文|新經(jīng)濟(jì)e線

截至目前，我國公募REITs已進(jìn)入快速發(fā)展階段，年內(nèi)多項利好政策頻頻出臺。如首批擴(kuò)募正式落地，保險資管獲批開展資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入REITs試點范圍，REITs專項立法也箭在弦上。

截至2023年5月5日，公募REITs市場共有27只產(chǎn)品成立，募集資金超過900億元，項目涵蓋高速公路、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、污水處理、倉儲物流、清潔能源、保障性租賃住房、新能源等多種資產(chǎn)類型。

不過，新經(jīng)濟(jì)e線獲悉，與公募REITs一級市場熱火朝天形成鮮明對比的是，今年來二級市場卻普遍缺乏賺錢效應(yīng)，市場交易情緒進(jìn)入急凍狀態(tài)。其中，中證REITs（收盤）指數(shù)年內(nèi)跌幅超過一成，達(dá)10.84%。較滬深市場其他32個核心指數(shù)相比，其表現(xiàn)位列倒數(shù)第一。

各大類資產(chǎn)歷史表現(xiàn)對比 注：本周（2023.5.4-2023.5.5）

從二級市場表現(xiàn)來看，自去年四季度末以來，公募REITs板塊整體估值持續(xù)回落。首批9只公募REITs市值曾在2022年2月迎來最高點，溢價風(fēng)險較高，后估值不斷消化，震蕩調(diào)整。在現(xiàn)已上市的27只公募REITs產(chǎn)品中，僅華安張江光大園REIT和中航首鋼生物質(zhì)REIT今年年內(nèi)錄得正收益，分別僅為2.69%和0.13%，余下25只產(chǎn)品均為負(fù)收益。其中，6只產(chǎn)品年內(nèi)跌幅均超過一成。

Wind統(tǒng)計還表明，截至2023年5月5日，共計有6只公募REITs產(chǎn)品上市至今（含上市首日）已出現(xiàn)負(fù)收益，占比超過兩成，分別包括華夏中國交建高速REIT、中金安徽交控REIT、平安廣州交投廣河高速公路REIT、華泰江蘇交控REIT、國金中國鐵建高速REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT。

對此，有券商分析師表示，隨著疫情影響漸漸退去，宏觀經(jīng)濟(jì)修復(fù)力度可期，當(dāng)前公募REITs經(jīng)營業(yè)績和市場估值調(diào)整或接近尾聲。

高速公路REITs最受沖擊

新經(jīng)濟(jì)e線注意到，從上市至今負(fù)收益的公募REITs底層資產(chǎn)分類來看，高速公路REITs受宏觀環(huán)境影響最大，2022年營業(yè)收入波動較大，拖累了二級市場表現(xiàn)，因而其最受沖擊。

去年高速公路板塊業(yè)績受疫情散點多發(fā)、封控措施及通行費(fèi)減免等因素影響，整體表現(xiàn)不及預(yù)期，所有公布年報的五只高速公路REITs 中僅國金中國鐵建REIT 的可供金額一項表現(xiàn)達(dá)招募說明書預(yù)期水準(zhǔn)。

不過，等到2023 年第一季度，大多數(shù)高速公路均展現(xiàn)了較強(qiáng)的邊際修復(fù)趨勢，錄得兩位數(shù)的收入及可供分配金額環(huán)比增速。其中，高速公路板塊的收入平均同比增速達(dá)14%，環(huán)比增速達(dá)29%。以華夏越秀高速REIT 為例，2023 年第一季度收費(fèi)車流量達(dá)987 萬輛，同比增長13.43%；收入及可供分配金額同比分別增長15%及19%；環(huán)比增長43%及53%。

據(jù)該基金于4月21日披露的2023年一季報顯示，華夏中國交建REIT底層資產(chǎn)嘉通高速2023年一季度車流量及通行費(fèi)收入增長顯著，報告期內(nèi)實現(xiàn)通行費(fèi)收入(不含稅)1.157億元，日均通行費(fèi)收入(不含稅)達(dá)128.57萬元，較2022年四季度環(huán)比增長21.6%，較2022年一季度同比增長8.3%，較2019年一季度同比增長35.3%。2023年3月末，嘉通高速日均通行費(fèi)收入進(jìn)一步提升至約150萬元/日的水平，較2022年全年日均通行費(fèi)收入增長30.3%，顯示出較為強(qiáng)勁的增長態(tài)勢。

4月28日，華夏中國交建REIT最新發(fā)布的提示性公告中再度更新了營收數(shù)據(jù)，進(jìn)一步佐證了營收持續(xù)增長的態(tài)勢。基金公告顯示，2023年1月1日截至2023年4月21日，項目共實現(xiàn)通行費(fèi)收入(不含稅)1.41億元，較2022年同期同比增長10.46%。同時，作為京港澳湖北北段改擴(kuò)建工程的重要節(jié)點，原計劃于2023年9月22日完成的漢江大橋施工維修工程已于2023年4月21日提前完成，比原計劃提前154天恢復(fù)貨車通行，預(yù)計本項目的貨車通行量將進(jìn)一步恢復(fù)。

此前，受上市以來由于規(guī)模體量大、預(yù)計可供分配收益率偏低、疫情影響車流量及漢江大橋施工維修影響車流量等原因，華夏中國交建REIT 二級市場價格承壓下行，在首次分紅除息及臨近首次解禁時二級市場價格下跌明顯。截至2023 年4 月27 日，華夏中國交建REIT解禁前一日收盤價跌至7.015元。4月28日解禁日當(dāng)天，其股價報收7.11元，當(dāng)日上漲1.4%。

實際上，華夏中國交建REIT原始權(quán)益人之一致行動人中交資本控股有限公司（中交資本）前期已在二級市場進(jìn)行了增持。2022年12月9日至2023年4月25日期間，中交資本通過上交易所交易系統(tǒng)以集中競價交易方式繼續(xù)增持了本基金基金份額共計775.6412萬份，占本基金已發(fā)行份額總數(shù)的0.78%，增持總金額為人民幣6231.1130萬元（不含交易費(fèi)用）。

此外，華夏中國交建REIT在交易提示性公告中表示，基于該基金2023年預(yù)測可供分配金額為3.87億元計算，投資人在首次發(fā)行時買入基金，買入價格9.399元/份，考慮分紅除權(quán)后，預(yù)測該投資者剩余存續(xù)期內(nèi)基金全周期內(nèi)部收益率預(yù)測值約6.57%。投資人通過二級市場交易買入本基金，假設(shè)買入價格為2023年4月27日收盤價7.015元/份，預(yù)測該投資者存續(xù)期內(nèi)基金全周期內(nèi)部收益率預(yù)測值約9.29%?？梢姡A夏中國交建REIT在經(jīng)歷了短期快速下跌后，二級市場價格對應(yīng)的分派率和內(nèi)部收益率均有了比較明顯的提高，長期看有望獲得較高的投資回報。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)一季度業(yè)績下探

新經(jīng)濟(jì)e線注意到，總體來看，公募REITs經(jīng)營業(yè)績在2022 年受疫情因素擾動較大，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)和生產(chǎn)生活的逐步修復(fù)，高速公路REITs 于2023 年一季度迎來業(yè)績邊際改善，同時一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs 仍受租戶退租影響出現(xiàn)出租率下行的現(xiàn)象。如產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs 中的華安張江光大園REIT及建信中關(guān)村REIT 今年一季度業(yè)績雙雙下探回落。其他板塊中，生態(tài)環(huán)保及能源REITs 內(nèi)部分化，季節(jié)性特征顯著，保租房及倉儲物流REITs 經(jīng)營穩(wěn)健。

產(chǎn)業(yè)園REITs底層項目經(jīng)營數(shù)據(jù)

來源：Wind、海通證券研究所

4月21日，華安張江光大園REIT披露2023年一季度。報告期內(nèi)，華安張江光大園REIT實現(xiàn)營業(yè)收入1604萬元，凈利潤虧損1177萬元，成為27只公募REITs中唯一曝出虧損的產(chǎn)品。同樣，華安張江光大園REIT2022年凈利潤也錄得虧損，當(dāng)期凈利潤為-3211.25萬元。

在4月25日的業(yè)績說明會上，基金管理人和運(yùn)營負(fù)責(zé)人解釋了虧損的原因，一是因為2022年末一個大租戶到期后沒有續(xù)租，該租戶面積占可租賃面積比重達(dá)28%左右，導(dǎo)致收入下滑，進(jìn)而影響到凈收入和利潤。二是折舊和攤銷較大，2023年一季度，華安張江光大園REIT的資產(chǎn)折舊及攤銷為2370萬元，超過了營業(yè)收入，在園區(qū)REITs產(chǎn)品中，折舊和攤銷金額僅次于中金普洛斯REIT。

截至今年一季度，華安張江光大園REIT出租率從2022年底的93%下探至71%，收入及可供分配金額因此同比下降；建信中關(guān)村REIT 于2023 年一季度末錄得出租率68%，較2022 年報的時點出租率72%及平均出租率81%均有所下降。有市場人士指出，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的辦公租賃需求涉及到租戶整體業(yè)務(wù)布局規(guī)劃，故所需的決策時間更長，中短期內(nèi)的需求回暖仍有待觀察。

在產(chǎn)業(yè)園區(qū)和物流園REITs中，截至今年一季度末，金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、華安張江光大園REIT和紅土創(chuàng)新鹽田港REIT等經(jīng)營現(xiàn)金流均出現(xiàn)不同幅度下滑；中金普洛斯REIT、東吳蘇園產(chǎn)業(yè)REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT和華安張江光大園REIT的可供分配資金同比也現(xiàn)出下降。

其中，中金普洛斯REIT 受單個資產(chǎn)運(yùn)營影響，出租率及達(dá)成率稍有下降。今年一季度，中金普洛斯REIT 受通州光機(jī)電物流園單一租戶到期的影響，整體出租率較上季度末略有下降至92.7%且收入同比下降4%。

相比之下，保障性租賃住房REITs因出租率維持高位，抗周期穩(wěn)健特征顯著。目前滬深交易所共有四只保障性租賃住房REITs 上市。4 只保障性租賃住房REITs 自上市以來的收入、EBITDA 及可供分配金額均超預(yù)期，上述三項一季度的平均達(dá)成率分別為105%，107%及113%；展現(xiàn)了超越周期的穩(wěn)定性。截至2023 年3 月末，中金廈門安居REIT 與紅土創(chuàng)新深圳安居REIT 始終保持99%附近的超高出租率，華夏北京保障房REIT 及華夏基金華潤有巢REIT 自上市來出租率同樣穩(wěn)步提升至95%以上的高位。

從租戶結(jié)構(gòu)角度看，中金廈門安居REIT 與華夏北京保障房REIT 以個人租戶為主，個人租戶比例分別為91.4%及83.9%；紅土深圳安居REIT 企業(yè)租戶比例為57.1%，高于個人租戶的42.9%。

同樣，生態(tài)環(huán)保及能源基礎(chǔ)設(shè)施REITs業(yè)績表現(xiàn)穩(wěn)健，但季節(jié)性特征明顯。2023 年一季度，中航首鋼綠能REIT 生活垃圾處理量及上網(wǎng)電量分別同比下降2%及上升3%，維持穩(wěn)定運(yùn)營狀態(tài)；富國首創(chuàng)水務(wù)REIT 的底層資產(chǎn)為污水處理廠，污水處理量同樣受目前的水量淡季因素干擾，收入及可供分配金額同比微降3%及8%。

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