界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

在“內(nèi)卷”激烈的上海，商業(yè)舞臺(tái)向來(lái)高手如林，各類購(gòu)物中心、商業(yè)街區(qū)無(wú)論是數(shù)量、質(zhì)量乃至類型多元度，都屬于國(guó)內(nèi)領(lǐng)先。

上海蟠龍?zhí)斓貏t把商業(yè)玩到了一個(gè)新境界。趕在今年“五一”前，作為上海首批完工的“城中村”改造項(xiàng)目之一，隱于青浦的古鎮(zhèn)——蟠龍鎮(zhèn)歷時(shí)8年“煥發(fā)新生”。這個(gè)涵蓋公園綠地、江南水鄉(xiāng)商業(yè)的超大規(guī)模綜合體正式營(yíng)業(yè)。

“感覺(jué)今年的五一上海有一半的人涌入這里，連工作日也是人頭攢動(dòng)?！备鶕?jù)蟠龍?zhí)斓毓嫉拈_(kāi)業(yè)成績(jī)單，在“五一”假期5天時(shí)間內(nèi)，總客流量愈110萬(wàn)人次，日均客流量高達(dá)30萬(wàn)人次，實(shí)現(xiàn)銷售額超過(guò)2500萬(wàn)元。

本就自帶流量的千年歷史古鎮(zhèn)，如今以自然和文化煥新成“摩登江南”，令蟠龍?zhí)斓匚撮_(kāi)業(yè)就率先“出圈”。“早在今年3月份路過(guò)，就預(yù)料到它會(huì)是今年上海商業(yè)的爆款?！?/p>

“現(xiàn)代感的仿古建筑+水系+商業(yè)，還沒(méi)造的時(shí)候就聽(tīng)說(shuō)了，百聞不如一見(jiàn)，十分驚喜?！睆捏待?zhí)斓胤祷睾螅盍諏?duì)瑞安又多了一層肯定。

這是港資瑞安集團(tuán)在“城市更新”領(lǐng)域的又一新作，也是瑞安在上海的第五座“新天地”。與過(guò)往相異的是，蟠龍?zhí)斓貙?shí)現(xiàn)了商業(yè)購(gòu)物與江南古鎮(zhèn)水鄉(xiāng)風(fēng)貌的融合，成為瑞安新天地“Urban retreat城市微度假”概念下的第一個(gè)項(xiàng)目。

毫無(wú)意外地，這個(gè)昔日破舊的城中村，已蛻變?yōu)樯虾．?dāng)前新晉網(wǎng)紅打卡商圈。

新晉網(wǎng)紅打卡地

因商而興的上海，從來(lái)不缺優(yōu)質(zhì)商業(yè)項(xiàng)目。但如何令地處偏遠(yuǎn)的蟠龍重回商業(yè)繁盛，千篇一律的古鎮(zhèn)故事要如何重新改寫，如何將斷壁頹垣的“城中村”改顏換貌，一直是青浦甚至上海政府較為頭疼的問(wèn)題。

最終，獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)被瑞安激活了。

作為首次走出中心城區(qū)的項(xiàng)目，改造商瑞安看到的是蟠龍鎮(zhèn)另一面，即上海虹橋商務(wù)區(qū)的高附加值，不僅擁有亞洲最大的綜合交通樞紐和具有國(guó)際影響力的國(guó)際會(huì)展中心，還匯聚超500家各類企業(yè)總部，疊加蘊(yùn)藏的千年江南文化，不火不行。

如今，這個(gè)集水鄉(xiāng)底蘊(yùn)、藝術(shù)人文、休閑娛樂(lè)于一體的“公園里的江南新天地”，吸引人流的魔力絲毫不輸前灘太古里、瑞虹天地太陽(yáng)宮、張園等“網(wǎng)紅商圈”。

“以天地為名的老城改造，都是秉承了看似是原生態(tài)，實(shí)質(zhì)上又是超級(jí)時(shí)尚的整體改造理念，把商業(yè)營(yíng)銷提升到一個(gè)新高度，上海又多了一個(gè)打卡點(diǎn)?！蔽逡患倨趧倓偞蚩梭待?zhí)斓氐耐鯄m如此形容。

“十年前還是個(gè)破破爛爛的地方，夾在諸暨鎮(zhèn)和國(guó)家會(huì)展中心之間，如今搖身一變?yōu)榻霞?zhèn)，讓人耳目一新，吃喝玩樂(lè)一應(yīng)俱全，逛起來(lái)一點(diǎn)都不累?！?/p>

一些“嫌棄”蟠龍?zhí)斓靥h(yuǎn)的人最后也沒(méi)避免被“種草”?！耙雇磲溽嗥渲?，讓人聯(lián)想到郭沫若的《天上的夜市》里所描繪的意境：遠(yuǎn)遠(yuǎn)的街燈明了，好像閃著無(wú)數(shù)的明星。天上的明星現(xiàn)了，好像點(diǎn)著無(wú)數(shù)的街燈。”

當(dāng)然，“走紅”的代價(jià)也會(huì)伴隨體驗(yàn)變差。有市民向界面新聞表示，前往蟠龍?zhí)斓氐娜藢?shí)在太多，再少三分之二會(huì)好很多，“還好瑞安運(yùn)營(yíng)的整體物業(yè)水準(zhǔn)是在的?！?/p>

這里還將迎接更多的商業(yè)可能。據(jù)界面新聞了解，已有超百家商戶進(jìn)駐蟠龍?zhí)斓?，包括?0家上海首店、超過(guò)60家區(qū)域首店，其中不乏全國(guó)首店及特別概念店，涵蓋文化體驗(yàn)、戶外運(yùn)動(dòng)、中外美食、親子休閑、設(shè)計(jì)家居等不同領(lǐng)域。

寵物公園、藝術(shù)精品酒店、有機(jī)餐廳、城市營(yíng)地很好地迎合了都市需求，而茶藝會(huì)館、當(dāng)代肉鋪、琴棋書(shū)畫(huà)、非遺文化等業(yè)態(tài)則傳遞著傳統(tǒng)江南文化，形成集餐飲、文化、娛樂(lè)、消費(fèi)為一體的綜合項(xiàng)目。

據(jù)瑞安新天地行政總裁張斌介紹，項(xiàng)目大概計(jì)劃140個(gè)租戶，目前開(kāi)業(yè)率在80%左右，“我們不追求購(gòu)物中心那樣的開(kāi)業(yè)數(shù)字戰(zhàn)報(bào)，就像中國(guó)畫(huà)要留白，有想象的空間，這個(gè)項(xiàng)目也是，不能把它塞得滿當(dāng)當(dāng)?shù)??！?/p>

如今看到的只是第一階段的開(kāi)業(yè)，接下來(lái)每個(gè)季度會(huì)有一個(gè)節(jié)點(diǎn)，有新的內(nèi)容呈現(xiàn)?！坝眠@樣分解的方法，不斷打造urban retreat體驗(yàn)，寧缺毋濫?！睆埍笳f(shuō)道。

蟠龍?zhí)斓亻_(kāi)業(yè)期間就已在“urban retreat”上頻繁試水。包括首屆“Art in Green藝游自然”公共藝術(shù)節(jié)、首屆戶外生活節(jié)、《月見(jiàn)蟠龍 The Moon Journey 》光影秀、《蟠龍吉日》非遺主題展、Tango《有貓病》關(guān)于貓的漫畫(huà)展、“宋風(fēng)雅集”、漢服巡游等，從江南文化、自然綠地、戶外活動(dòng)、藝術(shù)展陳及創(chuàng)新消費(fèi)等角度提供了多種體驗(yàn)活動(dòng)。

這也是蟠龍?zhí)斓囟ㄎ坏南M(fèi)人群并未局限在青浦甚至上海的原因，“希望上海、長(zhǎng)三角的人們都能夠把它當(dāng)做生活方式的一部分?！?/p>

“城中村”的前世今生

豐富多樣的商業(yè)形式在此安營(yíng)扎寨，在重塑商業(yè)形態(tài)的同時(shí)，建筑風(fēng)貌保護(hù)也是重中之重。

從歷史上看，位于青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)的蟠龍鎮(zhèn)最早可以追溯至隋朝時(shí)期，距今已經(jīng)千年興替。清中葉因典當(dāng)、布莊等行業(yè)的興盛，鎮(zhèn)內(nèi)形成繁華鼎盛的“十字街”商業(yè)，并逐漸完善，因水而興的蟠龍?jiān)且粋€(gè)典型的江南富庶水鄉(xiāng)。

21世紀(jì)初，在城市化浪潮中，古鎮(zhèn)風(fēng)貌不再，發(fā)展停滯的蟠龍逐漸成為城市中的“傷疤”區(qū)域，大量流動(dòng)人口的涌入導(dǎo)致當(dāng)?shù)鼐幼…h(huán)境每況愈下，私搭濫建嚴(yán)重。“臟亂差”的形象與周邊高速發(fā)展的城市環(huán)境格格不入，淪為一個(gè)典型的“城中村”。

改造呼聲逐漸強(qiáng)烈，上海市區(qū)兩級(jí)政府在2013年開(kāi)始決定接洽改造商。經(jīng)過(guò)多輪溝通和公開(kāi)遴選，瑞安成為蟠龍“城中村”改造的實(shí)施主體。

蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目總占地面積752畝，是2014年上海首批啟動(dòng)的“城中村”改造項(xiàng)目之一。在政府看來(lái)，蟠龍應(yīng)以保護(hù)為主，繼續(xù)保留原先古鎮(zhèn)核心以居住為主的功能，以及商住混合的肌理布局，守住歷史的記憶。

但在瑞安的邏輯里，對(duì)于一些古建筑，過(guò)度呵護(hù)會(huì)限制其生命力延續(xù)，合理的活化反而有助于對(duì)歷史的長(zhǎng)效保護(hù)。

很快，瑞安的改造方案面世，推出的蟠龍?zhí)斓仨?xiàng)目共包括三個(gè)功能空間，即約23萬(wàn)平方米的公共綠地、約5萬(wàn)平方米的水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)商業(yè)空間和約25萬(wàn)平方米的居住區(qū)。2018年1月，規(guī)劃方案獲批。

2019年，蟠龍?zhí)斓卣絼?dòng)工建設(shè)，最終趕在今年“五一”前入市。

項(xiàng)目最終保留了蟠龍鎮(zhèn)完整水系、橋文化，將香花橋、鳳來(lái)橋、程家祠堂3座青浦文物保護(hù)建筑和眾多老建筑修舊如舊，再現(xiàn)蟠龍十景、九龍一鳳等歷史風(fēng)貌，還通過(guò)非遺合作、美術(shù)館、持續(xù)性公共展覽等形式為城市文化生活帶來(lái)新體驗(yàn)。

蟠龍古鎮(zhèn)的內(nèi)在肌理是十字街市，青瓦，白桓，盡顯古樸。如今，蟠龍?zhí)斓卣且允纸譃橹行男纬闪四媳笔械幕竟羌?。在有著江南風(fēng)情的粉墻黛瓦屋檐下，入駐了客棧、書(shū)店、茶館、咖啡店、美食、文化藝術(shù)中心等多元業(yè)態(tài)。

比如國(guó)內(nèi)的第四家Blue Bottle Coffee藍(lán)瓶咖啡門店也入駐于此。

人們現(xiàn)在眼中的這個(gè)時(shí)尚古典之地，在建造之初其實(shí)也面臨相當(dāng)多的難點(diǎn)。

如張斌所說(shuō)，要把這本厚重的活歷史變成當(dāng)代語(yǔ)言，變成當(dāng)代人的審美，變成當(dāng)代人的生活一部分，其實(shí)非常難。

“今天我們看到的是美好的那一面，但當(dāng)時(shí)的面貌可以說(shuō)是美好的對(duì)立面，會(huì)把很多人擋在門外?！睆埍笙蚪缑嫘侣劚硎荆扒旯沛?zhèn)沒(méi)落到一定程度時(shí)，已是斷壁殘?jiān)焖俪鞘谢^(guò)程中，我們看到這個(gè)古鎮(zhèn)被破壞了，小工廠、小作坊混雜，工廠排放的污水導(dǎo)致河流成了臭水溝。”

所以改造難度非常大。

張斌告訴界面新聞，僅以河流為例，今天的蟠龍市河干干凈凈，里面有魚(yú)，很多原生生物也慢慢回來(lái)?！暗诖酥耙逵?、要養(yǎng)，不能用化學(xué)藥劑，我們用的全是生物菌活化劑，自然改造，改造完了以后還要建立生態(tài)?！?/p>

“因此，改造類項(xiàng)目的商業(yè)模式一定要有一套整合的解決方案，”張斌認(rèn)為，不能保留了建筑就忘了商業(yè)，做了商業(yè)又忘了資本融資，要像交響樂(lè)隊(duì)一樣去協(xié)調(diào)，這也是瑞安選擇慢下來(lái)的原因。

“出圈”法則

蟠龍?zhí)斓氐摹俺鋈Α辈⒉涣钊艘馔?，正如不少人感嘆得那樣：難怪這個(gè)地方這幾年房?jī)r(jià)漲得厲害。

周邊地塊的競(jìng)爭(zhēng)激烈程度也是一年更勝一年。在今年上海的首輪土拍中，青浦區(qū)西虹橋小淶港西側(cè) 52-20地塊和西虹橋龍聯(lián)路北側(cè)07-02地塊分別有13家、20家企業(yè)參拍，最后的競(jìng)得者分別是華潤(rùn)置地和華發(fā)。

與多數(shù)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不同，瑞安的商業(yè)法則是“慢”、精細(xì)化運(yùn)作。

規(guī)模化快速擴(kuò)張和進(jìn)入新城市，不是瑞安最核心的追求。張斌介紹，重要的是可持續(xù)發(fā)展，瑞安做很多項(xiàng)目都超過(guò)20年，比如瑞虹剛剛慶祝25年，新天地今年也21年了。

不僅要慢下來(lái)，瑞安也想“輕裝上陣”，變得更“瘦”一點(diǎn)。從2016年開(kāi)始，瑞安提出降杠桿，并且出讓部分非核心資產(chǎn)，將負(fù)債率從80%降到如今的30%-40%。

“如果只看商業(yè)板塊的話，瑞安新天地的負(fù)債率是11.5%?！睆埍蟊硎?，資金狀況較穩(wěn)是瑞安能在“危”中看到“機(jī)”的重要原因，所以瑞安的腳步不會(huì)停下來(lái)，會(huì)在最近幾年加大投入。

據(jù)界面新聞了解，在2022年樓市下行的背景下，瑞安仍然在武漢長(zhǎng)江邊拿下超120萬(wàn)平方米的大開(kāi)發(fā)項(xiàng)目—武昌灣，在上海楊浦則獲取了平?jīng)龅貕K的開(kāi)發(fā)權(quán)以及浦東召稼樓古鎮(zhèn)的開(kāi)發(fā)權(quán)。

今年4月20日，閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)也與瑞安房地產(chǎn)簽約，宣告召稼樓“城中村”改造項(xiàng)目正式啟動(dòng)。召稼樓會(huì)不會(huì)成為第二個(gè)蟠龍?zhí)斓兀繌埍笳J(rèn)為，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域里面，所謂的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品簡(jiǎn)單復(fù)制邏輯完全不成立。

“因?yàn)闀r(shí)間是一個(gè)變量，地域是一個(gè)變量，人是一個(gè)變量，從蟠龍?zhí)斓馗牡秸偌跇?，盡管我們的理念是一樣，傳承了歷史保護(hù)跟現(xiàn)代商業(yè)創(chuàng)新結(jié)合的模式，長(zhǎng)視角的理念一樣，但是這三個(gè)變量完全不一樣了?！?/p>

比如召稼樓的文化是農(nóng)耕文化，是上海農(nóng)耕文化的發(fā)源地。但瑞安不是農(nóng)業(yè)專家，去做這樣的項(xiàng)目也是第一次去挖掘，“它有它的新特色、風(fēng)貌、文化底蘊(yùn)、內(nèi)容，所以也希望這個(gè)項(xiàng)目在整個(gè)微度假的產(chǎn)品線里面是一個(gè)全新的亮點(diǎn)。”

瑞安的運(yùn)營(yíng)思維，其實(shí)也是不少港資開(kāi)發(fā)商的共性，即“慢工出細(xì)活”。太古地產(chǎn)2001年宣布進(jìn)入廣州，2022年才開(kāi)出太古匯；瑞虹天地太陽(yáng)宮項(xiàng)目的打磨時(shí)間長(zhǎng)達(dá)8年；糅合人文與商業(yè)的K11 MUSEA，新世界也籌備了超過(guò)10年。

但對(duì)商業(yè)項(xiàng)目而言，前期的巨大投資，意味著回收期將很長(zhǎng)。張斌在接受采訪時(shí)提到，“蟠龍?zhí)斓氐拈_(kāi)業(yè)只是一個(gè)開(kāi)始，我們團(tuán)隊(duì)謀劃的是未來(lái)20年應(yīng)該怎么做，一年一年應(yīng)該怎么調(diào)?！?/p>