界面新聞記者 | 黃昱
改集中為分散供地后，廣州2023年前三場涉宅土拍地塊全部順利出讓，但冷熱分明，既有底價出讓地塊，也有觸頂搖號地塊。
4月13日，在廣州今年第三場土拍中出現(xiàn)了今年來第二塊觸頂搖號地塊，為番禺區(qū)迎賓路地塊，成交總價23.23億元，折合樓面價24082元/平方米，溢價率15%，最終由去年來土拍市場的“黑馬”、首次進入廣州的民企南通亞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。
同一日成交的荔灣地塊則顯得冷清很多。雖然是位于老城區(qū)，但該地塊存在體量更大、靠近高架規(guī)劃且需配建安置房等問題，該地塊并沒有獲得太多關注，最終由廣東建工聯(lián)合體以底價21.59億拿下。
土拍市場明顯分化的背后，是樓市復蘇并不穩(wěn)固。據(jù)界面新聞了解，跟大多數(shù)城市一樣，廣州樓市在經(jīng)歷2-3月短暫性的回暖后，從3月中下旬起明顯回落，客戶到訪量和成交量下滑。
在此背景下，房企如今普遍強調優(yōu)中選優(yōu)的投資拿地策略，對拿錯地的容忍度為零。
冷熱分明
廣州今年首批公布的涉宅地塊共有7宗，目前已成功出讓共五宗地塊，除了第二次土拍中的荔灣區(qū)羊城食品廠地塊和第三次土拍中的番禺迎賓路地塊觸頂搖號外，其余地塊均以底價出讓，且由國企和地方城投平臺拿下。
合富研究院指出，從近期土拍結果來看，房企對“優(yōu)質板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞，這與企業(yè)現(xiàn)階段更著重“風險可控+穩(wěn)定走貨”的開發(fā)訴求有關。
番禺區(qū)迎賓路地塊坐落在洛溪大石板塊，周邊缺貨已久。除了市場需求確定性強外，番禺地塊受到追捧的優(yōu)勢之一還在于體量夠小，占地面積僅3.2萬平方米，總起拍價約20.2億。
克而瑞廣佛團隊認為，市場剛進入復蘇軌道，對各大房企而言，現(xiàn)金流依然是生命線，小體量地塊的可控性更強。這一點類似前段時間同樣火爆的羊城食品廠地塊，該地塊占地面積也僅3.1萬平方米。
此外，從算賬的角度來看，即便競價觸頂，溢價率達到15%，但成交樓面價也只有約2.4萬元/平方米，遠低于低于目前周邊二手房在3.4-4.3萬/平方米左右的掛牌價，給了開發(fā)商可控的利潤空間。
開發(fā)商的追捧也印證了番禺區(qū)迎賓路地塊的素質不錯。按照原定計劃，番禺區(qū)迎賓路地塊應于4月13日上午10時正式競拍，但距正式開拍還有16小時，該地塊便已獲得多家房企17輪報價觸頂進入搖號緩解。
據(jù)了解，參與這次競拍的房企有保利發(fā)展、美的置業(yè)、建發(fā)、龍湖、武漢城建、中鐵建、中建五局、華發(fā)等十多家房企。民營房企美的、龍湖等已經(jīng)是今年土拍市場上的?？?，不過因為優(yōu)質地塊的競爭白熱化，中簽率并不高。
最后幸運中簽番禺區(qū)迎賓路地塊的是江蘇亞倫集團旗下南通亞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。雖然是一家名不見經(jīng)傳的小型，但南通亞倫實力不容小覷，去年以來大舉攻城略地，進軍深圳、上海、西安等核心一二線城市。
不少仍在債務危機中掙扎或剛上岸不久的廣州本地房企仍舊缺席土拍。
一位剛脫離危機不久的廣州房企高管對界面新聞表示，目前還是先消化存量土地，下半年可能才會考慮看看新增土地的機會。
樓市波浪式復蘇
對于房企來說，決定投資拿地策略的重要判斷依據(jù)是市場的走勢。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受益于2月交易量回升，3月廣州一手商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)重回萬套高位，最終一季度廣州一手住宅整體成交破2萬套，以798.93億元攬金量登上歷史次高位。
另據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，廣州一季度二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為27760宗和270.65萬平方米，環(huán)比分別增長52.58%和增長44.26%，網(wǎng)簽面積創(chuàng)下2021年第三季度以來的高位。
雖然成績喜人，但與大多數(shù)城市一樣，廣州樓市在2、3月的回暖是短暫性的，并沒有呈現(xiàn)可持續(xù)性。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月1日-10日，廣州一手住宅網(wǎng)簽1733套，而3月同期是2550套，同比減少32%。
一位廣州房產(chǎn)中介對界面新聞表示，2月份市場有所回暖，但3月15日之后感覺又冷下來了，看房量有明顯減少。
這位廣州房產(chǎn)中介的感受不是特例。據(jù)廣州中原統(tǒng)計，進入3月中下旬后，積壓的剛性需求逐步消化，廣州部分項目成交確實出現(xiàn)了熱度稍回落的跡象，主要表現(xiàn)為買家決策周期加長，二手樓市熱度也出現(xiàn)緩慢降溫，新增上門客戶數(shù)量及帶看量較月初下降2-3成。
美的置業(yè)管理層在近期的業(yè)績會上也表示，2月份市場無論是到訪量還是成交量較1月都有大幅增長，但3月之后客戶到訪量有所回落，成交量也有一定下滑。
建發(fā)國際管理層認為，今年1、2月份整體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較好回暖是去年需求壓抑的釋放，3月份環(huán)比2月份有下降，但還是好于去年同期。整個銷售態(tài)勢在各城市之間的分化會加劇，一線和強二線城市的復蘇表現(xiàn)會更好，尤其是它們的核心城區(qū)，但邊緣板塊存在壓力。
廣州中原研究發(fā)展部認為，廣州4月份市場或延續(xù)3月下旬的市場走勢，樓市進入“喘息期”。此外，目前廣州主要成交熱度區(qū)域未有落地刺激樓市的實質性政策，因此目前廣州樓市雖然對比2022年出現(xiàn)復蘇，但難言火爆，客戶信心仍有待進一步帶動、刺激。
在市場波浪式復蘇的背景下，房企對銷售節(jié)點的把握就顯得尤為重要，但在廣州的推貨就有所錯配。
貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)顯示，3月廣州新增一手住房供應9000多套，環(huán)比增加183%，同比增加135%，絕對量處于近幾年同期高位，對成交有一定的支撐作用，但絕大多數(shù)項目在下半月供應，錯過了上半月相對更好的市場。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，廣州市場回暖并不穩(wěn)固，隨著市場熱度減退，3月漲價項目占比有所減少，建議房企加緊推貨、開展營銷活動搶奪客戶、加快項目去化為主。