文｜文化產(chǎn)業(yè)評(píng)論 小軍哥

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近年來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)備受關(guān)注，吸引眾多投資者、金融機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)、創(chuàng)業(yè)者和傳統(tǒng)中介機(jī)構(gòu)的目光。最近，萬(wàn)豪行政公寓在杭州即將迎來(lái)第二個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)業(yè)，同時(shí)雅格酒店集團(tuán)、希爾頓集團(tuán)等知名品牌也紛紛加入了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。這也意味著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將會(huì)迎來(lái)更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)，品牌酒店之間的轉(zhuǎn)型大戰(zhàn)或?qū)㈦S之展開(kāi)。

無(wú)論是剛?cè)肼毜拇髮W(xué)畢業(yè)生，還是在城市打拼多年的上班族，都希望在喧囂城市某個(gè)角落擁有一個(gè)溫馨的小家。然而，高昂的房?jī)r(jià)卻讓許多年輕人望而卻步，因此像《歡樂(lè)頌》中那樣的“長(zhǎng)租公寓”成為了他們的理想之地。

近期，萬(wàn)豪行政公寓宣布其在杭州的第二家門(mén)店將于6月正式開(kāi)業(yè)。此外，今年以來(lái)希爾頓、東呈集團(tuán)、雅閣集團(tuán)等多個(gè)知名品牌也紛紛進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，試圖從中分得一杯羹。

那么，隨著各大酒店品牌的加入，消費(fèi)者對(duì)于酒店公寓有哪些期待和需求？在這個(gè)激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中酒店品牌如何才能脫穎而出？長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)是什么？

國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及特點(diǎn)

長(zhǎng)租公寓是房地產(chǎn)三級(jí)（長(zhǎng)租行業(yè)）市場(chǎng)中的一個(gè)新興業(yè)態(tài)，也被稱(chēng)為“白領(lǐng)公寓”“單身合租公寓”等。運(yùn)營(yíng)模式是將業(yè)主的房屋租賃過(guò)來(lái)，進(jìn)行裝修和配備家具家電等生活設(shè)施，并以單間的形式出租給周邊工作的白領(lǐng)或打工人群。

自1998年起我國(guó)長(zhǎng)租行業(yè)已初步形成，經(jīng)歷了近20年的發(fā)展。雖然長(zhǎng)租公寓起步較晚，但自2015年開(kāi)始逐漸為大眾所熟知。過(guò)去五年中，該行業(yè)開(kāi)始從白領(lǐng)公寓向服務(wù)型公寓方向發(fā)展，并逐漸實(shí)現(xiàn)多元化快速成長(zhǎng)。特別是隨著2021年國(guó)家支持租賃性保障性住房政策的頻繁出臺(tái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)迎來(lái)了投資風(fēng)口。

一是市場(chǎng)規(guī)模持續(xù)增速。

2020年受到疫情影響，經(jīng)濟(jì)下行，投融資下降，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模也隨之縮小。然而，除去這些因素外，2017年至2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓整體規(guī)模仍呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì)。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，2021年我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到17948億元，同比2020年增長(zhǎng)16.4%。2022年雖有所波動(dòng)，仍然高于疫前同期水平。

△2017—2021年中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模及增長(zhǎng)率

二是投資背景日趨多樣化。

目前，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的品牌投資背景總體分為七大類(lèi)，除了國(guó)內(nèi)創(chuàng)業(yè)公司、房企、國(guó)企、央企和中介背景之外，外資背景的長(zhǎng)租公寓品牌也在逐漸增多。例如，加拿大品牌四季長(zhǎng)租公寓、英國(guó)品牌洲際酒店式公寓等已經(jīng)進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。而國(guó)內(nèi)酒店背景企業(yè)同樣具備市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，例如華住集團(tuán)旗下的城家公寓、鉑濤旗下的窩趣公寓等。

三是產(chǎn)品定位更加多元化。

隨著市場(chǎng)需求的變化以及消費(fèi)者對(duì)住宿體驗(yàn)的不斷提高，傳統(tǒng)租住和公寓產(chǎn)品之間的界限正在逐漸被打破。目前，我國(guó)長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品定位可分為白領(lǐng)公寓、藍(lán)領(lǐng)公寓、人才公寓、高端公寓、學(xué)生公寓和家庭公寓等六大類(lèi)。例如，白領(lǐng)公寓注重品質(zhì)和設(shè)計(jì)感，藍(lán)領(lǐng)公寓追求價(jià)格實(shí)惠和性?xún)r(jià)比，人才公寓租金低廉并帶有政府補(bǔ)貼。

總體來(lái)看，從流動(dòng)人口向大城市集中、限購(gòu)和高房?jī)r(jià)提升租賃需求等因素來(lái)看，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的需求基礎(chǔ)已經(jīng)奠定。目前長(zhǎng)租公寓的主要用戶(hù)仍然是學(xué)生和外地務(wù)工人員，但隨著國(guó)內(nèi)疫情防控常態(tài)化和經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持續(xù)向好，2023年國(guó)內(nèi)流動(dòng)人口和大學(xué)畢業(yè)生數(shù)量還將持續(xù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)將有助于提升長(zhǎng)租公寓整體需求。

酒店集團(tuán)進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓的三大市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)

綜合前文分析，酒店式長(zhǎng)租公寓相對(duì)于傳統(tǒng)單體酒店有更多的優(yōu)勢(shì)，這也是吸引外資酒店業(yè)主和管理公司進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的關(guān)鍵因素。相比傳統(tǒng)酒店，酒店式長(zhǎng)租公寓具有投資額較低、服務(wù)人員較少、空置率較低，同時(shí)營(yíng)利點(diǎn)較高等特點(diǎn)。早在中國(guó)的開(kāi)發(fā)企業(yè)還在追求“開(kāi)發(fā)+銷(xiāo)售”模式的時(shí)候，一些外資背景的酒店業(yè)主和管理公司就已經(jīng)開(kāi)始嘗試將“服務(wù)式公寓”和“酒店式公寓”的概念引入中國(guó)市場(chǎng)。

除了北京、上海、廣州和深圳等國(guó)際化窗口城市外，杭州也是外資酒店投資的重點(diǎn)城市之一。早在2015年，萬(wàn)豪行政公寓就已經(jīng)進(jìn)入杭州市場(chǎng)，首先在未來(lái)科技城落子，并與EFC開(kāi)發(fā)商建工地產(chǎn)共同打造了高端服務(wù)式公寓——EFC萬(wàn)創(chuàng)國(guó)際，該公寓于當(dāng)年7月正式開(kāi)業(yè)。今年6月，萬(wàn)豪行政公寓在杭州的第二家門(mén)店也將正式開(kāi)業(yè)。

在中國(guó)，服務(wù)式公寓或酒店式公寓此前一直被視為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的高端產(chǎn)品。但隨著國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的不斷發(fā)展，一些酒店背景的企業(yè)也開(kāi)始逐漸進(jìn)入中端乃至低端的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。例如，城家（華住旗下）、窩趣（鉑濤旗下）、繽潤(rùn)亞朵（亞朵酒店旗下）等品牌都是酒店背景長(zhǎng)租公寓企業(yè)的代表。這些企業(yè)以其酒店管理和服務(wù)經(jīng)驗(yàn)為基礎(chǔ)，為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)了更多的競(jìng)爭(zhēng)力。

一是具有穩(wěn)定的客源優(yōu)勢(shì)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，觀光旅游群體是國(guó)內(nèi)酒店行業(yè)需求市場(chǎng)的主要來(lái)源，占整個(gè)住宿需求市場(chǎng)的49.72%，其次是商務(wù)人士出行的住宿需求，占比為16.16%。其他各類(lèi)聚會(huì)住宿需求均在占比10%以下，包括異地求職、就醫(yī)看病、考試培訓(xùn)、情侶蜜月和探親訪(fǎng)友等，加上酒店式公寓以長(zhǎng)租與短租相結(jié)合的經(jīng)營(yíng)方式，可以有效解決短期出差、旅游等住宿需求等問(wèn)題。

二是具有高端的品質(zhì)優(yōu)勢(shì)。與傳統(tǒng)的旅館和賓館相比，酒店式公寓更加注重客房的舒適度和私密性，并由專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)公司進(jìn)行管理。運(yùn)營(yíng)公司為客人提供包括客房、早餐、會(huì)議室、健身房等一系列的個(gè)性化服務(wù)。對(duì)于那些需要長(zhǎng)期租房的客戶(hù)而言，選擇酒店長(zhǎng)租可以省去找房、簽約、搬家等繁瑣環(huán)節(jié)，享受到廚房、客廳、臥室、洗衣等“家”一般的生活環(huán)境和長(zhǎng)租體驗(yàn)。

三是具有比選的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。酒店式公寓與酒店日租模式有所不同，可針對(duì)不同的客戶(hù)群體需求提供不同的產(chǎn)品和價(jià)格選擇，且普遍比傳統(tǒng)租房市場(chǎng)性?xún)r(jià)比更高。例如，在北京、上海等超一線(xiàn)城市，萬(wàn)豪、麗思卡爾頓、香格里拉等國(guó)際品牌酒店式公寓的均價(jià)在2至6萬(wàn)元/月之間；杭州、南京、成都等一線(xiàn)省會(huì)城市，國(guó)內(nèi)品牌酒店式公寓的均價(jià)為2000至8000元/月；而大多數(shù)的二三線(xiàn)城市的價(jià)格通常在每月1000至元3000之間，比選區(qū)間較大。

除了上述三大優(yōu)勢(shì)，酒店式公寓還具有地段上的優(yōu)勢(shì)。很多酒店都位于城市交通發(fā)達(dá)、出行便利和商務(wù)區(qū)、金融中心或旅游集聚區(qū)，處在交通樞紐和城市的核心商務(wù)區(qū)。由于地理位置的優(yōu)越性，這對(duì)于商務(wù)人士、旅游者和打工族來(lái)說(shuō)尤為重要。這也是酒店式保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，并在公寓市場(chǎng)中獲得份額的重要因素。

酒店式公寓面臨的挑戰(zhàn)與發(fā)展趨

承上而論，酒店集團(tuán)進(jìn)軍公寓市場(chǎng)的確可以利用其在酒店領(lǐng)域的品牌知名度、服務(wù)質(zhì)量等優(yōu)勢(shì)，擴(kuò)大對(duì)客戶(hù)的覆蓋面，并通過(guò)提供不同時(shí)段的租房服務(wù)實(shí)現(xiàn)更加穩(wěn)定和可預(yù)測(cè)的營(yíng)業(yè)收入。然而，在激烈的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)中同樣也面臨各種挑戰(zhàn)和風(fēng)險(xiǎn)，主要包括以下幾個(gè)方面：

一是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。除了早期進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的萬(wàn)豪、洲際、希爾頓、凱悅等“第一梯隊(duì)”國(guó)際酒店集團(tuán)外，近年來(lái)進(jìn)入中國(guó)的凱賓斯基、四季、都喜、雅閣等“第二梯隊(duì)”國(guó)際品牌也紛紛加入了酒店式公寓市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。例如，今年2月，萬(wàn)豪國(guó)際集團(tuán)與蘇州華貿(mào)中心簽署協(xié)議，打造麗思卡爾頓酒店和萬(wàn)豪行政公寓雙品牌項(xiàng)目，預(yù)計(jì)將2025年前后正式開(kāi)業(yè)。此外，本土酒店品牌華住、錦江等也在積極擴(kuò)張公寓業(yè)務(wù)?？梢哉f(shuō)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)正進(jìn)入白熱化階段。

二是持續(xù)盈利難度大。與其他房地產(chǎn)背景運(yùn)營(yíng)商相比，酒店式長(zhǎng)租公寓的運(yùn)營(yíng)成本相對(duì)較高。這意味著酒店標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)隊(duì)伍外，還需要投入大量資金進(jìn)行裝修、物業(yè)管理和維護(hù)等方面的工作?；叵肫?017年開(kāi)始的長(zhǎng)租公寓爆雷事件以及2020年受疫情影響蛋殼公寓爆雷的廣泛影響，充分表明了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)。隨著酒店資本進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)綜合成本急劇上升，如果空置率明顯走高或資金鏈斷裂等情況出現(xiàn)，市場(chǎng)危機(jī)就可能隨之而來(lái)。

三是政策性風(fēng)險(xiǎn)因素多。政策對(duì)于酒店式長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的規(guī)范和監(jiān)管也是一個(gè)重要挑戰(zhàn)，可能涉及土地政策、財(cái)稅政策、城市規(guī)劃政策、環(huán)保政策和租賃政策等方面。例如，北京、上海、杭州、廣州等多個(gè)城市在保租房項(xiàng)目認(rèn)定、租金收益、資金監(jiān)管、市場(chǎng)規(guī)范等各方面納入政府監(jiān)管，個(gè)別城市還要求租金低于市場(chǎng)租金的90%，租金漲幅不超過(guò)5%。為此，酒店集團(tuán)應(yīng)密切關(guān)注政策變化，及時(shí)調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，提高盈利能力。

四是酒店與租客間博弈。目前，國(guó)內(nèi)大部分一線(xiàn)城市酒店都提供長(zhǎng)租服務(wù)，長(zhǎng)租租金通常包括房間租金、水電費(fèi)、員工成本以及客人日常消耗品等費(fèi)用，并且長(zhǎng)租客戶(hù)可以享受折扣優(yōu)惠。然而，在旅游旺季或大型活動(dòng)期間，酒店通常會(huì)將部分長(zhǎng)租房間以高價(jià)出租給短租客，這很容易導(dǎo)致租客和酒店之間就價(jià)格問(wèn)題產(chǎn)生矛盾和糾紛。因此，酒店需要建立更加合理、透明的租賃機(jī)制，提高客戶(hù)的滿(mǎn)意度和忠誠(chéng)度。

結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，酒店集團(tuán)進(jìn)軍公寓市場(chǎng)雖然面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇、政策風(fēng)險(xiǎn)、租客博弈等多重挑戰(zhàn)。但作為當(dāng)前市場(chǎng)投資的熱點(diǎn)之一，也帶來(lái)了更多的機(jī)遇和發(fā)展空間。據(jù)華住集團(tuán)2023年一季度財(cái)報(bào)顯示，華住集團(tuán)第一季度酒店?duì)I業(yè)額同比增長(zhǎng)71.3%至人民幣162億元，第一季度收入同比增長(zhǎng)67.1%至人民幣45億元，同比扭虧為盈。

為此，酒店集團(tuán)在加強(qiáng)品牌建設(shè)和服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，應(yīng)積極適應(yīng)科技化和智能化發(fā)展趨勢(shì)，加大酒店式公寓數(shù)字化、智能化等手段的投入和運(yùn)用，為租客提供更加便捷、高效、個(gè)性化的服務(wù)。只有通過(guò)不斷的創(chuàng)新和提高服務(wù)質(zhì)量，才能在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中獲得更多的市場(chǎng)份額和客戶(hù)信賴(lài)。

此外，各地政府及相關(guān)職能部門(mén)也需要加強(qiáng)對(duì)公寓市場(chǎng)的監(jiān)管和管理，保障消費(fèi)者的權(quán)益，促進(jìn)市場(chǎng)健康有序發(fā)展。相信，在政府部門(mén)和酒店集團(tuán)的共同努力下，酒店長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)有望成為未來(lái)酒店行業(yè)的一個(gè)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)和風(fēng)向標(biāo)。