基準(zhǔn)利率已升至逾十年來最高水平的3.5%，房貸利率更是高達(dá)7%-8%。

市場利率的上升不僅增加了新購房者的償債成本，也增加了現(xiàn)有房貸借款人的負(fù)擔(dān)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)韓國超過70%的未償貸款余額都是基于浮動(dòng)利率。不過，得益于政府支持將浮動(dòng)利率再融資為固定利率的貸款計(jì)劃，目前浮動(dòng)貸款占新貸款的比例已降至40%。

韓式“全租房”爆雷

利率的上升，也使該國獨(dú)特的“全租房”免租金租賃制度陷入困境，從而加劇了房價(jià)下行。根據(jù)這一租賃制度，租戶通常會(huì)支付相當(dāng)于房屋價(jià)值70%的押金，然后在房屋內(nèi)免租金居住兩年，租約期間押金的利息收入歸房東所有。兩年后房東全額退還押金，租戶可再續(xù)約兩年。

在過去多年房價(jià)不斷上漲、利率較低的背景下，這一制度使得房東和租戶雙雙受益。房東可以隨意使用大額無息貸款；租戶則從銀行貸款去支付押金，而這個(gè)貸款利息低于租金。

這一租賃制度在20、30多歲的人群中頗受歡迎。他們無力購買房產(chǎn)，但可以在某種程度上實(shí)現(xiàn)擁有房屋的夢想。

韓國央行的數(shù)據(jù)顯示，在截至去年10月的6年時(shí)間里，租戶用于“全租房”的銀行貸款翻了逾兩倍，至172萬億韓元（約合1320億美元），相當(dāng)于韓國未償?shù)盅嘿J款的17%，或家庭債務(wù)的10%。

但加息后更高的借貸成本，促使?jié)撛谧鈶舾挠酶鼈鹘y(tǒng)的按月付款方式租賃房屋。隨著“全租房”逐漸失寵，房東很難從新租戶那里獲得足夠押金，用來償還給合同即將到期的上一任租戶。此外，房價(jià)下跌也會(huì)導(dǎo)致按比例得到的新押金不足以償付原押金。這迫使部分業(yè)主以大幅折扣拋售房產(chǎn)，在一定程度上助推了房地產(chǎn)下行周期。

去年的數(shù)據(jù)顯示，選擇支付月租金的租賃合同數(shù)量有史以來首次超過了使用“全租房”的合同數(shù)。

韓國國民銀行（Kookmin Bank）房地產(chǎn)分析師Park Won Gap指出，在危機(jī)時(shí)刻，“全租房”機(jī)制很容易放大風(fēng)險(xiǎn)，對今年的韓國經(jīng)濟(jì)而言，這可能成為比高利率或潛在衰退更大的不確定因素。

根據(jù)韓國三大擔(dān)保人之一的韓國住房和城市擔(dān)保公司的數(shù)據(jù)，去年因房東無法退還押金而提出的保險(xiǎn)索賠增加了一倍多，達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的1.17萬億韓元（約合9億美元）。

不過韓國央行和大多數(shù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家仍然預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)市場的下跌依然是溫和可控的，甚至可以說得上是市場所需的調(diào)整。但他們也警告稱，不排除“全租房”機(jī)制被濫用，從而引發(fā)更深層次的房地產(chǎn)衰退的可能性。

韓國央行行長李昌鏞2月時(shí)表示，考慮到前兩年房價(jià)的大幅上漲，目前的形勢是一個(gè)很好的調(diào)整期。

由于此前價(jià)格爆炸式的增長，即便現(xiàn)在有所下降，許多購房者仍然認(rèn)為住房過于昂貴。這一點(diǎn)從未售出房屋數(shù)量的增加，以及抵押貸款需求的下降可以看出。

行業(yè)前景堪憂

房價(jià)下跌也加劇了房屋建筑公司的困境。根據(jù)韓國國土交通部的數(shù)據(jù)，1月全國未售出房屋超過7.5萬套，為2012年以來的最高水平，相比一年半前增加了五倍多。

這可把房地產(chǎn)公司逼急了，他們正使出渾身解數(shù)去庫存。據(jù)彭博社報(bào)道，在首爾周邊的一個(gè)城市中，一家開發(fā)公司推出了抽獎(jiǎng)活動(dòng)，購買公寓的業(yè)主有機(jī)會(huì)贏得一輛奔馳車。還有開發(fā)商用香奈兒包包和蘋果無線耳機(jī)作為禮物來吸引用潛在買家前往參觀樣板房。

在樂高樂園開發(fā)商去年秋天債務(wù)違約事件過后，韓國央行和政府承諾提供價(jià)值數(shù)百億美元的政策支持，以安撫投資者。同時(shí)韓國政府還在去年年底至今年年初，放松了房地產(chǎn)市場的多項(xiàng)監(jiān)管措施。

問題核心是項(xiàng)目融資，這是許多開發(fā)商利用的一種短期債務(wù)工具。他們希望在項(xiàng)目完工前就可以通過出售房屋開始償還債務(wù)。眼下在房地產(chǎn)市場動(dòng)蕩的背景下，任何信貸上的小波動(dòng)，都有可能再次掀起與項(xiàng)目融資相關(guān)的風(fēng)浪。

在政府采取措施，以及央行暫停加息之后，目前韓國的房地產(chǎn)市場壓力有所緩解。但考慮到未來一兩年內(nèi)計(jì)劃的大量住房供應(yīng)，前景依然令人擔(dān)憂。

荷蘭國際集團(tuán)預(yù)計(jì)，由于供應(yīng)過剩，短期內(nèi)韓國房地產(chǎn)市場的疲軟趨勢將持續(xù)。他們認(rèn)為，韓國央行將對房地產(chǎn)市場不景氣帶來的金融市場壓力做出反應(yīng)，預(yù)計(jì)該央行可能在年中將政策立場轉(zhuǎn)向中性，并在年底開始降低政策利率。

野村證券和花旗等一些投資銀行也預(yù)測，韓國央行將在今年晚些時(shí)候開始降息，以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場的軟著陸。

房地產(chǎn)市場大幅下滑，將打擊經(jīng)濟(jì)中的私人支出，削弱消費(fèi)者和企業(yè)信心，并可能損害總統(tǒng)尹錫悅所在執(zhí)政黨贏得明年議會(huì)選舉的機(jī)會(huì)。同時(shí)它還可能重新引發(fā)信貸市場的壓力。

國際貨幣基金組織（IMF）在4月時(shí)預(yù)計(jì)，韓國今年經(jīng)濟(jì)將僅增長1.5%，相比1月時(shí)的預(yù)計(jì)下調(diào)了0.2個(gè)百分點(diǎn)。這也是IMF連續(xù)四次下調(diào)對韓國經(jīng)濟(jì)今年的增速預(yù)期。繼2021年增長4.1%后，該國經(jīng)濟(jì)增速在2022年放緩至2.6%。

韓國的人口迅速萎縮，也將帶來包括住房供求關(guān)系在內(nèi)的多領(lǐng)域長期挑戰(zhàn)。從2013年開始，韓國的總和生育率就一直是全世界最低的。今年2月該數(shù)字僅為0.78，遠(yuǎn)低于維持穩(wěn)定人口規(guī)模所需的2.1。