界面新聞記者 | 黃昱
作為全國率先推出“二手房參考價機制”的城市，深圳也要收回這一調(diào)控利器了嗎？
4月20日，市場有消息傳出，深圳二手房參考價將成過去式，即日起銀行核定房貸將以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準，不再以二手房參考價為準。
有北京銀行和微商銀行的客戶經(jīng)理在4月20日晚對界面新聞表示，該消息屬實。但招商銀行和四大行目前對外的口徑仍是深圳辦理房貸仍然按二手房參考價來執(zhí)行。
此外，4月20日晚間，房產(chǎn)中介平臺樂有家APP上的深圳二手房源已同步顯示業(yè)主真實報價和官方參考價。但到4月21日，界面新聞發(fā)現(xiàn)，樂有家APP、貝殼找房上顯示的深圳二手房源仍然僅顯示官方參考價。
多位深圳資深房產(chǎn)專家對界面新聞表示，目前還沒有官方消息，關(guān)于銀行是否取消還具有不確定性。
暫且先不論深圳銀行是否已取消按二手房參考價執(zhí)行房貸，但從目前市場實際情況來看，二手房參考制度已在深圳樓市中完成了歷史使命。
國家高端智庫研究員宋丁對界面新聞稱，二手房參考價制度執(zhí)行到現(xiàn)在已經(jīng)化解了很多矛盾，深圳大部分地區(qū)二手房的實際掛牌價和成交價基本都已經(jīng)等同于或低于參考價了，這個情況下銀行是否嚴格執(zhí)行二手房參考價制度已經(jīng)意義不大。
樂有家研究院指出，經(jīng)過2年多的調(diào)整，深圳商品房價格的泡沫大部分已經(jīng)被擠壓出來，房價回到2020甚至2019年。到今年一季度，深圳二手房已經(jīng)有過半低于參考價成交，高于參考價20%以上的成交占比不到10%。
至于取消后是否會引起房價的反彈，宋丁認為可能性不大，最多會增加一些二手房的成交活躍度，價格會出現(xiàn)一些小松動，但難有較大刺激作用。
克而瑞廣佛區(qū)域首席肖文曉則認為，盡管經(jīng)過近兩年的房價調(diào)整，參考價政策對深圳二手房價的影響已經(jīng)沒有那么直接，但是這把劍的威力依然讓市場心有余悸，“警報解除”對于恢復(fù)當(dāng)前深圳樓市的信心具有重要意義，也可以進一步穩(wěn)固今年以來深圳二手房交易量攀升的趨勢。
“相較于政府而言，銀行取消二手房參考價制度的意愿更強烈一些的，因為現(xiàn)在銀行房貸業(yè)務(wù)量明顯下降，可能希望在深圳那些二手房實際掛牌價還明顯高于參考價的地方打破僵局，擴大房貸業(yè)務(wù)量?！彼味≌f道。
自2021年2月起，深圳正式開始實行二手房參考價制度，對全市3595個住宅小區(qū)制定了二手住房成交參考價格，與當(dāng)時的實際市場價格存在明顯價差，二手房成交進入一段冰封期。
該政策要想真正發(fā)揮作用，需要銀行按參考指導(dǎo)價來放款，通過變相提高首付款來抑制投資客炒房，如果銀行不按照“二手房指導(dǎo)價”作為審批房貸的依據(jù)，則該政策的作用更多的在于平緩市場情緒，穩(wěn)定預(yù)期，對二手房的實際市場成交價格影響較小。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，深圳二手房參考價制度一下向全社會發(fā)布，并明確與銀行貸款評估價直接掛鉤，就意味著“開弓沒有回頭箭”，沒有辦法退出，這在參考價出臺之時就已經(jīng)注定了。
據(jù)了解，深圳當(dāng)時推出二手房參考價的時候，一開始銀行不知道怎么執(zhí)行，金融監(jiān)管部門就開了一個會大家達成共識，緊接著建行等國有銀行就公開宣稱會按照指導(dǎo)價來做銀行的貸款評估價，其他銀行紛紛跟進。
隨后全國至少有15個城市陸續(xù)發(fā)布二手房參考價值，但只有深圳明確將二手房參考價制度與銀行房貸直接掛鉤，其它城市銀行基本不嚴格參考執(zhí)行，像廣州則是短暫執(zhí)行一段時間后就取消了。
二手房參考價開始實施后，對深圳二手房市場帶來了立竿見影的效果。
自2021年2月以來，掛牌價高于參考價太多的房源難以成交，深圳二手房成交量已連續(xù)多個月跌破2500套，去年9月、10更是跌破2000套。在2019、2020年市場高點時，深圳的二手房月均成交量均超6000套。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，二手指導(dǎo)價出臺的2021年，深圳全市二手住宅成交套數(shù)滑落至4.3萬套，同比“腰斬”；次年成交繼續(xù)折半，總成交不足2.4萬套，創(chuàng)近20年最低記錄。與市場火熱的2020年相比，大幅縮水3/4。
到今年3月，受市場整體回暖影響，深圳二手房成交量有所上漲。據(jù)樂有家數(shù)據(jù)，3月深圳二手住宅過戶量3949套，環(huán)比上漲57%，已經(jīng)接近2021年2月水平。但進入4月后，成交量有所下滑，熱度難以持續(xù)。
李宇嘉認為，二手房參考價已成為深圳樓市的長效機制了。這是深圳二手房缺乏供應(yīng)的彈性，市場炒作愈演愈烈，并演化為抱團漲價、坐地起價、暴力拉升等非理性預(yù)期到極致的情況下，沒有辦法的辦法，但其他城市都沒有類似深圳這樣的實際情況。
李宇嘉稱，現(xiàn)在深圳樓市面臨的局面較為復(fù)雜，可以做的就是參考價保持不變，在執(zhí)行過程中采取靈活的辦法，即銀行根據(jù)參考價和網(wǎng)簽價格孰低的原則。這樣操作，一方面讓銀行按揭評估價格更靠攏市場價格，避免參考價失真；另一方面，也避免了調(diào)整并公布參考價導(dǎo)致市場形成房價輪番下跌的預(yù)期。