界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺
繼將原來的集中供應(yīng)土地更改為少量多頻出讓后，北京土拍規(guī)則又對競買人資格作出進(jìn)一步調(diào)整。
近日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)發(fā)布了關(guān)于豐臺區(qū)青塔街道青塔村棚戶區(qū)改造項(xiàng)目兩宗地的補(bǔ)充公告，其中一句看似簡單的表述將對北京土拍市場產(chǎn)生重要影響。
補(bǔ)充公告稱，對競買人資格的要求由“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競買”，更改為“同一集團(tuán)成員企業(yè)不得同時(shí)報(bào)名競買同一宗地”，并且若要聯(lián)合競買某宗地時(shí)，“同一集團(tuán)成員企業(yè)僅可組成一個(gè)聯(lián)合體”。
若違反相關(guān)規(guī)定，如已取得競買資格，出讓人可取消其競買資格，已報(bào)價(jià)的其出價(jià)作廢，如已競得土地的，出讓人可取消其競得資格。
一位資深北京土拍市場分析師指出，這就意味著類似“中建的一、二、三、五、八局”、“首開的仁、義、禮、智、信”（即首開集團(tuán)旗下首開仁信、首開億信、首開志信、首開立信幾個(gè)活躍在北京的子公司）、“北京城建和住總”、“中交和綠城”等公司將不得同時(shí)出現(xiàn)在豐臺區(qū)兩宗地塊的競拍中，至于后續(xù)其他地塊，則有待規(guī)則的進(jìn)一步明確。
此次土拍政策的調(diào)整，與3月23日北京的那場熱鬧土拍不無關(guān)系。當(dāng)日那宗朱辛莊地塊吸引了42家房企入場搖號，成為北京實(shí)施招拍掛政策以來，參與房企數(shù)量最多的地塊，也是北京土拍歷史上最火爆的搖號大戰(zhàn)。
而在報(bào)名房企中，赫然出現(xiàn)了目前已入京的所有“中建系”面孔，包括中建智地（一局）、中建玖合（二局）、中建壹品（三局）、中建信和（五局）、中建東孚（八局），以及同屬于央企中國建筑集團(tuán)旗下的中海地產(chǎn)。
“中建系”組團(tuán)圍獵并不是獨(dú)有現(xiàn)象，建工也掏出了兩個(gè)主體參與搖號，而北京城建旗下有城建興華、城建開發(fā)兩個(gè)主體報(bào)名，2019年與其合并的北京住總也同在搖號名單之列。
除此之外，一些陌生的小房企如江蘇海鴻、明芳地產(chǎn)、河北萬騰、邯鄲合金、河北萬浩、湖北天創(chuàng)、成都華建、四川鴻豐等，也被市場傳言認(rèn)定為是大房企的“馬甲”。
據(jù)悉，在上述朱辛莊土拍完成后，多家開發(fā)商質(zhì)疑上述參拍房企違反了“同一企業(yè)及其控股的各個(gè)公司不得參加同一宗地的競買”這條規(guī)則。
據(jù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)引用頭部房企投資人信源表示，數(shù)家開發(fā)商通過撥打12345等方式投訴，其中有幾家大型央企態(tài)度堅(jiān)決，稱如果個(gè)別房企能用子公司參拍，其所在集團(tuán)下次就用幾十個(gè)平臺公司報(bào)名拿地。隨后北京北京規(guī)自委邀請眾房企開了一個(gè)座談會(huì)。
隨后北京規(guī)自委官方微信發(fā)布消息，稱已多次召開企業(yè)座談會(huì)，廣泛聽取市場主體的聲音。本次競買人資格調(diào)整正是對市場主體提出的合理化建議做出的回應(yīng)，調(diào)整后的競買人資格要求，較之前更為嚴(yán)格，更有利于促進(jìn)市場公平競爭。
北京規(guī)自委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，一方面“同一集團(tuán)成員企業(yè)”不再成為“對手”，但可以“合作共贏”，更加利于行業(yè)發(fā)展及集團(tuán)成員企業(yè)內(nèi)部間資源調(diào)配。
另一方面，項(xiàng)目多數(shù)設(shè)置搖號環(huán)節(jié)，本次調(diào)整將更加有效的抑制通過增加關(guān)聯(lián)企業(yè)參與數(shù)量從而提高搖號中簽概率的情況發(fā)生，繼續(xù)營造更加公平的市場環(huán)境。
根據(jù)北京規(guī)自委“將持續(xù)關(guān)注市場動(dòng)態(tài)，及時(shí)采納市場主體合理化建議”的表述，北京的土拍規(guī)則或?qū)⒗^續(xù)調(diào)整，以維護(hù)土地市場公開、公平、公正的交易原則。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也分析稱，北京調(diào)整土地競買人的資格是購地約束增多、購房政策規(guī)范性增強(qiáng)的體現(xiàn)，也說明目前土拍市場方面出現(xiàn)了很多新情況和新問題，通過此類拍地工作的規(guī)范，有助于減少目前土拍中的新問題。
根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2022年北京住宅用地集中供應(yīng)中，央國企拿地金額占比達(dá)69%，民企拿地金額占比僅4%。截至4月17日，2023年北京住宅用地央國企拿地金額占比達(dá)68%，民企中京東、大華獲取地塊，民企拿地力度整體來仍在低位。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜指出，此次新規(guī)調(diào)整后，中小房企、民企競爭壓力或有所減小，參拍積極性及中簽率有望提高，或迎來新的發(fā)展機(jī)會(huì)。
值得一提的是，界面新聞注意到，這一突發(fā)的補(bǔ)充公告適用于即將進(jìn)入土拍環(huán)節(jié)的豐臺青塔、大興西紅門兩宗地塊，而4月17日停止競價(jià)的通州梨園地塊并不受限制。截止發(fā)稿時(shí)，這宗地塊暫未收到報(bào)價(jià)。
陳文靜對此分析稱，青塔與西紅門兩宗地塊位置優(yōu)越，均臨近地鐵站，配套較為成熟，去化有保障，預(yù)計(jì)房企關(guān)注度較高。從北京近兩年土拍表現(xiàn)來看，核心板塊熱度較高，分化現(xiàn)象仍存在。
“未來北京土拍規(guī)則為‘一地一策’，但短期來看，土拍新規(guī)落腳在熱點(diǎn)地塊的可能性更高，而郊區(qū)及屬性欠佳地塊落地執(zhí)行的預(yù)期短期偏弱?！标愇撵o對界面新聞表示。