界面新聞記者 | 牛鈺
旗下各工程局四處出擊拿地的中國建筑，去年地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的成績單坐實了其“地主”之名。
中國建筑（601668.SH）近日發(fā)布的2022年報顯示，地產(chǎn)業(yè)務(wù)全年實現(xiàn)合約銷售額4016億元，同比下降4.9%。實現(xiàn)營業(yè)收入2820億元，同比下降14.8%，實現(xiàn)毛利535億元，同比下降23.3%。
中國建筑管理層在業(yè)績會上表示，2022年地產(chǎn)業(yè)務(wù)“承壓前行”，相較于行業(yè)的銷售額同比降幅26.9%，其實我們的表現(xiàn)還是非常優(yōu)秀的，排名也升到了行業(yè)的第四位。
從克爾瑞數(shù)據(jù)2022年銷售榜計算，整個中建系的地產(chǎn)業(yè)務(wù)的4000億級別的銷售額，僅次于前三甲碧桂園、保利和萬科。
拋開地產(chǎn)旗艦平臺中海地產(chǎn)2947.6 億元的銷售額，中建系其他地產(chǎn)平臺2022年的銷售額也超千億，這個總體規(guī)模與越秀、綠地控股相當(dāng)，次于TOP13的濱江集團(tuán)（1539億）。
并且，在中海地產(chǎn)的銷售額出現(xiàn)14.7%的大幅下滑時，整個中建地產(chǎn)大幅上升18.9%，才使得中國建筑整個房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的銷售額同比下降4.9%。
由于以“中建地產(chǎn)”為名的地產(chǎn)業(yè)務(wù)分散在各個工程局旗下，中建地產(chǎn)的業(yè)務(wù)表現(xiàn)僅會在中國建筑的報表中合體，被割裂的品牌，如中建東孚（8局）、中建壹品（3局）、中建信和（5局）、中建玖合（2局）、中建智地（1局）等，則分別躋身在銷售業(yè)績排行榜TOP100之列。
從上表可以看出，在2022年銷售額下滑成房企常態(tài)時，各局房地產(chǎn)業(yè)務(wù)逆勢保持了增長態(tài)勢，增幅最大的數(shù)中建玖合，其在2021年時因未進(jìn)入榜單TOP200而顯示銷售額。
據(jù)了解，去年中建各工程局下的地產(chǎn)平臺業(yè)務(wù)的良好表現(xiàn)，主要得益于核心城市的大熱項目，比如北京學(xué)府公館、上海寶山熙江岳、北京太陽宮玖合府等項目能實現(xiàn)首開即罄。
逆市的增長的秘訣則是同樣的逆勢拿地。據(jù)中國建筑管理層透露，2022年全年新購置了土地100宗，總購地金額1847.2億元，新增土儲面積1489萬平方米，超9成位于一二線城市，期末的土儲面積9303萬平方米。
其中，中海地產(chǎn)集團(tuán)新增土儲40宗，購地金額為1107.2億元，中建地產(chǎn)新增土地60宗，新增土地儲備750萬平方米，購地金額740億元。
據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2022年拿地金額最多房企為華潤置地，共斥資873億元拿下了556萬平方米的土地，與如今中國建筑披露的數(shù)據(jù)相比，華潤置地擴(kuò)儲的動作不過是中建系的一半。
界面新聞此前從中國建筑人士處獲悉，去年讓中建系獲得擴(kuò)張機(jī)會的原因多元，市場環(huán)境適宜央企投資、當(dāng)?shù)卣膭钛肫髞黹_發(fā)以及上游甲方房企債務(wù)傳導(dǎo)，導(dǎo)致以房建為主業(yè)的建筑公司更有動力直接參與一線市場開發(fā)。
不過從市場表現(xiàn)及業(yè)績數(shù)據(jù)來看，“地主”中建系今年以來銷售端回暖十分快速，但拿地的鋒芒已然收斂。
據(jù)中國建筑一季度經(jīng)營簡報數(shù)據(jù)顯示，實現(xiàn)房地產(chǎn)合約銷售額1124億元，比去年同期大幅增長82.8%，不過期內(nèi)新購置土地儲備為68萬平方米，尚不及去年全年新增土儲面積的4.5%。
據(jù)克爾瑞統(tǒng)計，1-3月中海地產(chǎn)新增權(quán)益土儲為42萬平方米，這就意味著中建地產(chǎn)一季度新增土儲僅20多萬平方米。
“不是不想拿，主要是不太能拿得到了，想拿的核心城市好地塊越來越搶手?！苯咏薪?局人士對界面新聞表示，去年還能在北上拿到熱門地塊，今年還沒有那么“幸運”。
據(jù)界面新聞從市場人士處了解，這種不再“幸運”也與土拍市場發(fā)生變化有關(guān)，越來越多的房企將目光聚焦在一二線核心城市，除了頭部房企外，一些民企“新面孔”也成為土拍市場的黑馬。
另一個“難拿”的原因則是，與中建系血脈相連的中海地產(chǎn)，十分看重北上的市場，這兩地土拍規(guī)則嚴(yán)苛，就使得去年加碼京滬的一些工程局面臨難題。
北京土拍近期剛調(diào)整了規(guī)則，原先中海、中建系各局都能參加同一熱門地塊的競拍，比如今年3月的朱辛莊地塊，在京奮斗的中建系齊上陣，雖然都沒拿到，卻引發(fā)了諸多同行不滿，使得北京土拍規(guī)則調(diào)整了競買人資格，稱“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時報名競買同一宗地”。
這就堵住了中建系兄弟團(tuán)在北京大展拳腳的路徑，中海地產(chǎn)作為北京市場多年的“老大哥”，且?guī)е袊ㄖ饲耙?guī)避同業(yè)競爭的“約定”，自然是不會對熱門地塊拱手相讓。
有市場人士指出，這種規(guī)則在上海土拍中一直是通用的。近期上海舉行的集中供地，一個明顯的信號是，闊別了上海三年的中海正在回歸，雖然截止發(fā)稿時還未順利摘得，不過也積極報名了一些地塊，使得深耕華東市場的中建東孚也較難拿地。
中海管理層在3月的業(yè)績會上透露，投資布局考量也是高能級城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。因為在中海地產(chǎn)董事局主席顏建國看來，房地產(chǎn)行業(yè)城市會進(jìn)一步分化，一二線城市抵御周期波動的能量更強(qiáng)，三四線城市波動調(diào)整更大。同時，“行業(yè)集中度還將提高，中海地產(chǎn)要持續(xù)提升市場占有率”。
多位中建工程局地產(chǎn)公司人士對界面新聞表示，目前對于各局地產(chǎn)、中海之間的競爭關(guān)系與投資邏輯，還沒有明確的考量，但大概率是“以中海為主”，或者是“總部協(xié)調(diào)”，讓各個局再自己匹配調(diào)整戰(zhàn)略，尋求增長。
“中海是中國建筑的二級子公司，與各個工程局是平級，而各局旗下地產(chǎn)是三級子公司。中海跟我們的默契程度肯定是不如其他局地產(chǎn)公司那么密切的，他們可能不會按照統(tǒng)一的協(xié)調(diào)去處理?！庇兄薪üこ叹秩耸繉缑嫘侣勍嘎叮晕磥硗蛔诘氐母偁幓旧暇褪怯兄泻＞蜎]中建，有中建就沒中海。
上述人士對界面新聞表示，去年其公司還是挺堅定的，就要做熱點城市熱點區(qū)域，這種雖然能拿到的概率是大概是40：1甚至更低，要投很多次才能買到一塊地，頻次是比較低的，所以在當(dāng)下市場的變動之下也在考慮戰(zhàn)略方面的轉(zhuǎn)向，可能轉(zhuǎn)向?qū)ふ腋邼摿Φ貕K。
另一中建工程局人士也贊同了“轉(zhuǎn)向高潛力地塊”的調(diào)整，尤其是在已深耕多年的區(qū)域，可以憑借著對市場的了解做出適宜的產(chǎn)品，比如8局在華東、3局在武漢等。
而在熱點城市，這些中建系兄弟們也有自己的主要市場，接下來拿地也會考量布局的密度，比如一局主戰(zhàn)場在房山區(qū)、三局在大興區(qū)等，不過在北京冷熱不均的新房市場下，近郊地塊的去化并不理想。
“要牢固樹立過緊日子的思想，一體化推進(jìn)，嚴(yán)控項目成本，系統(tǒng)的提升項目的盈利能力?！敝袊ㄖ芾韺釉跇I(yè)績會上稱。
這就意味著在地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)利潤下滑的情況之下，各局要發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，對于項目的投資考量也將更為嚴(yán)謹(jǐn)。
去年主旋律為“進(jìn)擊”的中建系，今年將如何面對新的市場變化，還有待觀察。