文|酒管財經(jīng)
魔方公寓仍在為上市夢想努力著。
4月28日，集中式長租公寓魔方公寓母公司魔方生活服務(wù)集團有限公司（以下簡稱“魔方公寓”）二次向港交所遞交了招股說明書。
新的招股書當(dāng)中，披露了魔方公寓最新的業(yè)績情況和公寓規(guī)模情況。毫無疑問，在規(guī)模上魔方公寓依然是獨立集中式長租公寓運營商中的最大企業(yè)。但在業(yè)績上，2022年，魔方公寓并沒有延續(xù)2021年的發(fā)展勢頭，盡管收入不斷增加，但卻又一次出現(xiàn)了虧損的情況。
另一方面，集中式長租公寓的市場規(guī)模在日益擴大，越來越多的酒店開始注意到長租生意，試圖切入這一市場分一杯羹。競爭對手增多，且大多實力強勁，這對魔方公寓來說，并不是一個好消息。
業(yè)績遭遇變臉
首先來看一下新的招股書中披露的一些最新數(shù)據(jù)。
截至2022年12月31日，魔方公寓有76245套在營公寓，覆蓋全國25座城市，門店數(shù)量388個。
實際上，在2022年6月末時，魔方公寓就已經(jīng)擁有了76190套在營公寓。也就是說，去年下半年其新增在營公寓數(shù)量為55套。實際上，這樣的公寓增速與其2021年通過并購實現(xiàn)規(guī)模翻番相去甚遠(yuǎn)。
但魔方公寓在招股書中提到：“2022年第二季度，就我們在上海的擴張計劃而言，提交予初步審查會議及最終審查會議以就其開業(yè)進行討論的租賃公寓的每月平均數(shù)量分別為392套及218套。隨著當(dāng)?shù)厣鐣饾u從新冠疫情恢復(fù)，該等數(shù)字于2022年第三季度分別增至1255套及632套。”
或許可以理解為，有不少公寓已經(jīng)通過審查并籌備開業(yè)，在不久的將來，魔方公寓或許將重新展現(xiàn)出其擴張速度。
另外，《酒管財經(jīng)》整理發(fā)現(xiàn)，在過去三年，盡管受到疫情的影響，魔方公寓的收入仍然在穩(wěn)步提升。2020~2022年，魔方公寓的收入分別為9.49億元、14.71億元和17.14億元。
但與之相對的凈利潤則呈現(xiàn)出了“倒V”曲線。2020年，魔方公寓虧損2.3億元，而到了2021年則依靠收購及自身的有機增長，魔方公寓成功扭虧，實現(xiàn)凈利潤3.01億元。不過，2022年，疫情的反復(fù)對魔方公寓的運營造成了重大干擾，使得該年度錄得凈虧損2.46億元。
魔方公寓的業(yè)務(wù)模式有兩種，一是直營模式，在該模式下，該公司整租或租賃樓宇的一部分，并進行管理和運營；第二種是加盟和第三方托管模式，在該模式下，魔方公寓以自有品牌或相關(guān)委托方的品牌管理和運營加盟公寓。
但一直以來，其直營模式都是占收入的絕大部分，這種情況在2022年依然保持，該年度，魔方公寓直營業(yè)務(wù)收入占比為94.9%，加盟管理和第三方委托僅占比2.4%。
大蛋糕的機遇與風(fēng)險
可以看到的是，租賃公寓行業(yè)的市場規(guī)模正在逐年擴大。根據(jù)弗若斯特沙利文數(shù)據(jù)，中國的租賃公寓行業(yè)的市場規(guī)模在2022年底已大幅增長至1.7萬億元，預(yù)計到2027年底將進一步擴大到2.6萬億元，復(fù)合年增長率為8.7%。
而同時根據(jù)上述機構(gòu)數(shù)據(jù)，魔方公寓所在的集中式長租公寓市場將更迅速地增長，從2022年的511億元增加至2027的1366億元，復(fù)合年增長率為21.7%。
經(jīng)歷了前幾年的野蠻生長，現(xiàn)階段的長租公寓市場，看起來迎來了好時代。在政策端，黨的二十大報告提出，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。
再往前，2016年12月，政策定調(diào)“房子是用來住的，不是用來炒的”，提出要建立多渠道供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，推動各種住房租賃市場發(fā)展的政策逐步出臺。
但對魔方公寓來說，也面臨著一些風(fēng)險。在招股書中，魔方公寓用很長的篇幅介紹了目前的風(fēng)險因素，表達(dá)了謹(jǐn)慎且負(fù)責(zé)的態(tài)度，其中就包括整體經(jīng)濟環(huán)境、出租率、改造成本等等多項因素。
而倘若只從業(yè)務(wù)模式上來看的話，魔方公寓的直營模式是其收入的主要來源，但魔方公寓自身并不擁有物業(yè)，這就要求其“先拿房、后改造、再招租”，公司前期需要支付租賃費、改造費等費用，隨后才能將房屋出租。
但在租賃和改造階段，后續(xù)的出租情況是一個未知數(shù)。“空置”，是魔方公寓最直接的敵人。
此前魔方公寓也提到，根據(jù)直營模式，魔方生活通常與公寓物業(yè)簽訂長期租約，初始租期一般為10~15年，與住戶的訂立的租賃租期一般為一年，由于與業(yè)主的租約和與住戶的租約的年期不一致，倘若住戶停止續(xù)租或魔方生活不能及時物色新住戶以填補與物業(yè)租期的剩余時間，可能會承受空置風(fēng)險。
搶食長租公寓
蛋糕越來越大，搶食者就越來越多。
早在幾年前，就有一大批社會資本涌入這一賽道。例如大型地產(chǎn)開發(fā)商萬科、龍湖、旭輝、保利等；再如大型房屋中介鏈家、我愛我家等。此前有媒體報道稱，3年有超過百億資本流入長租公寓賽道。
而近幾年轉(zhuǎn)向長租公寓聲量較大的，則是酒店從業(yè)者。疫情期間，不少酒店開始介入長租公寓生意。長租客源的穩(wěn)定接入，可以將出租率快速提升，消化空置成本，增加經(jīng)營收益。
有不少酒店開始做起了長租生意。在社交平臺上，也有很多的年輕人推崇酒店的生活方式。華住旗下的全季、海友，錦江旗下的錦江之星、7天連鎖，住友旗下的布丁、智尚等品牌酒店在去年都紛紛推出了長包房業(yè)務(wù)。
同時，也有一些品牌開始著手酒店轉(zhuǎn)型公寓的生意。
以北京回龍觀地區(qū)的樂乎公寓為例，該公寓前身就是一家漢庭酒店，經(jīng)過改造，將房型進行分類，采取運用不同房源可以根據(jù)季節(jié)和市場需求，采用長租和短租結(jié)合模式來提升整體出租率，房態(tài)展示上也適應(yīng)雙邊需求，對項目自身而言，長租部分有著長周期的良好盈利，短租將會有單房價格的優(yōu)異表現(xiàn)。
還有誕生于鉑濤集團的窩趣品牌，就針對“酒店+公寓”的合作策略推出了兩種模式，一種是酒店整店轉(zhuǎn)型長短租結(jié)合的“酒店式公寓”，長租房間由少至多進行改造經(jīng)營，項目由窩趣公寓統(tǒng)一短租直連“錦江酒店”及各大OTA平臺，長租接入母公司百瑞紀(jì)數(shù)字化營銷渠道和線下直銷體系。
另一種是店中店模式，在較大體量的酒店中，改造部分樓層及房間數(shù)量作為長租公寓經(jīng)營，窩趣派駐長租業(yè)務(wù)店長。
酒店轉(zhuǎn)型公寓的一個優(yōu)勢就是物業(yè)空間分割靈活，不必進行大規(guī)模的物業(yè)改造。同時核心服務(wù)都是“住”，經(jīng)營理念相同。
入局者增多，且加入成本較低，對于魔方公寓來說或許并不是好消息，但對于整個賽道的良性發(fā)展，或許有著更大的助推作用。