界面新聞記者 | 牛鈺

在今年一季度樓市復(fù)蘇之下，頭部房產(chǎn)中介公司貝殼（NYSE:BEKE；HKEX:2423）的業(yè)績表現(xiàn)也隨之大幅回升，交易額、營收等多項(xiàng)數(shù)據(jù)同比上漲。

5月18日，貝殼發(fā)布的2023年第一季度財務(wù)業(yè)績顯示，第一季度總交易額（GTV）為9715億元，同比增長65.8%，其中，新房業(yè)務(wù)和二手房業(yè)務(wù)的交易額分別為2779億元和6643億元，分別同比增長44.2%和77.6%。

今年一季度，貝殼的家裝家居業(yè)務(wù)的交易額也達(dá)到27億元，較2022年同期的2億元有較大幅度增長，新興業(yè)務(wù)的交易額為267億元，同比上漲40.6%。

新興業(yè)務(wù)包含租房業(yè)務(wù)在內(nèi)，收入增長主要由于規(guī)模的迅速擴(kuò)張，截止一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬套，其中分散式租賃住房管理服務(wù)“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬套。

得益于“一體兩翼”業(yè)務(wù)線多點(diǎn)開花，貝殼今年一季度凈收入為203億元，同比增長61.6%，毛利率為31.3%，凈利潤27.5億元，同比實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

“過去的三個季度分別代表了三種市場情況，2022年第三季度市場處于復(fù)蘇通道中，第四季度是異常艱難的市場，而今年第一個季度又是一個購房集中釋放的市場?！?貝殼管理層在業(yè)績交流會上表示，在市場回彈之時，貝殼在積極搶收中實(shí)現(xiàn)了交易規(guī)模大幅超越市場的表現(xiàn)。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第一季度全國二手房交易額同比增長51.2%，而貝殼一季度實(shí)現(xiàn)二手房交易額同比增長77.6%，市場滲透環(huán)比提升了6.61%。

在新房方面，國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度新房銷售面積同比增長1.4%，6個季度以來首次同比轉(zhuǎn)正，全國新房銷售額同比增長7.1%。同期貝殼的新房業(yè)務(wù)交易額同比增長44.2%，市場滲透環(huán)比提升了1%。

據(jù)貝殼管理層介紹，這種超于市場的表現(xiàn)是經(jīng)營策略日漸精細(xì)化、經(jīng)紀(jì)人能力在低迷市場中有所提升以及在復(fù)蘇中及時的擴(kuò)張。

數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，在行業(yè)諸多服務(wù)商選擇退出縮減布局時，貝殼的門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)分別告別連續(xù)五六個季度的下降，活躍門店數(shù)環(huán)比增加6%至超過3.96萬家，活躍經(jīng)濟(jì)人數(shù)環(huán)比增加高達(dá)18%，重回41萬人大關(guān)。

貝殼高層在電話會上表示，在精細(xì)化管理方面，2022年之前，貝殼更關(guān)注新增門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，今年以來對于新增門店和經(jīng)紀(jì)人設(shè)有限額，并分析不同商圈，僅允許非飽和區(qū)域新增。

而新房業(yè)務(wù)的增長也有二手市場的助力，據(jù)貝殼管理層介紹，其新房渠道市場的客戶超過50%來自二手，在存量業(yè)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)秀的城市中，新房業(yè)務(wù)的市場滲透提升更加的明顯。比如一季度在武漢等城市新房滲透均環(huán)比提升超過了5%。

在新房業(yè)務(wù)方面，貝殼從2021年下半年起就逐漸加強(qiáng)與國有開發(fā)商的合作，積極促進(jìn)銷售轉(zhuǎn)化。一季度，貝殼持續(xù)提升對信用優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)能力，來自國資房企的收入占比提升至46%。

超過5000個新房合作樓盤在貝殼實(shí)現(xiàn)了“隱號報備”，開發(fā)商陽光承諾已覆蓋超4000個樓盤。新房回款連續(xù)7個季度超過新房收入，一季度應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅59天，環(huán)比縮短5天。

貝殼管理層指出，今年房地產(chǎn)市場溫和復(fù)蘇，呈現(xiàn)出改善性需求為主力，二手房市場帶頭復(fù)蘇，二線城市表現(xiàn)強(qiáng)勁等特點(diǎn)。

第一季度貝殼在二線城市的二手房GTV同比提升120%，遠(yuǎn)高于一線和三線城市的40%和105%的增幅，2022年同期較低的基數(shù)、二線城市當(dāng)?shù)馗玫漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施對人口的吸引力和更寬松的限貸限購政策，都支持了二線城市更大幅度的反彈。

盡管交出了一份漂亮的一季度報告，但貝殼今日在美股和港股的股價表現(xiàn)都不盡如人意。截止5月19日收盤，貝殼在港股報38.95港元/股，跌幅為6.17%。

資本市場的擔(dān)憂主要來自于樓市的回弱表現(xiàn)，自3月下旬以來，一系列前端指標(biāo)似乎說明樓市出現(xiàn)了調(diào)整。

貝殼管理層對此解釋稱，市場確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，一方面是積壓需求釋放后的常態(tài)回歸，另一方面也反映出業(yè)主和買方的博弈強(qiáng)化，交易節(jié)奏慢了下來。

但調(diào)整幅度在歷史上正常季節(jié)性調(diào)整的范圍之內(nèi)，交易水平仍處于相對高位。貝殼4月的二手、新房認(rèn)購數(shù)據(jù)情況仍有同比40%以上的增幅，同時5月以來市場走勢已逐步企穩(wěn)。

“只要關(guān)于政策、價格預(yù)期、收入預(yù)期、新房保交付等變量持續(xù)改善，今年市場溫和復(fù)蘇的態(tài)勢就不會變，后續(xù)二手市場可以持續(xù)跑贏新房，一線和強(qiáng)二線城市表現(xiàn)更好?！必悮す芾韺颖硎?。