界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

在今年一季度樓市復(fù)蘇之下，頭部房產(chǎn)中介公司貝殼（NYSE:BEKE；HKEX:2423）的業(yè)績(jī)表現(xiàn)也隨之大幅回升，交易額、營收等多項(xiàng)數(shù)據(jù)同比上漲。

5月18日，貝殼發(fā)布的2023年第一季度財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)顯示，第一季度總交易額（GTV）為9715億元，同比增長(zhǎng)65.8%，其中，新房業(yè)務(wù)和二手房業(yè)務(wù)的交易額分別為2779億元和6643億元，分別同比增長(zhǎng)44.2%和77.6%。

今年一季度，貝殼的家裝家居業(yè)務(wù)的交易額也達(dá)到27億元，較2022年同期的2億元有較大幅度增長(zhǎng)，新興業(yè)務(wù)的交易額為267億元，同比上漲40.6%。

新興業(yè)務(wù)包含租房業(yè)務(wù)在內(nèi)，收入增長(zhǎng)主要由于規(guī)模的迅速擴(kuò)張，截止一季度末，貝殼租房在管房源量突破16萬套，其中分散式租賃住房管理服務(wù)“省心租”在管房源規(guī)模突破9萬套。

得益于“一體兩翼”業(yè)務(wù)線多點(diǎn)開花，貝殼今年一季度凈收入為203億元，同比增長(zhǎng)61.6%，毛利率為31.3%，凈利潤27.5億元，同比實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

“過去的三個(gè)季度分別代表了三種市場(chǎng)情況，2022年第三季度市場(chǎng)處于復(fù)蘇通道中，第四季度是異常艱難的市場(chǎng)，而今年第一個(gè)季度又是一個(gè)購房集中釋放的市場(chǎng)?！?貝殼管理層在業(yè)績(jī)交流會(huì)上表示，在市場(chǎng)回彈之時(shí)，貝殼在積極搶收中實(shí)現(xiàn)了交易規(guī)模大幅超越市場(chǎng)的表現(xiàn)。

根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，第一季度全國二手房交易額同比增長(zhǎng)51.2%，而貝殼一季度實(shí)現(xiàn)二手房交易額同比增長(zhǎng)77.6%，市場(chǎng)滲透環(huán)比提升了6.61%。

在新房方面，國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度新房銷售面積同比增長(zhǎng)1.4%，6個(gè)季度以來首次同比轉(zhuǎn)正，全國新房銷售額同比增長(zhǎng)7.1%。同期貝殼的新房業(yè)務(wù)交易額同比增長(zhǎng)44.2%，市場(chǎng)滲透環(huán)比提升了1%。

據(jù)貝殼管理層介紹，這種超于市場(chǎng)的表現(xiàn)是經(jīng)營策略日漸精細(xì)化、經(jīng)紀(jì)人能力在低迷市場(chǎng)中有所提升以及在復(fù)蘇中及時(shí)的擴(kuò)張。

數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度，在行業(yè)諸多服務(wù)商選擇退出縮減布局時(shí)，貝殼的門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)分別告別連續(xù)五六個(gè)季度的下降，活躍門店數(shù)環(huán)比增加6%至超過3.96萬家，活躍經(jīng)濟(jì)人數(shù)環(huán)比增加高達(dá)18%，重回41萬人大關(guān)。

貝殼高層在電話會(huì)上表示，在精細(xì)化管理方面，2022年之前，貝殼更關(guān)注新增門店和經(jīng)紀(jì)人數(shù)量，今年以來對(duì)于新增門店和經(jīng)紀(jì)人設(shè)有限額，并分析不同商圈，僅允許非飽和區(qū)域新增。

而新房業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)也有二手市場(chǎng)的助力，據(jù)貝殼管理層介紹，其新房渠道市場(chǎng)的客戶超過50%來自二手，在存量業(yè)務(wù)表現(xiàn)優(yōu)秀的城市中，新房業(yè)務(wù)的市場(chǎng)滲透提升更加的明顯。比如一季度在武漢等城市新房滲透均環(huán)比提升超過了5%。

在新房業(yè)務(wù)方面，貝殼從2021年下半年起就逐漸加強(qiáng)與國有開發(fā)商的合作，積極促進(jìn)銷售轉(zhuǎn)化。一季度，貝殼持續(xù)提升對(duì)信用優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的服務(wù)能力，來自國資房企的收入占比提升至46%。

超過5000個(gè)新房合作樓盤在貝殼實(shí)現(xiàn)了“隱號(hào)報(bào)備”，開發(fā)商陽光承諾已覆蓋超4000個(gè)樓盤。新房回款連續(xù)7個(gè)季度超過新房收入，一季度應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)天數(shù)縮短至僅59天，環(huán)比縮短5天。

貝殼管理層指出，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)溫和復(fù)蘇，呈現(xiàn)出改善性需求為主力，二手房市場(chǎng)帶頭復(fù)蘇，二線城市表現(xiàn)強(qiáng)勁等特點(diǎn)。

第一季度貝殼在二線城市的二手房GTV同比提升120%，遠(yuǎn)高于一線和三線城市的40%和105%的增幅，2022年同期較低的基數(shù)、二線城市當(dāng)?shù)馗玫漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)設(shè)施對(duì)人口的吸引力和更寬松的限貸限購政策，都支持了二線城市更大幅度的反彈。

盡管交出了一份漂亮的一季度報(bào)告，但貝殼今日在美股和港股的股價(jià)表現(xiàn)都不盡如人意。截止5月19日收盤，貝殼在港股報(bào)38.95港元/股，跌幅為6.17%。

資本市場(chǎng)的擔(dān)憂主要來自于樓市的回弱表現(xiàn)，自3月下旬以來，一系列前端指標(biāo)似乎說明樓市出現(xiàn)了調(diào)整。

貝殼管理層對(duì)此解釋稱，市場(chǎng)確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的調(diào)整，一方面是積壓需求釋放后的常態(tài)回歸，另一方面也反映出業(yè)主和買方的博弈強(qiáng)化，交易節(jié)奏慢了下來。

但調(diào)整幅度在歷史上正常季節(jié)性調(diào)整的范圍之內(nèi)，交易水平仍處于相對(duì)高位。貝殼4月的二手、新房認(rèn)購數(shù)據(jù)情況仍有同比40%以上的增幅，同時(shí)5月以來市場(chǎng)走勢(shì)已逐步企穩(wěn)。

“只要關(guān)于政策、價(jià)格預(yù)期、收入預(yù)期、新房保交付等變量持續(xù)改善，今年市場(chǎng)溫和復(fù)蘇的態(tài)勢(shì)就不會(huì)變，后續(xù)二手市場(chǎng)可以持續(xù)跑贏新房，一線和強(qiáng)二線城市表現(xiàn)更好?！必悮す芾韺颖硎?。