文|顯微故事 張公子
編輯|卓然
一則“上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)或?qū)㈥P(guān)門(mén)”的消息，刷遍了滬上朋友圈，這也一定程度也說(shuō)明了傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)輝煌時(shí)代的落幕。
在廣東汕尾海豐，同樣有個(gè)梅隴鎮(zhèn)，這里被稱為“中國(guó)首飾之都”。
靠著生產(chǎn)加工銷售的中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈模式，梅隴鎮(zhèn)的首飾遠(yuǎn)銷海外，甚至有“中國(guó)每賣出10件首飾，就有3件來(lái)自海豐梅隴鎮(zhèn)”的說(shuō)法。
但在源源不斷的訂單的繁榮之下，海豐梅隴鎮(zhèn)也面臨著中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈面臨的種種困局。因此本期顯微故事，將走進(jìn)兩個(gè)不同的梅隴，去探尋背后不同模式的差異。
長(zhǎng)三角梅龍和珠三角梅隴的“不同命運(yùn)”
“梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)要關(guān)門(mén)了！”
前段時(shí)間，這則消息幾乎在每一個(gè)上海人的朋友圈里都瘋轉(zhuǎn)了起來(lái)。
起因是，有消息稱梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)內(nèi)的伊勢(shì)丹百貨結(jié)束了24年的合同期，決定正式退出上海。
圖 | 南京西路路口的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)
盡管這條消息并沒(méi)有得到伊勢(shì)丹百貨官方的確認(rèn)，但如果你親身去廣場(chǎng)走一走，多少可以從蕭條的商場(chǎng)中找到一些證據(jù)。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)于1997年修建，近20多年來(lái)，一直還保留著當(dāng)時(shí)的Artdeco設(shè)計(jì)風(fēng)格——這種大量運(yùn)用鯊魚(yú)紋、粗體與曲線的設(shè)計(jì)風(fēng)格起源于19世紀(jì)的法國(guó)，在1960年前后在英美流行起來(lái)。
在伊勢(shì)丹百貨剛?cè)腭v時(shí)，Artdeco設(shè)計(jì)算得上是前沿、潮流的象征，而如今，它卻在上海各色網(wǎng)紅商場(chǎng)中顯得格格不入。
圖 | 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)內(nèi)部挑高設(shè)計(jì)
此外，伊勢(shì)丹百貨依然保留著傳統(tǒng)百貨式的商業(yè)布局：
一層是黃金珠寶和化妝品，二層男女服飾、三層兒童運(yùn)動(dòng)、四層餐飲和影院，這種布局也很難滿足如今年輕消費(fèi)群體的需求。
“這里現(xiàn)在生意不行啦”，一位在梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)負(fù)一層經(jīng)營(yíng)餐館的商戶表示。
“都說(shuō)這幾年外賣員增加了，但他們卻都不是來(lái)我們這兒的，外賣員多了，訂單卻少了，可見(jiàn)這里人流量是真不行了”。
圖 | 周五下午6點(diǎn)的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)負(fù)一樓
該商戶在梅龍鎮(zhèn)干了三年，以往小店每天出餐金額近萬(wàn)元，如今卻連5000元也不到。
相比之下，她所加盟的品牌店在南京路樓口的另一家分店銷售額依然和以往持平。
“就算有些客人來(lái)店里吃飯，你也能感覺(jué)到年輕人越來(lái)越少”，該商戶指出，餐飲生意的好壞，往往能從就餐者的年齡來(lái)判斷。
如今依然會(huì)出現(xiàn)在梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的只剩下大爺大媽，“他們來(lái)這里也就是習(xí)慣，年紀(jì)大了，不愛(ài)探索其他商場(chǎng)了”。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)式微也體現(xiàn)在電梯等候時(shí)間和商場(chǎng)客流量上。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)內(nèi)的寫(xiě)字樓配備有9部高速電梯，鼎盛時(shí)期，37層的寫(xiě)字樓里，有美國(guó)領(lǐng)事館公民簽證處、中宏保險(xiǎn)、伊勢(shì)丹(中國(guó))投資有限公司等跨國(guó)公司入住，構(gòu)成了“小聯(lián)合國(guó)”。
一位在此工作的白領(lǐng)回憶，以往等一次電梯起碼要15分鐘，“大家都穿著休閑西裝，打著領(lǐng)帶，看起來(lái)很精神得樣子”。
圖 | 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)寫(xiě)字樓電梯間
“但現(xiàn)在，電梯嘛，隨便等等就到了，進(jìn)來(lái)上班的也都不知道是什么公司的了，穿著很休閑，很隨意”，該白領(lǐng)表示。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)曾引以為傲的租金，也被陸家嘴片區(qū)的高端寫(xiě)字樓趕超。“如今，只有小微企業(yè)愿意續(xù)租這里的寫(xiě)字樓，但也很多皮包公司，幾個(gè)月就換一家”。
就在大家惋惜“長(zhǎng)三角梅龍鎮(zhèn)”的衰敗時(shí)，1300公里外的“珠三角梅隴鎮(zhèn)”則呈現(xiàn)出完全不一樣的熱鬧景象。
位于廣東省汕尾市海豐縣的梅隴鎮(zhèn)，看起來(lái)比大部分內(nèi)地縣城都要繁華，每天早晚高峰，小鎮(zhèn)的通勤路上就擠滿了電動(dòng)車、自行車。
圖 | 汕尾市梅隴鎮(zhèn)的上下班高峰期
和其他“老齡化”的縣城不同，海豐梅隴鎮(zhèn)擠滿了年輕人。
他們大多都在附近廠房上班——這座小鎮(zhèn)容納了超過(guò)8000家首飾相關(guān)的企業(yè)，就業(yè)人數(shù)超5.5萬(wàn)人，形成了首飾研發(fā)、設(shè)計(jì)、加工、生產(chǎn)、銷售、機(jī)械、器材、輔料等配套服務(wù)完善的產(chǎn)業(yè)鏈。
如果是加工旺季，梅隴鎮(zhèn)廠區(qū)的晚上也亮如白晝。
掛著不同省份車牌的貨車將開(kāi)進(jìn)梅隴鎮(zhèn)，將一箱箱首飾運(yùn)輸出去，隨后這些首飾將通過(guò)龐大的電商網(wǎng)絡(luò)銷售到世界各地。
“中國(guó)每賣出10件首飾，就有3件來(lái)自海豐梅隴鎮(zhèn)”。
也正是如此，僅有14萬(wàn)人口常駐的梅隴鎮(zhèn)，被冠以“首飾之都”的稱呼。不愁生意、人滿為患，是海豐梅隴鎮(zhèn)的真實(shí)寫(xiě)照。
長(zhǎng)三角梅龍、珠三角梅隴，一個(gè)曾經(jīng)的商業(yè)中心，一個(gè)現(xiàn)在的制造大縣。
在我們惋惜一個(gè)時(shí)代的過(guò)去時(shí)，不如也將目光放到現(xiàn)在，看看廣東的梅隴到底為何能吸引大部分年輕人留下，這里制造業(yè)發(fā)達(dá)的原因到底是什么？
南轅北轍的模式
翻翻兩個(gè)“梅隴”的歷史，我們發(fā)現(xiàn)了一些有意思的聯(lián)系。
首先是，梅龍鎮(zhèn)的由來(lái)多少都和李嘉誠(chéng)有點(diǎn)關(guān)系。
上海市的梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)由香港前首富李嘉誠(chéng)所持有的和記黃埔、長(zhǎng)江實(shí)業(yè)，以及上海梅龍鎮(zhèn)集團(tuán)共同開(kāi)發(fā)，而珠三角的梅隴鎮(zhèn)也只離李嘉誠(chéng)的老家廣東省潮州市不到200公里。
李嘉誠(chéng)擅長(zhǎng)“抄底拿地”，通過(guò)低買高賣、低買高租的形式不斷做多利潤(rùn)。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的最初，也采用了類似的模式發(fā)展。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)時(shí)定位為高端品牌服務(wù)，和“和記黃埔”類似，不從事直接生產(chǎn)，通過(guò)開(kāi)發(fā)物業(yè)、邀請(qǐng)品牌入駐、充當(dāng)房東的角色賺取租金，相當(dāng)于“高端包租公”。
這個(gè)模式在傳統(tǒng)零售百貨發(fā)展的最初，十分具有優(yōu)勢(shì)，只要你有足夠的資金盤(pán)，能在最短的時(shí)間內(nèi)，盡可能多地拿地，轉(zhuǎn)租，就能成為那個(gè)“最賺錢(qián)的送水人”——任何品牌想要積攢人氣、轉(zhuǎn)化客流，最后都繞不過(guò)百貨這一流量池。
伊勢(shì)丹百貨、Burberry、Zegna等世界名牌和Lacoste、CK CalvinKlein等時(shí)尚品牌接連加入，讓梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)成了上海最早盈利的購(gòu)物中心，并引來(lái)一眾同行效仿。
但緊接著，兩個(gè)“梅隴鎮(zhèn)”也正因?yàn)檫@一包租公模式，最后走向分道揚(yáng)鑣的局面。
汕尾海豐梅隴鎮(zhèn)最初沒(méi)有任何銷售能力，制造出來(lái)的首飾，主要利用梅隴鎮(zhèn)西和深汕、香港之間的地理優(yōu)勢(shì)，快速將產(chǎn)品銷售到東南亞和世界各地。
近幾年，隨著電商和物流的發(fā)展，作為源頭工廠的海豐梅隴鎮(zhèn)借助各個(gè)城市購(gòu)物中心增加的優(yōu)勢(shì)，入駐了多個(gè)渠道，利用電商擴(kuò)寬了銷量。
丹麥著名銀飾品牌PANDORA曾在中國(guó)紅極一時(shí)，引發(fā)了全民購(gòu)買熱潮。
但梅隴鎮(zhèn)憑借精湛的金銀加工工藝仿造后，很快將一整條手鏈的價(jià)格做到了100元以內(nèi)，導(dǎo)致PANDORA敗走中國(guó)，業(yè)績(jī)近乎攔腰斬。
圖 | 價(jià)值數(shù)千元的PANDORA，在梅隴鎮(zhèn)只要零頭
“自從電商和短視頻發(fā)展后，很多人來(lái)我們買金銀首飾，市面上你看到的，我們都能做出來(lái)”，一位在海豐梅隴鎮(zhèn)開(kāi)設(shè)家族工廠的人表示。
據(jù)新華社報(bào)道，2022年梅隴鎮(zhèn)首飾行業(yè)工業(yè)產(chǎn)值約為276億元，其中電子商務(wù)銷售額超10億元。
相比之下，上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)則在電商、短視頻蓬勃發(fā)展后，開(kāi)始面臨競(jìng)爭(zhēng)加強(qiáng)，利潤(rùn)削弱的窘境。
2003年國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，把房地產(chǎn)列為“支柱產(chǎn)業(yè)”，購(gòu)物中心作為產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)品也隨之發(fā)展。
在那之后，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)周圍先后出現(xiàn)了金鷹廣場(chǎng)、久光廣場(chǎng)、芮歐百貨和嘉里中心。
圖 | 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)1公里內(nèi)就有10個(gè)購(gòu)物中心
如今，5公里之內(nèi)，更有吳江路步行街、南京東路、蘇河灣、新世界、新天地、馬當(dāng)路、外灘等數(shù)個(gè)商圈，超100家購(gòu)物中心。
據(jù)統(tǒng)計(jì)到2023年底，上海開(kāi)業(yè)的超3萬(wàn)平米以上的購(gòu)物中心將超過(guò)400家。
圖 | 梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)附近的吳江路
電商對(duì)實(shí)體購(gòu)物中心的客流沖擊、許多品牌開(kāi)設(shè)線上店鋪，也進(jìn)一步加劇了梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)的困境。
梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)有相當(dāng)一部分收入來(lái)源為線下店鋪營(yíng)銷額分成，如果客流和成交持續(xù)減少，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)收入必然不能覆蓋運(yùn)營(yíng)支出。
兩個(gè)“梅隴”何去何從？
上海梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)也嘗試過(guò)轉(zhuǎn)型，但收效甚微。
在業(yè)態(tài)上，除了維持已有的品牌，梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)根據(jù)年輕消費(fèi)者習(xí)慣，引入了如美甲、健身房、街舞工作室等在線下才能體驗(yàn)的項(xiàng)目，也聯(lián)合許多國(guó)際品牌在這里舉辦大型活動(dòng)。
但因上海新開(kāi)了許多更高檔、更符合當(dāng)下消費(fèi)者的商圈，且電商勢(shì)頭來(lái)勢(shì)洶洶，這些轉(zhuǎn)型并沒(méi)有扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀。
但在梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)工作人并沒(méi)有很悲觀，一位廣場(chǎng)里的商戶對(duì)顯微故事表示，他并不關(guān)心這個(gè)廣場(chǎng)接下來(lái)任何改造，“南京西路畢竟是上海最繁華的地段，有這個(gè)地段在，擔(dān)心什么？”
圖 | 繁華的南京西路路段
另一面，海豐梅隴鎮(zhèn)的老板們也在思考如何轉(zhuǎn)型。
不愁“生意”的海豐梅隴鎮(zhèn)里，轉(zhuǎn)型更加艱難。抄襲，曾是梅隴鎮(zhèn)異軍突起的利器，但現(xiàn)在成了梅隴鎮(zhèn)頭上的緊箍咒。
如今梅隴鎮(zhèn)有超8000家首飾相關(guān)的企業(yè)，這也導(dǎo)致了梅隴鎮(zhèn)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)壓力大，同質(zhì)化嚴(yán)重。
今年兔子飾品紅火，許多工廠都開(kāi)始搶時(shí)間生產(chǎn)，許多沒(méi)有原創(chuàng)能力的廠家則根據(jù)爆款設(shè)計(jì)，導(dǎo)致許多產(chǎn)品雷同，加上用的都是差不多的材質(zhì)，為了傾銷，最后往往變成了價(jià)格戰(zhàn)。
一位海豐梅隴鎮(zhèn)的廠家告訴顯微故事，扣除用材成本、旺季時(shí)浮動(dòng)的日結(jié)工資、水電開(kāi)支等，“現(xiàn)在最多只能賺點(diǎn)加工費(fèi)”。
在海豐梅龍鎮(zhèn)，專業(yè)的珠寶設(shè)計(jì)師價(jià)格高昂，不容易出“爆款”，面臨著“火一個(gè)被抄一個(gè)”的困境，這導(dǎo)致海豐梅隴鎮(zhèn)的老板們不愿輕易嘗試原創(chuàng)，只喜歡在網(wǎng)上找到設(shè)計(jì)原型后略加修改。
為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，大部分海豐梅隴鎮(zhèn)的廠家還是繼續(xù)做加工和低價(jià)銷售，設(shè)計(jì)和創(chuàng)新轉(zhuǎn)型困難重重。
此外，首飾加工污染大，伴隨而來(lái)的環(huán)保壓力也成倍增長(zhǎng)，環(huán)保問(wèn)題甚至成為梅隴首飾產(chǎn)業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的最大制約瓶頸。
如今，你也很難評(píng)判梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)和梅隴鎮(zhèn)背后代表的兩種模式哪種更好。畢竟時(shí)代里，沒(méi)有好壞，只有活下去。
*因上海梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)，在不少地方被寫(xiě)作“梅龍鎮(zhèn)廣場(chǎng)”，所以文中指代兩個(gè)地方時(shí)，用“梅龍鎮(zhèn)”指代上海梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)，用“梅隴鎮(zhèn)”指代海豐縣梅隴鎮(zhèn)。