界面新聞記者 | 黃昱
改集中為分散供地后，廣州2023年前三場涉宅土拍地塊全部順利出讓，但冷熱分明，既有底價(jià)出讓地塊，也有觸頂搖號地塊。
4月13日，在廣州今年第三場土拍中出現(xiàn)了今年來第二塊觸頂搖號地塊，為番禺區(qū)迎賓路地塊，成交總價(jià)23.23億元，折合樓面價(jià)24082元/平方米，溢價(jià)率15%，最終由去年來土拍市場的“黑馬”、首次進(jìn)入廣州的民企南通亞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司摘得。
同一日成交的荔灣地塊則顯得冷清很多。雖然是位于老城區(qū)，但該地塊存在體量更大、靠近高架規(guī)劃且需配建安置房等問題，該地塊并沒有獲得太多關(guān)注，最終由廣東建工聯(lián)合體以底價(jià)21.59億拿下。
土拍市場明顯分化的背后，是樓市復(fù)蘇并不穩(wěn)固。據(jù)界面新聞了解，跟大多數(shù)城市一樣，廣州樓市在經(jīng)歷2-3月短暫性的回暖后，從3月中下旬起明顯回落，客戶到訪量和成交量下滑。
在此背景下，房企如今普遍強(qiáng)調(diào)優(yōu)中選優(yōu)的投資拿地策略，對拿錯地的容忍度為零。
冷熱分明
廣州今年首批公布的涉宅地塊共有7宗，目前已成功出讓共五宗地塊，除了第二次土拍中的荔灣區(qū)羊城食品廠地塊和第三次土拍中的番禺迎賓路地塊觸頂搖號外，其余地塊均以底價(jià)出讓，且由國企和地方城投平臺拿下。
合富研究院指出，從近期土拍結(jié)果來看，房企對“優(yōu)質(zhì)板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的地塊特別青睞，這與企業(yè)現(xiàn)階段更著重“風(fēng)險(xiǎn)可控+穩(wěn)定走貨”的開發(fā)訴求有關(guān)。
番禺區(qū)迎賓路地塊坐落在洛溪大石板塊，周邊缺貨已久。除了市場需求確定性強(qiáng)外，番禺地塊受到追捧的優(yōu)勢之一還在于體量夠小，占地面積僅3.2萬平方米，總起拍價(jià)約20.2億。
克而瑞廣佛團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，市場剛進(jìn)入復(fù)蘇軌道，對各大房企而言，現(xiàn)金流依然是生命線，小體量地塊的可控性更強(qiáng)。這一點(diǎn)類似前段時(shí)間同樣火爆的羊城食品廠地塊，該地塊占地面積也僅3.1萬平方米。
此外，從算賬的角度來看，即便競價(jià)觸頂，溢價(jià)率達(dá)到15%，但成交樓面價(jià)也只有約2.4萬元/平方米，遠(yuǎn)低于低于目前周邊二手房在3.4-4.3萬/平方米左右的掛牌價(jià)，給了開發(fā)商可控的利潤空間。
開發(fā)商的追捧也印證了番禺區(qū)迎賓路地塊的素質(zhì)不錯。按照原定計(jì)劃，番禺區(qū)迎賓路地塊應(yīng)于4月13日上午10時(shí)正式競拍，但距正式開拍還有16小時(shí)，該地塊便已獲得多家房企17輪報(bào)價(jià)觸頂進(jìn)入搖號緩解。
據(jù)了解，參與這次競拍的房企有保利發(fā)展、美的置業(yè)、建發(fā)、龍湖、武漢城建、中鐵建、中建五局、華發(fā)等十多家房企。民營房企美的、龍湖等已經(jīng)是今年土拍市場上的?？?，不過因?yàn)閮?yōu)質(zhì)地塊的競爭白熱化，中簽率并不高。
最后幸運(yùn)中簽番禺區(qū)迎賓路地塊的是江蘇亞倫集團(tuán)旗下南通亞倫房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。雖然是一家名不見經(jīng)傳的小型，但南通亞倫實(shí)力不容小覷，去年以來大舉攻城略地，進(jìn)軍深圳、上海、西安等核心一二線城市。
不少仍在債務(wù)危機(jī)中掙扎或剛上岸不久的廣州本地房企仍舊缺席土拍。
一位剛脫離危機(jī)不久的廣州房企高管對界面新聞表示，目前還是先消化存量土地，下半年可能才會考慮看看新增土地的機(jī)會。
樓市波浪式復(fù)蘇
對于房企來說，決定投資拿地策略的重要判斷依據(jù)是市場的走勢。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受益于2月交易量回升，3月廣州一手商品住宅網(wǎng)簽套數(shù)重回萬套高位，最終一季度廣州一手住宅整體成交破2萬套，以798.93億元攬金量登上歷史次高位。
另據(jù)廣州房地產(chǎn)中介協(xié)會數(shù)據(jù)，廣州一季度二手住宅整體（中介促成+自行交易）網(wǎng)簽宗數(shù)和面積分別為27760宗和270.65萬平方米，環(huán)比分別增長52.58%和增長44.26%，網(wǎng)簽面積創(chuàng)下2021年第三季度以來的高位。
雖然成績喜人，但與大多數(shù)城市一樣，廣州樓市在2、3月的回暖是短暫性的，并沒有呈現(xiàn)可持續(xù)性。
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，4月1日-10日，廣州一手住宅網(wǎng)簽1733套，而3月同期是2550套，同比減少32%。
一位廣州房產(chǎn)中介對界面新聞表示，2月份市場有所回暖，但3月15日之后感覺又冷下來了，看房量有明顯減少。
這位廣州房產(chǎn)中介的感受不是特例。據(jù)廣州中原統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入3月中下旬后，積壓的剛性需求逐步消化，廣州部分項(xiàng)目成交確實(shí)出現(xiàn)了熱度稍回落的跡象，主要表現(xiàn)為買家決策周期加長，二手樓市熱度也出現(xiàn)緩慢降溫，新增上門客戶數(shù)量及帶看量較月初下降2-3成。
美的置業(yè)管理層在近期的業(yè)績會上也表示，2月份市場無論是到訪量還是成交量較1月都有大幅增長，但3月之后客戶到訪量有所回落，成交量也有一定下滑。
建發(fā)國際管理層認(rèn)為，今年1、2月份整體房地產(chǎn)市場出現(xiàn)較好回暖是去年需求壓抑的釋放，3月份環(huán)比2月份有下降，但還是好于去年同期。整個銷售態(tài)勢在各城市之間的分化會加劇，一線和強(qiáng)二線城市的復(fù)蘇表現(xiàn)會更好，尤其是它們的核心城區(qū)，但邊緣板塊存在壓力。
廣州中原研究發(fā)展部認(rèn)為，廣州4月份市場或延續(xù)3月下旬的市場走勢，樓市進(jìn)入“喘息期”。此外，目前廣州主要成交熱度區(qū)域未有落地刺激樓市的實(shí)質(zhì)性政策，因此目前廣州樓市雖然對比2022年出現(xiàn)復(fù)蘇，但難言火爆，客戶信心仍有待進(jìn)一步帶動、刺激。
在市場波浪式復(fù)蘇的背景下，房企對銷售節(jié)點(diǎn)的把握就顯得尤為重要，但在廣州的推貨就有所錯配。
貝殼研究院廣州分院數(shù)據(jù)顯示，3月廣州新增一手住房供應(yīng)9000多套，環(huán)比增加183%，同比增加135%，絕對量處于近幾年同期高位，對成交有一定的支撐作用，但絕大多數(shù)項(xiàng)目在下半月供應(yīng)，錯過了上半月相對更好的市場。
貝殼研究院廣州分院院長李茂喆表示，廣州市場回暖并不穩(wěn)固，隨著市場熱度減退，3月漲價(jià)項(xiàng)目占比有所減少，建議房企加緊推貨、開展?fàn)I銷活動搶奪客戶、加快項(xiàng)目去化為主。