界面新聞記者 | 黃昱
樓市回溫乏力，為激活土地市場，深圳再放大招！
5月24日，深圳市規(guī)劃和自然資源局公布2023年第二批次擬出讓居住用地項目清單，共掛牌出讓10宗宅地，是首批供地數(shù)量的兩倍，總用地面積約24.34萬平米，總建筑面積達(dá)約104.85萬平米。
從10宗供地的分布情況來看，包括南山1宗、寶安1宗、龍華2宗、光明2宗、龍崗3宗、深汕1宗。各地塊將于2023年5月25日至2023年8月25日期間發(fā)布出讓公告，這意味著深圳也將跟大多數(shù)城市一樣采取靈活供應(yīng)土地的方式。
在這10宗地塊中，最讓市場振奮的是南山深圳灣超總宅地——南山T207-0060宗地，位于南山區(qū)深灣二路與白石二道交匯處西南側(cè)，用地面積約為3.63公頃，容積率為6.0，總建筑面積約為20.77萬平方米。
這塊地剛在4月26日調(diào)整規(guī)劃，從原來規(guī)劃的商服用地部分調(diào)成了二類居住用地，成為深圳灣超級總部基地核心區(qū)域唯一新增住宅用地。
在深圳灣超級總部基地核心區(qū)域，上一次有宅地成交還是2001年的“中信紅樹灣”和“紅樹西岸”地塊，近22年來該片區(qū)一直未有宅地入市。
有業(yè)內(nèi)人士指出，這是深圳史上最豪氣的一次調(diào)規(guī)，當(dāng)時預(yù)期它很快拿出來賣，但沒想到這么快。
“調(diào)規(guī)后一個月，迅速釋放到市場，目的還在于以中心區(qū)壓箱底的‘靚地’來捂熱土地市場，進而從源頭上刺激房地產(chǎn)市場。此宗地交易，大概率會創(chuàng)造‘地王’，政府也希望由此信號激活市場信心，扭轉(zhuǎn)市場的預(yù)期?！睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。
在如今樓市緩慢復(fù)蘇、規(guī)?？s量以及結(jié)構(gòu)分化明顯的情況下，房企普遍強調(diào)優(yōu)中選優(yōu)的投資拿地策略，對拿錯地的容忍度為零。地方政府也深知這一點，今年來各地普遍將更多去化快、利潤空間可觀的優(yōu)質(zhì)地塊推向市場。
深圳灣超級總部的區(qū)位優(yōu)勢不必多言，它的定位是“世界500強企業(yè)總部基地”，未來將成為全球高端產(chǎn)業(yè)集聚地的典型和世界級城市功能中心”，是深圳的17個重點發(fā)展區(qū)域之一，規(guī)劃用地面積約1.17平方公里。
公開資料顯示，“深超總”已入駐企業(yè)開工項目達(dá)到16個，其中深灣匯云中心、神州數(shù)碼集團總部、天音大廈、中國電子總部主體結(jié)構(gòu)已封頂，中信金融中心、中興通訊總部、OPPO國際總部、招商銀行總部、碳云大廈等項目已進入主體施工階段。
另外，萬科位于該區(qū)域的新總部大廈也在建設(shè)中。而恒大集團的深圳灣超級總部基地已于去年11月以75.4億元轉(zhuǎn)讓，接盤方是興業(yè)信托。
從區(qū)位來看，南山T207-0060宗地將來大概率會打造為深圳頂豪項目。按照之前的指標(biāo)規(guī)劃，該地塊將增配9班幼兒園（占地2700平米）、托育機構(gòu)（建面300平米）、社區(qū)體育活動場地（場地面積1670平米）等。
李宇嘉指出，顯然，公共配套不僅齊全，而且規(guī)模非常大。南山T207-0060宗地就是要往高端打造，迎合目前改善型需求主導(dǎo)的市場局面，迎合高端改善旺盛的局面。。
不過，李宇嘉也認(rèn)為，當(dāng)下缺的不是高端盤，這些高端盤只是小眾市場，也救不了市場。高端盤熱銷，既是市場分化的體現(xiàn)，也是市場需求不足的表征，更是供需極其不均衡的反映，這才是更應(yīng)該解決的問題。
跟其它城市一樣，深圳樓市雖然有緩慢復(fù)蘇的跡象，但始終承壓。
安居客指出，4月深圳新房市場依舊是供應(yīng)小高峰，有5000多套房源入市。一方面是不斷入市的新盤房源，一方面是新盤去化的不理想，導(dǎo)致庫存高企。
據(jù)安居客數(shù)據(jù)，4月份，深圳全市新房住宅成交3505套，環(huán)比上漲9.5%，同比基本持平。4月底，深圳全市新房住宅庫存共39791套，環(huán)比3月底減少1.4%，去化壓力較大。
從更能反映市場真實熱度的二手房市場來看，深圳樓市壓力更大。
安居客數(shù)據(jù)顯示，4月全市二手住宅成交3192套，環(huán)比減少19.1%，仍遠(yuǎn)低于2019、2020年月均超6000套的成交水平。
克而瑞指出，從4月深圳二手住宅各區(qū)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來看，龍崗區(qū)的網(wǎng)簽量最多，共網(wǎng)簽808套。除了鹽田、坪山和大鵬新區(qū)以外，其他各區(qū)成交量均環(huán)比下滑。大鵬、坪山和光明區(qū)的二手網(wǎng)簽套數(shù)仍為個位數(shù)。
另據(jù)深房中協(xié)數(shù)據(jù)顯示，截至2023年5月1日，根據(jù)四大行（樂有家、世華、貝殼找房、中原）公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，全市共掛盤出售房源約14.4萬套（存重復(fù)房源，后同），對比4月1日統(tǒng)計的約13.8萬套掛牌房源增加5752套，環(huán)比增長率為4.2%。
樂有家研究院指出，經(jīng)過2年多的調(diào)整，深圳商品房價格的泡沫大部分已經(jīng)被擠壓出來，房價回到2020甚至2019年。到今年一季度，深圳二手房已經(jīng)有過半低于參考價成交，高于參考價20%以上的成交占比不到10%。
據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，深圳4月份一二手房價環(huán)比繼續(xù)上漲：新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.3%，連續(xù)第三月環(huán)漲，同比下跌1.1%，跌幅縮窄；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲0.5%，同比下跌1.4%。
為了緩解樓市壓力，自4月20日開始，深圳執(zhí)行兩年的二手房參考價制度有所調(diào)整，銀行核定房貸將以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)，不再以二手房參考價為準(zhǔn)。
當(dāng)從市場表現(xiàn)來看，二手方參考價的退出并沒有給市場帶來較大刺激。李宇嘉指出，近期二手房交易一路下行，這意味著受經(jīng)濟、人口等因素影響，深圳居民“加杠桿”購房的時代已一去不復(fù)返了。