界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
作為全國率先推出“二手房參考價(jià)機(jī)制”的城市，深圳也要收回這一調(diào)控利器了嗎？
4月20日，市場有消息傳出，深圳二手房參考價(jià)將成過去式，即日起銀行核定房貸將以網(wǎng)簽備案價(jià)和評估價(jià)孰低為準(zhǔn)，不再以二手房參考價(jià)為準(zhǔn)。
有北京銀行和微商銀行的客戶經(jīng)理在4月20日晚對界面新聞表示，該消息屬實(shí)。但招商銀行和四大行目前對外的口徑仍是深圳辦理房貸仍然按二手房參考價(jià)來執(zhí)行。
此外，4月20日晚間，房產(chǎn)中介平臺樂有家APP上的深圳二手房源已同步顯示業(yè)主真實(shí)報(bào)價(jià)和官方參考價(jià)。但到4月21日，界面新聞發(fā)現(xiàn)，樂有家APP、貝殼找房上顯示的深圳二手房源仍然僅顯示官方參考價(jià)。
多位深圳資深房產(chǎn)專家對界面新聞表示，目前還沒有官方消息，關(guān)于銀行是否取消還具有不確定性。
暫且先不論深圳銀行是否已取消按二手房參考價(jià)執(zhí)行房貸，但從目前市場實(shí)際情況來看，二手房參考制度已在深圳樓市中完成了歷史使命。
國家高端智庫研究員宋丁對界面新聞稱，二手房參考價(jià)制度執(zhí)行到現(xiàn)在已經(jīng)化解了很多矛盾，深圳大部分地區(qū)二手房的實(shí)際掛牌價(jià)和成交價(jià)基本都已經(jīng)等同于或低于參考價(jià)了，這個(gè)情況下銀行是否嚴(yán)格執(zhí)行二手房參考價(jià)制度已經(jīng)意義不大。
樂有家研究院指出，經(jīng)過2年多的調(diào)整，深圳商品房價(jià)格的泡沫大部分已經(jīng)被擠壓出來，房價(jià)回到2020甚至2019年。到今年一季度，深圳二手房已經(jīng)有過半低于參考價(jià)成交，高于參考價(jià)20%以上的成交占比不到10%。
至于取消后是否會(huì)引起房價(jià)的反彈，宋丁認(rèn)為可能性不大，最多會(huì)增加一些二手房的成交活躍度，價(jià)格會(huì)出現(xiàn)一些小松動(dòng)，但難有較大刺激作用。
克而瑞廣佛區(qū)域首席肖文曉則認(rèn)為，盡管經(jīng)過近兩年的房價(jià)調(diào)整，參考價(jià)政策對深圳二手房價(jià)的影響已經(jīng)沒有那么直接，但是這把劍的威力依然讓市場心有余悸，“警報(bào)解除”對于恢復(fù)當(dāng)前深圳樓市的信心具有重要意義，也可以進(jìn)一步穩(wěn)固今年以來深圳二手房交易量攀升的趨勢。
“相較于政府而言，銀行取消二手房參考價(jià)制度的意愿更強(qiáng)烈一些的，因?yàn)楝F(xiàn)在銀行房貸業(yè)務(wù)量明顯下降，可能希望在深圳那些二手房實(shí)際掛牌價(jià)還明顯高于參考價(jià)的地方打破僵局，擴(kuò)大房貸業(yè)務(wù)量?！彼味≌f道。
自2021年2月起，深圳正式開始實(shí)行二手房參考價(jià)制度，對全市3595個(gè)住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價(jià)格，與當(dāng)時(shí)的實(shí)際市場價(jià)格存在明顯價(jià)差，二手房成交進(jìn)入一段冰封期。
該政策要想真正發(fā)揮作用，需要銀行按參考指導(dǎo)價(jià)來放款，通過變相提高首付款來抑制投資客炒房，如果銀行不按照“二手房指導(dǎo)價(jià)”作為審批房貸的依據(jù)，則該政策的作用更多的在于平緩市場情緒，穩(wěn)定預(yù)期，對二手房的實(shí)際市場成交價(jià)格影響較小。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，深圳二手房參考價(jià)制度一下向全社會(huì)發(fā)布，并明確與銀行貸款評估價(jià)直接掛鉤，就意味著“開弓沒有回頭箭”，沒有辦法退出，這在參考價(jià)出臺之時(shí)就已經(jīng)注定了。
據(jù)了解，深圳當(dāng)時(shí)推出二手房參考價(jià)的時(shí)候，一開始銀行不知道怎么執(zhí)行，金融監(jiān)管部門就開了一個(gè)會(huì)大家達(dá)成共識，緊接著建行等國有銀行就公開宣稱會(huì)按照指導(dǎo)價(jià)來做銀行的貸款評估價(jià)，其他銀行紛紛跟進(jìn)。
隨后全國至少有15個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布二手房參考價(jià)值，但只有深圳明確將二手房參考價(jià)制度與銀行房貸直接掛鉤，其它城市銀行基本不嚴(yán)格參考執(zhí)行，像廣州則是短暫執(zhí)行一段時(shí)間后就取消了。
二手房參考價(jià)開始實(shí)施后，對深圳二手房市場帶來了立竿見影的效果。
自2021年2月以來，掛牌價(jià)高于參考價(jià)太多的房源難以成交，深圳二手房成交量已連續(xù)多個(gè)月跌破2500套，去年9月、10更是跌破2000套。在2019、2020年市場高點(diǎn)時(shí)，深圳的二手房月均成交量均超6000套。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，二手指導(dǎo)價(jià)出臺的2021年，深圳全市二手住宅成交套數(shù)滑落至4.3萬套，同比“腰斬”；次年成交繼續(xù)折半，總成交不足2.4萬套，創(chuàng)近20年最低記錄。與市場火熱的2020年相比，大幅縮水3/4。
到今年3月，受市場整體回暖影響，深圳二手房成交量有所上漲。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，3月深圳二手住宅過戶量3949套，環(huán)比上漲57%，已經(jīng)接近2021年2月水平。但進(jìn)入4月后，成交量有所下滑，熱度難以持續(xù)。
李宇嘉認(rèn)為，二手房參考價(jià)已成為深圳樓市的長效機(jī)制了。這是深圳二手房缺乏供應(yīng)的彈性，市場炒作愈演愈烈，并演化為抱團(tuán)漲價(jià)、坐地起價(jià)、暴力拉升等非理性預(yù)期到極致的情況下，沒有辦法的辦法，但其他城市都沒有類似深圳這樣的實(shí)際情況。
李宇嘉稱，現(xiàn)在深圳樓市面臨的局面較為復(fù)雜，可以做的就是參考價(jià)保持不變，在執(zhí)行過程中采取靈活的辦法，即銀行根據(jù)參考價(jià)和網(wǎng)簽價(jià)格孰低的原則。這樣操作，一方面讓銀行按揭評估價(jià)格更靠攏市場價(jià)格，避免參考價(jià)失真；另一方面，也避免了調(diào)整并公布參考價(jià)導(dǎo)致市場形成房價(jià)輪番下跌的預(yù)期。