界面新聞記者 | 牛鈺
界面新聞編輯 | 彭飛
“就兩個要求，一個是快，這是我們恢復正常經(jīng)營的基礎(chǔ)。另一個是必須系統(tǒng)的、周全的能支持公司真正恢復過來?！?/span>
對于境外債重組，融創(chuàng)董事會主席孫宏斌寄予厚望。如他所愿，在“喊話”20天后，重組基本完成。
融創(chuàng)近日宣布，其本金總額為90.48億美元的境外債務(wù)重組方案，已獲得超75%的現(xiàn)有重組債務(wù)持有人支持。
“得到75%以上的支持，意味著本次重組基本能完成了。”一位市場人士表示，融創(chuàng)的債權(quán)人結(jié)構(gòu)復雜，基數(shù)大，分布在香港、新加坡、歐美以及內(nèi)地等多地，投票也各自需要一定的內(nèi)部程序。
考慮到部分債權(quán)人需要更多時間來完成加入重組支持協(xié)議，融創(chuàng)已將同意費截止日期延長至5月4日。
算上1月初獲通過的160億元境內(nèi)債展期方案，4月初復牌，融創(chuàng)“恢復正常經(jīng)營的基礎(chǔ)”已實現(xiàn)。
為了走出自成立以來面對的前所未有的困境，在對內(nèi)揮刀、對外求援、接連的債務(wù)展期談判、以及鋪天蓋地的聲討中，融創(chuàng)走過了極為艱難的一年。
如今離孫宏斌“年中恢復正常經(jīng)營”的節(jié)點越來越近，披露年報、復牌、債務(wù)重組三座大山已然翻越后，外界依然好奇，融創(chuàng)離正常經(jīng)營這個目標還有多遠，以后又會是一家怎樣的地產(chǎn)公司？
上岸了嗎？
對于房企來說，恢復正常經(jīng)營的核心是銷售回正、重啟拿地與獲得公開市場融資。
目前的融創(chuàng)顯然還不具備這些條件。截至2022年末，融創(chuàng)的有息負債總額約為2984億元，公司連同其合營及聯(lián)營公司的有息負債更是高達4043億元。
總額數(shù)百億元的境內(nèi)外公開債重組成功，只是爭得喘息時間，未來9年內(nèi)，融創(chuàng)將始終走在化解債務(wù)包袱的路上，遠沒到能輕裝上陣的階段。
“在公司接下來的經(jīng)營思路中，恢復拿地還沒提上議程，最近土地市場的熱度與我們無關(guān)。”一位融創(chuàng)人士告訴界面新聞。作為曾經(jīng)土地市場上的大戶，再不會有那樣的高調(diào)時刻了。
另有知情人士稱，在融創(chuàng)一系列“回歸正常經(jīng)營”的階段性目標中，拿地并不在其中，做好現(xiàn)有項目的去化，讓它們盤活成為內(nèi)生的動力才是重中之重。
公開市場融資層面，融創(chuàng)短期內(nèi)也不必抱有期望。境外重新發(fā)新債，不僅是融創(chuàng)，絕大部分民營房企都斷了這個念想，境內(nèi)其他公開融資也不會有好轉(zhuǎn)。
有房企人士對界面新聞表示，雖然去年底有“三支箭”、銀行授信等政策出臺，但陷入現(xiàn)金流緊張的房企很難真正享受到政策紅利，多數(shù)民營企業(yè)在融資方面還很困難，進一步導致了債務(wù)、經(jīng)營層面的困難。
“是可以準備境內(nèi)外發(fā)債計劃，但很難發(fā)出來，就算發(fā)行了也不會有人買?！?/span>
好在保交付層面，融創(chuàng)還能獲得一定資金支持。
融創(chuàng)CEO汪孟德在3月的投資者說明會上提到，公司一直在積極申請保交樓專項借款配套融資，確保項目的建設(shè)與交付。目前第一批的保交樓資金約110億已經(jīng)落地，第二批申請也取得了重大進展。
但保交樓的資金也是需要償還的。
匯生國際資本總裁黃立沖告訴界面新聞，對于房企而言，各地政府提供的紓困資金也是一筆筆新增債務(wù)。 而且當前AMC輸血房企是兩種方式，除了乘機低價入股優(yōu)質(zhì)項目，等資產(chǎn)變現(xiàn)實現(xiàn)退出，另一種是配合政府“保交樓”政策，資金封閉管理，只用于盤活項目，不會對項目的母公司有資金上幫助。
“融創(chuàng)在國內(nèi)的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)會在化債中逐步被消耗，同時一些子公司被起訴和凍結(jié)資產(chǎn)，項目可以繼續(xù)開發(fā)，但產(chǎn)權(quán)恐怕動不了，在這些資產(chǎn)逐步開發(fā)完后，它的總資產(chǎn)規(guī)模會越來越小?！秉S立沖認為。
此前靠舉債大規(guī)模拿地循環(huán)開發(fā)，像滾雪球一樣讓資產(chǎn)越做越大的方式再不會出現(xiàn)了，今后就是規(guī)模愈來愈小、銷售也會繼續(xù)收縮。
以前的銷售增速有多猛，現(xiàn)在的跌幅就有多大。今年一季度，融創(chuàng)的銷售金額約292.7億元，一年前的同期是723.6億元，而未出險前的2021年一季度則是1162.8億元。在往后的規(guī)模和行業(yè)地位上，融創(chuàng)也再難回頭部地位。
這是債務(wù)違約后帶來的負面連鎖反應(yīng)。從去年開始，隨著融創(chuàng)公開債務(wù)違約，導致口碑影響銷售端，項目去化也更加艱難。
一位融創(chuàng)內(nèi)部人士告訴界面新聞，“各區(qū)域也明白公司現(xiàn)狀，主要想法就是各個項目自己多撐幾個月，等待政策扶持，讓項目繼續(xù)動工，才能取得銷售業(yè)績。”
在內(nèi)部降本增效的大目標下，融創(chuàng)區(qū)域收縮調(diào)整將是常態(tài)，如果市場復蘇比較快的情況下，可能還會恢復招人去支撐項目運作，那將也是“回歸良性”的一個小標志。
從多家房企從危機中復蘇后的表現(xiàn)來看，諸如早年間萬達以及后來的華夏幸福，在業(yè)務(wù)模式上會偏重于“輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型”，這對當下的融創(chuàng)來說不是考慮的范疇。
“融創(chuàng)的業(yè)務(wù)模式短期內(nèi)不會有非常大的轉(zhuǎn)變，因為住宅市場還是可以，它的文旅資產(chǎn)也還有一定機會，能夠帶來持續(xù)現(xiàn)金流。只不過在城市能級、融資上會更謹慎，這兩年的危機教訓深刻，經(jīng)營策略會發(fā)生變化?！币拙友芯吭貉芯靠偙O(jiān)嚴躍進對界面新聞表示。
如果化債順利，以后融創(chuàng)的趨向可能就是一家小而美的區(qū)域地產(chǎn)公司，規(guī)模在幾百億左右，在熟悉且有一定口碑沉淀的核心城市繼續(xù)經(jīng)營，不可能再有擴張機會了。
“還完債還需要好幾年，這期間投資停滯，銷售持續(xù)下滑，只會與行業(yè)競爭對手差距越來越大，屆時能穩(wěn)定的運營下去就是不錯結(jié)局。”一位融創(chuàng)內(nèi)部人士感嘆。
反思、修正
要重新上路，除了緩解債務(wù)負擔，也要清楚危機爆發(fā)的問題到底在哪？
經(jīng)過內(nèi)部多次的反思會之后，孫宏斌公開坦承，雖有外界環(huán)境因素，但“更重要的、更本質(zhì)的還是我們自己的問題造成的”。
比如在2021年按照“三道紅線”要求降杠桿時，并不夠堅決，追求規(guī)模的慣性讓融創(chuàng)在投資上始終過于激進，管理上也存在著權(quán)力過于下放的問題。
危機浮現(xiàn)之前的兩年，最激進的當屬華北和西南區(qū)域，雖然成為了融創(chuàng)內(nèi)部數(shù)一數(shù)二的銷售貢獻區(qū)，但也是最大的癥結(jié)所在地。
據(jù)融創(chuàng)內(nèi)部人士透露，在野蠻生長期，融創(chuàng)偏向于強區(qū)域管控模式，區(qū)域之間從人事到資金都相對獨立，區(qū)域當家老大的行事作風，會直接影響整個區(qū)域的風格。
比如遲迅掌管融創(chuàng)華北區(qū)域時，整個風格崇尚高目標、充滿激情，宣揚狼性文化，深夜加班開會是常態(tài)。
回頭來看，融創(chuàng)在華北區(qū)域的業(yè)績迅速增長，與這種強壓的工作氛圍不無關(guān)系。在2019年巔峰期，華北區(qū)域的銷售已破千億，當年融創(chuàng)總體銷售額為5562億元。
“目前看來，大遲在20-21年間的方向把控上還是出了問題，導致整個區(qū)域資金困難，經(jīng)營出現(xiàn)問題，不過這是后話了，身處當時變動中的大遲，可能以為市場很快就能好起來?！苯咏A北區(qū)域人士告訴界面新聞，2020年市場開始整體轉(zhuǎn)冷時，融創(chuàng)在東北、天津、河南等地遭遇的困境就很明顯了。
據(jù)其透露，為了年終業(yè)績漂亮，這期間區(qū)域去化差的項目會采用虛假銷售的方式，普通項目采用降價手段，加大全民營銷力度，有些城市公司甚至強制高級別員工買房沖抵個人業(yè)績。
原來的西南區(qū)域也同樣在2020年前后十分冒進，先后收購了環(huán)球、彰泰等資產(chǎn)，沉淀了大量的文旅項目及持有資產(chǎn)，面臨很大的資金壓力。
在系列反思之下，西南和華北的組織架構(gòu)及負責人最先出現(xiàn)變動，先后在去年及今年春節(jié)后，兩位原區(qū)首被擼回集團總部。
在融創(chuàng)今年4月復牌的當日，傳言稱原西南區(qū)首商羽失聯(lián)，對此融創(chuàng)并未有回應(yīng)。"從去年開始，商羽已經(jīng)不負責地產(chǎn)業(yè)務(wù)了，所以集團內(nèi)部少有聽說他的消息。"知情人士對界面新聞表示。
隨后，融創(chuàng)宣布遲迅與商羽已辭任公司執(zhí)行董事。公司官網(wǎng)高級管理層之列也沒有二位的蹤跡，對高管團隊向來穩(wěn)定的融創(chuàng)來說實屬稀奇，大有“揮淚斬馬稷”之意。
這兩位跟著孫宏斌從順馳時代一起打拼的“老伙計”，在融創(chuàng)高速擴張時期的任務(wù)已經(jīng)完成，接下來重任將要留給擅長解決問題的人。
如今融創(chuàng)華北區(qū)域由易緒兵接管，被拆分成川渝、云貴以及環(huán)融平臺的西南區(qū)域，分別由張強、時宇以及鄭甫負責，他們都曾在融創(chuàng)的重要發(fā)展階段做出過一定成績。
除了區(qū)域?qū)用娴恼{(diào)整，融創(chuàng)去年底對集團總部職能也進行了精簡，新負責人的業(yè)務(wù)管理范圍更加下沉，能對此前“權(quán)力過于下放”的問題起到管控作用。
融創(chuàng)CEO汪孟德指出，正在縮小管理半徑，比如將之前的7個區(qū)域拆分整合成10個區(qū)域，并且在財務(wù)融資、現(xiàn)金流管控，資產(chǎn)處置和投資決策方面，集團總部進一步加強管控。
如同很多陷入流動性危機的房企一樣，人員優(yōu)化也是融創(chuàng)采取的方式之一。
截至2022年末，融創(chuàng)共有約4.5萬雇員，較2021年底減少2萬多人。
“家底”是恢復的支撐點
融創(chuàng)能恢復正常經(jīng)營的底氣在于，仍保留了部分核心資產(chǎn)。
出險前，融創(chuàng)為保住公開市場信用，通過出售貝殼股份、配股融資、孫宏斌自掏腰包等方式籌集資金，但在債務(wù)危機浮出水面后，資產(chǎn)處置回血的速度反而變慢。
這在融創(chuàng)看來，保護資產(chǎn)價值與基本運營、保交付都是工作重心?！昂诵馁Y產(chǎn)要都賣了，也就沒有與債權(quán)人談判的籌碼，恢復更無從談起?！?/span>
汪孟德曾表示，在極端特殊的市場情況下，低價變賣核心資產(chǎn)，將嚴重影響長期的交付和債務(wù)清償，核心資產(chǎn)得到保護能留下很好的恢復基礎(chǔ)。
汪孟德所說的核心資產(chǎn)即年報中提到的“高質(zhì)量土儲”。截至去年末，融創(chuàng)總土地儲備面積約為2.18億平方米，權(quán)益土地儲備約1.30億平方米，權(quán)益土地儲備貨值預(yù)計約為1.41萬億元。
按區(qū)域劃分，約50%的權(quán)益土地儲備位于長三角、環(huán)渤海和華南。
粗略計算，融創(chuàng)前期積累下的過萬億貨值，已經(jīng)比諸多已發(fā)布年報的頭部房企高出不少，足夠其安排后續(xù)經(jīng)營。
融創(chuàng)內(nèi)部人士對界面新聞透露，融創(chuàng)在北京還有個幾百億級別的“大盤”，已經(jīng)蓄客排卡一年多了，而且聽說是“排的差不多”，預(yù)期開盤就能獲得銷售業(yè)績，上海這種重點城市也有類似的“大盤”項目。
“依靠存量項目，在化解債務(wù)壓力的情況下，引入新的資源來盤活存量資產(chǎn)，還是有機會恢復經(jīng)營的?！?中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜對界面新聞表示。
AMC機構(gòu)入場，對融創(chuàng)盤活資產(chǎn)來說也很重要。繼去年上海董家渡項目成功引入AMC提供融資支持后，這種紓困模式開始在融創(chuàng)多地的項目中復制落地。
這一模式的核心即在于保留融創(chuàng)操盤開發(fā)，所注入資金將用于化解原有債務(wù)以及支持項目的整體開發(fā)建設(shè)，讓項目得以盤活運轉(zhuǎn)，之后再由融創(chuàng)償還融資、回購股份。
融創(chuàng)也一直強調(diào)“這并不是賣資產(chǎn)”。
“AMC方面一直在談，估計每個月都能有合作落地的新消息?！苯咏趧?chuàng)人士告訴界面新聞。
汪孟德透露，融創(chuàng)與AMC的這種合作模式，整體規(guī)模超過了200億元，現(xiàn)在還有很多項目正在對接、持續(xù)推進和落地過程中。
“在行業(yè)不斷恢復的環(huán)境里，我們有信心，也有決心讓公司逐步恢復正常。”在3月底那場投資人會上，孫宏斌與汪孟德均強調(diào)了這種“信心”。
這家曾經(jīng)跟老扳一樣風格豪邁的房企，未來幾年都將在漫漫償債路上“苦戰(zhàn)”。