界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

在經(jīng)過(guò)2、3月份的短暫回暖后，廣州樓市在5月份延續(xù)回落行情，再度回歸到低迷態(tài)勢(shì)。

首先從最能體現(xiàn)市場(chǎng)真實(shí)熱度的二手房來(lái)看，業(yè)內(nèi)普遍感知5月市場(chǎng)比4月要差很多，買家入市步伐明顯放緩。

廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，5月廣州市二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為8771宗和88.06萬(wàn)平方米，環(huán)比下降12.65%和11.93%，同比增長(zhǎng)19.74%和19.10%。

一位黃埔區(qū)房產(chǎn)中介告訴界面新聞：“5月來(lái)看房的客戶比4月份少很多，我重點(diǎn)推的一個(gè)小區(qū)5月只成交了一套房，而4月份的成交數(shù)量是9套?！?/span>

合富研究院指出，5月廣州二手房市場(chǎng)成交環(huán)比下降主要受兩方面因素影響，一方面是五一假期，一手住宅市場(chǎng)促銷及推新力度加大，分流部分客源；另一方面是宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境對(duì)成交產(chǎn)生一定影響，部分需求不算迫切的買家決策時(shí)間拉長(zhǎng)，“再等等”的心態(tài)抬頭，成交速度放緩。

一位從2021年開(kāi)始就關(guān)注廣州樓市的購(gòu)房者告訴界面新聞，他想在廣州買房的首要目的是保值增值，其次是自住，所以一直都在觀望，如今其關(guān)注的幾個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)一路下滑，他更不著急買了，畢竟大家都是“買漲不買跌”。

合富研究院指出，現(xiàn)階段看，市場(chǎng)成交二手房主要由迫切性剛需支撐。此外業(yè)主心態(tài)走弱，議價(jià)空間加大，超六成業(yè)主下調(diào)放盤價(jià)促成交，降幅集中2-5%。

房?jī)r(jià)較為堅(jiān)挺的珠江新城如今也顯現(xiàn)出成交疲態(tài)。據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，早在今年2月，珠江新城二手房成交創(chuàng)下歷史新高，共成交135套，3月的數(shù)據(jù)也較為可觀，共成交119套。

但到5月，珠江新城二手房只成交31套，環(huán)比下降49%，同比下降了59%，幾乎追平歷年新低。

克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)指出，5月珠江新城區(qū)域不僅成交量下降，連成交價(jià)也有了明顯下滑。以熱門小區(qū)中海花城灣為例，4月成交均價(jià)為17.4萬(wàn)元/平方米，5月成交均價(jià)為17.23萬(wàn)元/平方米，降幅約為1700元/平方米。

值得一提的是，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一向有所延后，地產(chǎn)專家李茂喆對(duì)界面新聞表示，五月二手實(shí)際成交在9000套左右，表現(xiàn)好于4月（4月二手實(shí)際成交預(yù)計(jì)僅7600余套），同樣好于去年絕大多數(shù)月份。

因此，李茂喆認(rèn)為，大家整體感知市場(chǎng)很差主要由于2-3月相對(duì)比較好的市場(chǎng)讓大家對(duì)后市預(yù)期比較高，其次是五一之后市場(chǎng)逐漸呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)，讓大家預(yù)期開(kāi)始下降，所以說(shuō)大家覺(jué)得差主要是市場(chǎng)表現(xiàn)低于之前預(yù)期。

新房市場(chǎng)同樣如此，李茂喆指出，在五一的拉動(dòng)下，廣州5月新房實(shí)際成交預(yù)計(jì)仍有9000套左右，雖然這一表現(xiàn)談不上很好，尤其是和之前2-3月比較，但是和去年市場(chǎng)相比仍算是高位水平了。

新房實(shí)際成交數(shù)據(jù)與網(wǎng)簽數(shù)據(jù)也存在較大差距，據(jù)廣州中原研究發(fā)展部數(shù)據(jù)，5月廣州新房網(wǎng)簽7113宗，環(huán)比下跌9%，比去年同期成交上升15%。

雖有五一節(jié)點(diǎn)加持，但需求端支持有限，廣州樓市的壓力警報(bào)尚未解除。

廣州中原研究發(fā)展部指出，5月下半月，隨著五一網(wǎng)簽、市場(chǎng)熱度進(jìn)一步退去，網(wǎng)簽量逐步回落。五一假期之后，開(kāi)發(fā)商整體推貨量亦大幅減少，5月中下旬開(kāi)盤數(shù)量對(duì)比五一假期、4月中下旬有較明顯減少的跡象。

雖然5月新房成交仍能勉強(qiáng)把守7000宗大關(guān)，但從中原實(shí)時(shí)監(jiān)控以及實(shí)地走訪情況來(lái)看，市場(chǎng)熱度明顯不及3、4月。

廣州中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜對(duì)界面新聞表示，4月市場(chǎng)表現(xiàn)已經(jīng)比3月明顯回落，5月因?yàn)槭侨赇N售沖刺的一個(gè)關(guān)鍵月份，所以大家對(duì)5月銷售預(yù)期比較高，但實(shí)際來(lái)看，5月新房實(shí)際銷售可能只比4月好一點(diǎn)點(diǎn)，整體表現(xiàn)是低于預(yù)期的。

從5月新盤去化來(lái)看，市場(chǎng)也承受較大壓力。據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)，即便是中心區(qū)新盤去化效率也僅32%，近郊主力項(xiàng)目穩(wěn)價(jià)走貨為主，去化率約20%，遠(yuǎn)郊市場(chǎng)成交動(dòng)力不足，去化率下滑至20%以下。

合富研究院指出，經(jīng)過(guò)2至4月份一波購(gòu)買力消化后，當(dāng)前“新買家”對(duì)市場(chǎng)環(huán)境的變化更加敏感，尤其是外圍物業(yè)受到的影響更大，偏剛需買家的需求目前要靠“更多折扣優(yōu)惠”方能撬動(dòng)，而出手“稀缺型物業(yè)”（城區(qū)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)）的買家入市仍然果斷。

黃韜認(rèn)為：“在接下來(lái)6、7、8月這樣的傳統(tǒng)淡季，廣州樓市成交預(yù)計(jì)是會(huì)更低的，我們都是有心理準(zhǔn)備的，除非有重大救市政策出臺(tái)，但我個(gè)人認(rèn)為在現(xiàn)在環(huán)境下大的政策刺激很難有。”

廣州樓市的低迷走勢(shì)與全國(guó)重點(diǎn)城市樓市表現(xiàn)是一致的。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年 1-5月，在低基數(shù)下，重點(diǎn)100城新建商品住宅月均成交規(guī)模較2022年同期增21.6%，但仍處2016年以來(lái)低位。

據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，2023年 5月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降，同比增長(zhǎng)約12%。

從各線城市來(lái)看，2023年5月，一線、二線、三四線城市商品住宅成交面積同比均增長(zhǎng)、環(huán)比均下降。環(huán)比來(lái)看，一線城市成交規(guī)模環(huán)比下降14.8%，二線代表城市環(huán)比下降12.6%，三四線代表城市在部分城市集中網(wǎng)簽帶動(dòng)下，環(huán)比小幅下降1.6%。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師郭昕昱指出，5月市場(chǎng)延續(xù)4月回落行情，前期積壓需求釋放結(jié)束，當(dāng)前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚無(wú) 明顯改善，市場(chǎng)調(diào)整壓力加大。短期來(lái)看，在市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)前， 需求端政策仍有望繼續(xù)出臺(tái)，一線城市有望繼續(xù)執(zhí)行“一區(qū)一策”。