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伴隨各行各業(yè)復蘇腳步加快，產(chǎn)業(yè)園區(qū)是否也跟上了節(jié)奏？

截至2023年一季度末，我國基礎設施公募REITs共上市27只，其中產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型達8只，占發(fā)行總量的29.63%，是占比最高的單一行業(yè)類別，吸納了最頂尖的一批產(chǎn)業(yè)園區(qū)基礎設施，分布在北京、上海、深圳、蘇州、杭州、合肥等城市。隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)REITs季報全部“交卷”，較能反映市場景氣情況的“出租率”得以窺見。

從成績單看，冷暖有不同。

知名項目爆冷，出租率跌入70%區(qū)間

根據(jù)一季報，華安張江光大REIT和建信中關村REIT底層資產(chǎn)的出租率分別為70.57%和68.47%，下跌幅度較為明顯，壓力顯現(xiàn)。

季報公布當日，建信中關村REIT一度跌超6.9%，華安張江光大REIT跌超4.1%，高于產(chǎn)業(yè)園區(qū)板塊當日下跌幅度平均水平。

建信中關村REIT持有的基礎設施資產(chǎn)位于上地區(qū)域中關村軟件園，入池資產(chǎn)為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新中心5號樓（建筑面積8.2萬㎡）、協(xié)同中心4號樓（建筑面積3.2萬㎡）、孵化加速器（建筑面積5.3萬㎡）。資產(chǎn)所在園區(qū)集聚了聯(lián)想(全球)總部、百度、 騰訊(北京)總部、新浪總部、滴滴總部、亞信科技、科大訊飛(北京)總部、軟通動力、華勝天成、廣聯(lián)達、IBM等700多家國內(nèi)外知名 IT 企業(yè)總部和全球研發(fā)中心，科研實力強大。

總體上看，該區(qū)域地理位置優(yōu)越，園區(qū)租戶質量、租戶穩(wěn)定性及承租能力均屬于較高水平。不過，由于互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)進入階段性調整階段，項目正在承受產(chǎn)業(yè)換擋之痛。

截至2022年12月31日，建信中關村REIT基礎設施項目租戶59家，平均出租面積10.81萬㎡，平均出租率為81.29%。與之對比可以發(fā)現(xiàn)，園區(qū)在2023年一季度出現(xiàn)了租戶流失。

據(jù)季報披露的信息，上地區(qū)域凈吸納量已經(jīng)連續(xù)五個季度為負，本季度凈吸納量達到-2.0萬平方米；產(chǎn)業(yè)園市場本季度出現(xiàn)需求恢復，凈吸納量轉正為3.7萬平方米，核心成熟產(chǎn)業(yè)園市場依然表現(xiàn)不振。

面對這一情況，建信中關村REIT將以年度運營方案為目標，積極制定并調整招商策略，包括采取適當降低租金、提高免租期、增加渠道傭金、優(yōu)惠續(xù)租條件等方式，促進招商、縮短空置期，預計情況將在下半年逐漸好轉。

華安張江光大REIT園區(qū)出租率下降的主要原因是重要租戶到期不續(xù)。

張江光大REIT底層資產(chǎn)位于張江高科技園區(qū)核心地帶的張江光大園，基礎設施項目可出租面積約4.33萬平方米。截至2023年3月末，項目出租率70.57%，平均合同租金5.67元/平/天，租賃業(yè)態(tài)主要為在線新經(jīng)濟18.62%、集成電路22.25%、金融科技17.08%、先進制造業(yè)10.29%、產(chǎn)業(yè)服務配套2.33%，其余部分為空置待租。

報告指出，出租率較2022年末有較明顯的下降，主要系由于基礎設施項目的重要現(xiàn)金流提供方租戶之一(租賃面積約為1.23萬㎡，占項目可租面積的28%)，其全部租賃合同于2022 年末到期，到期后該租戶不予續(xù)租。

基金管理人在季報中表示，將敦促和協(xié)同外部管理機構，在未來通過控制租戶的面積占比、豐富租戶面積結構和產(chǎn)業(yè)結構、調整大租戶擴租面積到期時間等合理租控措施，以避免較短時間周期內(nèi)集中產(chǎn)生到期面積和退租面積的情況發(fā)生，力爭維持基礎設施項目經(jīng)營表現(xiàn)的穩(wěn)定，使華安張江REIT更具備長期持有和投資的價值。

其預計，隨著二季度的商業(yè)活動持續(xù)恢復以及在去年末及今年初保持觀望的部分租賃需求因政策明朗和經(jīng)濟復蘇等因素而逐漸入市，租賃進程將逐步加快并超越一季度的相關表現(xiàn)。

對這兩單REIT的基金管理和資產(chǎn)運管團隊而言，面對短期波動，保持租金水平穩(wěn)定并在此基礎上提升出租率將是重要的年度挑戰(zhàn)。 廠房類最穩(wěn)，兩單REIT出租率近100%

在科技園頭部選手遭遇挑戰(zhàn)的同時，“標準廠房”類資產(chǎn)表現(xiàn)出超強穩(wěn)定性。

國泰君安臨港REIT、國泰君安東久REIT以接近100%的園區(qū)資產(chǎn)出租率交上了令市場滿意的答卷，顯示出資產(chǎn)類型、租戶類型、租約結構等對園區(qū)資產(chǎn)運管的重要性。

臨港REIT持有的基礎設施資產(chǎn)由2個產(chǎn)業(yè)園組成，包括臨港奉賢智造園一期和臨港奉賢智造園三期，資產(chǎn)位于上海市奉賢區(qū)，建筑面積合計約11.37萬㎡，可租賃面積約11.19萬㎡。一季度，收入合計為1210萬元，平均出租率98.85%，租戶21家，租戶主要行業(yè)集中在汽車裝備、精密機械、高新材料、生物醫(yī)藥等領域，剩余租賃期限均在3年以上。

東久REIT持有的基礎設施項目由東久(金山)智造園、東久(昆山)智造園、東久 (無錫)智造園、東久(常州)智造園4個產(chǎn)業(yè)園組成，建筑面積合計約28.39萬㎡。一季度，收入2702萬元，平均出租率100%，租戶46家，主要行業(yè)集中在信息產(chǎn)業(yè)、精密機械、高新材料和汽車裝備等領域，重要現(xiàn)金流提供方平均剩余租賃期限在3年以上。

需要指出是，上述兩單REIT底層資產(chǎn)均為長三角核心區(qū)“標準廠房”。

其余4個REIT持有的園區(qū)資產(chǎn)出租率均在84%以上，較為穩(wěn)健。

東吳蘇園REIT的底層資產(chǎn)為國際科技園五期B區(qū)項目和2.5產(chǎn)業(yè)園一期、二期項目，截至季度末，出租率保持穩(wěn)定。此前年報顯示，截至2022年末，兩個底層資產(chǎn)的平均時點出租率為90.390%，其中國際科技園5期B區(qū)平均出租率95.59%，2.5產(chǎn)業(yè)園平均出租率85.18%。

華夏合肥高新REIT的底層資產(chǎn)為合肥創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園一期項目，由高新睿成（可出租面積14萬㎡）和高新君道（可出租面積15.65萬㎡）分別持有，季末出租率分別為87.64%和92.18%，總出租率90.03%。

華夏和達高科REIT底層資產(chǎn)為和達藥谷一期項目、孵化器項目，其中，研發(fā)辦公及配套商業(yè)部分出租率99.94%，配套公寓出租率99.31%，孵化器出租率88.08%。

博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)為萬融大廈、萬海大廈，可租面積約9.41萬㎡，季內(nèi)平均出租率82%，季末時點出租率84%，較上個季度末提升了2個百分點。不過，其本月平均租金單價有所下降，主要是本季度引入了幾個大客戶本報告期內(nèi)處于免租期，拉低了平均出租單價。

8只園區(qū)REITs的底層資產(chǎn)出租率開始出現(xiàn)較為明顯的業(yè)績分化，產(chǎn)業(yè)園區(qū)資產(chǎn)運管的價值正在凸顯。