界面新聞記者 | 王婷婷
房地產(chǎn)行業(yè)的代建風浪正如潮涌至。
兩年前開發(fā)商們不會正眼瞧的邊緣生意——代建，如今搖身一變站在了行業(yè)新風口，被稱為“下一個億萬級藍海市場”。但對于大部分房企而言，代建顯然已不僅僅是藍海那么簡單，“而是紅海了?！?/p>
這一轉(zhuǎn)變發(fā)生在去年。自2022年開始，華潤、碧桂園、龍湖、華夏幸福等一大批開發(fā)商相繼擠進代建賽道，截至當年末，發(fā)展代建業(yè)務(wù)的品牌房企已超過60家，競爭更加白熱化。
房企爭相入局，令代建規(guī)模保持著較快的增長速度。中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2022年房企代建項目新簽約建筑面積為1.11億平方米，首次突破1億平方米。
今年以來，繼續(xù)有新的參賽者進場，也要在代建市場里分得一杯羹。2月份，中小房企上坤地產(chǎn)宣布，將聚焦增量業(yè)務(wù)，開辟共建管理新賽道，形成“地產(chǎn)開發(fā)+共建管理”的發(fā)展模式。
當越來越多的房企扎堆入場，行業(yè)競爭性加劇，這對于一些新進入的普通中小房企而言，要切入市場難度其實很難。
而且，由于代建業(yè)務(wù)更加依賴房企的品牌影響與操盤能力，當前入局代建賽道的多以全國性、區(qū)域性知名品牌房企為主，在房地產(chǎn)開發(fā)項目中累積了足夠的經(jīng)驗，具備品牌、產(chǎn)品、成本和信用等優(yōu)勢，已形成自身的護城河。
一名普通中小房企內(nèi)部人士告訴界面新聞，近期公司都沒有新簽約代建項目，競爭大，“想做代建的房企很多，不賺錢做的也很多?！边@家房企也是今年新加入代建市場的參賽者之一，目前僅簽約了3、4個政府城投類項目。
憑借低杠桿、穩(wěn)定的盈利、逆周期的特性，代建已然成為不少房企，尤其是出險房企竭力要挖掘的市場。新玩家們相繼而至，但誰才能實現(xiàn)突圍？
代建“上行”，房企如何勝出？
作為輕資產(chǎn)開發(fā)新模式，代建“上行”的趨勢越來越凸顯，60多家房企入局令這個賽道日漸擁擠，參賽者們不得不“卷”起來，近期動作頻繁，紛紛曬出自己的成績單。
比如4月26日，遠洋華東中標了浙江慈溪市杭灣金融港安置房政府代建項目，將為委托方提供項目建設(shè)工程全過程工程咨詢服務(wù)。項目總建筑面積36.74萬平方米，包括安置房、幼兒園等業(yè)態(tài)。
萬科也不甘落后。5月10日，萬科南方區(qū)域城建披露，通過公開招投標方式獲取了深圳南山區(qū)南海中學、桃源中學及桃源小學改擴建工程項目的代建。
5月9日，中國金茂也對外公布稱，已與青島高實集團、青島高投集團正式簽約了代建G-2022-005地塊，這是去年9月份三批次成交的地塊。這類地方城投或國企拿地后，再找專業(yè)房企代建的案例這兩年明顯增多。
旭輝在代建領(lǐng)域外拓的步伐也明顯加快。5月15日，昆明旭輝代建中標了任旗營城中村改造項目，是旭輝首次以代建形式涉足昆明商品房市場。
5月19日，旭輝旗下代建平臺旭輝建管披露，中標了太原兩個政府類項目。同月，旭輝建管還中標了沈陽市虎石臺東地塊項目的全流程代建管理服務(wù)。
不過，對于房企而言，獲得項目代建的入場券只是第一步，更重要的是從方案規(guī)劃到施工的通盤統(tǒng)籌，甚至到后期的項目銷售、盈利兌現(xiàn)。
旭輝對此已有切身體會。3月23日，由旭輝建管與蘇州本地國企相城高新控股合作的項目——和悅塘前雅院入市，首開實現(xiàn)16億元的銷售成績，得到了市場認可度，令旭輝在代建路上加了不少分。
值得一提的是，該項目備案均價32900萬元/平方米，總價區(qū)間501-776萬元/套，屬于蘇州相城同區(qū)位的房價天花板。據(jù)了解，該項目共302套房源目前均已售罄。
據(jù)界面新聞現(xiàn)場觀察，和悅塘前雅院項目位于蘇州相城區(qū)，共19棟住宅，總高6-7層，均設(shè)計成四房三衛(wèi)的戶型，建筑面積最小169平方米，最大為220平方米，精裝交付，定位高端改善洋房大平層。
在代建領(lǐng)域，一個項目的成功也可能意味著另一個項目機會的來臨。
據(jù)旭輝建管總裁劉冰洋介紹，由于塘前雅院項目最終超出了委托方相城高新控股的預期，目前正與旭輝建管接洽另外兩個項目。
“塘前雅院這個項目是相城高新控股在2021年11月底價拿下的，總地價11.7億元，樓面價18476元/平方米?！眲⒈蟾嬖V界面新聞，按照當時30500元/平方米的銷售測算，實現(xiàn)盈利難度較大，但最終旭輝建管通過專業(yè)的定制化服務(wù)，幫項目實現(xiàn)了盈利。
劉冰洋認為，不同于傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)更強調(diào)標準化，在代建領(lǐng)域，每位業(yè)主要求不同，每個項目特點也不盡一樣，且本身不同項目的操盤邏輯和要求也不同。旭輝建管是把定制化服務(wù)作為自己的核心競爭力，針對每位委托方提供差異性服務(wù)，從而實現(xiàn)價值最大化。
“做代建，還得要有東家的思維、管家的角色、長工的心態(tài)和專家的能力?！?/p>
在劉冰洋看來，東家的思維，即需要換位思考，從委托方的訴求角度出發(fā)考慮，如何進行項目開發(fā)價值的挖掘，包括整個操盤方案等，盡可能與委托方產(chǎn)生共鳴?！按ú皇呛唵蔚慕ㄔ?，而是要用資產(chǎn)管理的視角去為委托方尋求最優(yōu)解”。
管家的角色，則是除基礎(chǔ)服務(wù)以外，提供增值服務(wù)、衍生服務(wù)等。而長工的心態(tài)是承認自己就是干的手藝活，賺的錢也做服務(wù)的錢。專家的能力是必須具備足夠的能力幫助客戶解決問題。
不僅如此，在代建領(lǐng)域，一味地沖規(guī)模也很難行得通。
目前市場下行大背景下，大部分項目的銷售、回款更困難，尤其是低能級城市，這其中代建項目想要完成委托方的利益訴求也更艱難。
“最穩(wěn)妥的途徑是，結(jié)合房企自身的能力特點，優(yōu)先選擇自己過去地產(chǎn)深耕的有優(yōu)勢的城市，在以這類為中心輻射的合理管理下且市場完全可覆蓋的地區(qū)，也可布局。”
另外，代建賽道競爭激烈，但房企也要堅持底線思維。比如旭輝建管堅持的“四不原則”， 不虧損、不兜底、不包干、不對賭。
資方、政府代建需求大
地產(chǎn)行業(yè)下行，這些曾經(jīng)在國內(nèi)樓市一路高歌猛進的開發(fā)商們難以為繼，如今不得不轉(zhuǎn)變模式，紛紛布局代建市場這一微利領(lǐng)域。
尤其對出險房企來說，進入代建市場是“保留團隊、活下去”的不多途徑。
截至到2022年底，除綠城管理、中原建業(yè)等早期參與者外，萬科、旭輝、世茂、龍湖、碧桂園、中梁、朗詩、當代置業(yè)等60多家房企均在布局代建行業(yè)。
這其中的出險房企也較為積極。比如2022年一季度末，陽光城廣西區(qū)域成立全國首個代建部；去年9月份，中梁控股宣布成立中梁建設(shè)管理集團有限公司，正式進軍代建行業(yè)；這一年，華夏幸福也成立了代建公司幸福安基，并將其作為債務(wù)重組中可置換股權(quán)的主要資產(chǎn)板塊。
當前眾房企們所“分食”的市場，除商業(yè)代建之外，也包括紓困類項目、國央企/城投開發(fā)項目以及政府主導的保障類租賃住房建設(shè)所帶來的增量業(yè)務(wù)。
今年以來，尤其以政府代建和資方代建迎來巨大需求空間。
自2021年下半年以來，由于民營房企基本退出土地市場，地方國企、城投公司成為拿地主體，不少城市甚至是本地城投公司托底拿地，再疊加保障性租賃房的增量發(fā)展，帶來政府代建的大量需求。
具體來看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年按面積TOP100拿地企業(yè)中，地方城投公司有71個，是2021年同期的3倍多?！暗胤匠峭镀脚_在開發(fā)經(jīng)驗上有所欠缺，拿地之后開發(fā)速度較慢，入市率較低。”中指研究院數(shù)據(jù)指出，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%，尚未入市土地均為代建企業(yè)提供機遇。
此外，由于部分民營房企出險，AMC（資產(chǎn)管理公司）成為接盤方，但AMC本身并無操盤能力，再令代建需求激增。
多重需求驅(qū)動之下，代建站上行業(yè)新風口。
據(jù)海通證券測算，“十四五”期間，代建業(yè)務(wù)的市場容量或達到2000億元左右規(guī)模，且代建凈利潤率高出傳統(tǒng)房地產(chǎn)超10個百分點。中指研究院也預計，未來5年的代建市場新訂約總建筑面積將保持23.5%的復合年增長率，合約銷售額將達3.2萬億元-7.3萬億元。
萬億新市場蓄勢待發(fā)，諸多開發(fā)商們高調(diào)宣布入局。但代建并非“零門檻”或“低門檻”，不是所有房企都能突出重圍迅速搶占市場，在激烈的競爭格局中脫穎而出。
目前來看，除了綠城管理和中原建業(yè)兩家代建企業(yè)憑借搶先上市的先發(fā)優(yōu)勢，在規(guī)模上已發(fā)展到行業(yè)前列，包括金地、碧桂園、龍湖、旭輝等品牌房企也都實現(xiàn)了加速布局，在管累計簽約面積均超千萬平方米。
同為民營房企的旭輝，入局相對早一些，于2021年正式進場，在代建領(lǐng)域已先入一步。
2022年旭輝建管實現(xiàn)新增管理項目47個，新增管理總建筑面積超過900萬平方米。截至今年一季度，旭輝建管實現(xiàn)累計在管項目56個，累計在管總面積1071萬平方米，在售項目超過13個，其中政府/國企類代建合同額占比34%。
整體而言，代建雖是接下來行業(yè)新的機會點，但并不是一門簡單的生意，房企要在有限的市場中爭得一席之地，還要面臨產(chǎn)品力、品牌力、以及操盤、營銷、項目管理、資源整合、綜合業(yè)態(tài)開發(fā)等多重考核。
參與者們堅信，代建市場足夠大，但最終一定會進入到一個健康、理性的行業(yè)標準中，“會越來越成熟。”