文|動脈網(wǎng)
去年8月，聯(lián)影醫(yī)療上市一事傳遍了整個醫(yī)療圈，但鮮為人知的是，這家“國產(chǎn)替代”浪潮中的高端醫(yī)療設備企業(yè)頭號種子背后，還有一家房地產(chǎn)CVC的影子。
2018年初，保利集團旗下的保利資本計劃進軍醫(yī)療器械，計劃以高端醫(yī)療器械國產(chǎn)替代為主線，橫向布局各科室智能器械，縱向打通器械全產(chǎn)業(yè)鏈。而在披露計劃之后，保利集團看中的第一個項目便是剛剛融完A輪的聯(lián)影醫(yī)療。
爾后四年時間，保利資本以投資人的身份開始在醫(yī)療領域謹慎出手，成交的項目不多，手中的手術機器人領域的精鋒醫(yī)療、奧朋醫(yī)療；人工智能輔助診斷領域的強聯(lián)智創(chuàng)；外骨骼機器人領域的程天科技……卻都是各自細分賽道中的佼佼者。其中，精鋒醫(yī)療現(xiàn)已遞交招股書，奧朋醫(yī)療、強聯(lián)智創(chuàng)也已經(jīng)歷多輪融資，走到了IPO的邊緣。
保利資本重壓科技醫(yī)療是房地產(chǎn)商布局科技醫(yī)療的一個縮影。近年來，部分企業(yè)跳出了傳統(tǒng)的“地產(chǎn)+大健康”模式，緩慢但有力地切入了醫(yī)療硬科技領域。
不過，房地產(chǎn)的跨界不比家電、保險行業(yè)，后者要么存在技術遷移的空間，要么現(xiàn)有的業(yè)務緊跟醫(yī)療科技的發(fā)展。習慣了高周轉模式與百態(tài)C端用戶的房地產(chǎn)商們，真的能夠投好慢節(jié)奏、用戶單一的科技醫(yī)療嗎？
碧桂園、龍湖入局，他們在投什么？
房產(chǎn)巨頭入局科技醫(yī)療的投資邏輯很多，但不是哪一家都能像背靠央企的保利資本那樣，圍繞高端醫(yī)械的國產(chǎn)替代進行布局。更多房產(chǎn)企業(yè)轉型醫(yī)療，一是通過抓取醫(yī)療產(chǎn)業(yè)鏈上下游的中小企業(yè)，更深度地發(fā)展“醫(yī)療+大健康”，二是分散風險，以大健康行業(yè)未來的高揚發(fā)展氣勢，對沖房地產(chǎn)行業(yè)可能的長期不景氣。
碧桂園是所有跨界房企中最為積極的那一個。成立碧桂園創(chuàng)投后，這家機構先是領投互聯(lián)網(wǎng)醫(yī)療明星企業(yè)企鵝杏仁（現(xiàn)并入醫(yī)聯(lián)），后又入股腫瘤免疫Biotech和鉑醫(yī)藥，戰(zhàn)投寵物連鎖之中的絕對龍頭新瑞鵬，似乎要在醫(yī)療科技領域做成一支超級PE。
但在進入2021年后，碧桂園創(chuàng)投畫風突變，遠離了傳統(tǒng)CVC的投資邏輯。這一年，它開始在早期項目中廣撒網(wǎng)，聯(lián)合其他機構投資出了大量天使輪、A輪、B輪項目，還獨家投資了研發(fā)呼氣VOC技術的精智未來。
這種主投早、后期項目的投資模式曾被碧桂園創(chuàng)投管理合伙人代永波稱之為“啞鈴式投資”，他認為：伴隨創(chuàng)投企業(yè)規(guī)模的擴大，中間階段的融資賽道變得逐漸擁擠，相比之下，早期以及后期的融資項目競爭則相對不那么激烈。
在明確模式的指導下，碧桂園創(chuàng)投的醫(yī)療項目投資頻率及占比逐年上升。2021年公開披露了32個項目中，有7個是醫(yī)療項目，2022年各大投資機構偃旗息鼓，它在三個月的時間內(nèi)投出了五個項目，涉及的金額及次數(shù)比不少專投醫(yī)療的機構還多。
整個跨界的過程之中，碧桂園創(chuàng)投涉獵的細分賽道不斷加寬，從心血管設備、微流控到合成生物學、AI藥研，所有投資項目涵蓋了最前沿的醫(yī)療科技。值得注意的是，這些醫(yī)療項目中的絕大多數(shù)頗為優(yōu)質，算上其他行業(yè)，它的年收益率已在2021年抵達80%。
碧桂園的醫(yī)療投資布局
相較于碧桂園，龍湖旗下CVC的投資動作顯得有些保守。盡管它在科技領域做了不少布局，但醫(yī)療科技方面僅有暖哇科技。后者所處的健康險科技賽道在疫情期間遇到一定阻力，龍湖也未再繼續(xù)深入醫(yī)療科技。畢竟，守著椿山萬樹與佑佑寶貝，龍湖依然在養(yǎng)老婦幼中占有先機。
總的來說，保利資本、碧桂園創(chuàng)投的成功證實了房地產(chǎn)商以CVC跨界醫(yī)療業(yè)務的可行性，圍繞醫(yī)療服務智慧化、高端藥械“技術為王”的邏輯，加之企業(yè)自有的資金優(yōu)勢與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，CVC確實能夠找到高價值的項目，并說服企業(yè)接受投資。那么，這種模式能夠向下復制嗎？
普通房產(chǎn)企業(yè)轉型醫(yī)療，怎么轉？
高額投資回報下，頭部之外的房企亦有不少為之心動。不過，不同于保利、碧桂園擁有充足的資金支持，排名靠后的房企很難復制CVC模式實現(xiàn)跨界，很多時候只能在科技醫(yī)療與房地產(chǎn)中做出抉擇，要么按兵不動堅守房產(chǎn)，要么全軍出動All in 醫(yī)療。
宜華地產(chǎn)（現(xiàn)宜華健康）算得上是業(yè)內(nèi)最早嘗試跨界科技醫(yī)療的房地產(chǎn)公司。2014年，宜華地產(chǎn)以7.2億元收購廣東眾安康后勤集團股份有限公司全部股權，從醫(yī)療后勤綜合服務和醫(yī)療專業(yè)工程切入。隨后又以1.2億元收購深圳友德醫(yī)科技有限公司20％股權，將其經(jīng)營范圍擴展至醫(yī)療服務及網(wǎng)絡醫(yī)院醫(yī)療技術平臺市場。
嘗到甜頭的宜華地產(chǎn)隨即開啟了大刀闊斧的跨界之旅。同樣依靠收購策略，宜華地產(chǎn)先后全資拿下慢病管理醫(yī)療設備公司愛奧樂與醫(yī)院管理公司達孜賽勒康，開始與醫(yī)院合作建設診療中心，助力醫(yī)院采購醫(yī)療設備，從診療收入中進行分成。2015年2月，“宜華地產(chǎn)”名更改為“宜華健康”，并在年內(nèi)完全剝離了房地產(chǎn)業(yè)務。
收購愛奧樂一事尤其值得關注，完成收購后，宜華健康的股價在當年達到歷史最高點38.60元，較年初漲了10倍。放在今天，“院內(nèi)信息系統(tǒng)+院外慢病管理”設備的業(yè)務閉環(huán)，也已構成了互聯(lián)網(wǎng)慢病管理的業(yè)務基礎。
不過，宜華健康的跨界之旅似乎并不平坦，已經(jīng)在3月底發(fā)布了第五次退市風險警示。從巔峰墜落的原因有兩個，一是宜華健康在2016年進入養(yǎng)老領域后發(fā)生虧損，且融資跟不上擴張的速度，短期債務嚴重承壓；二是宜華健康的信息化產(chǎn)品及慢病管理類醫(yī)療器械遭遇創(chuàng)新公司沖擊，缺乏了持續(xù)的研發(fā)輸出，傳統(tǒng)的血糖儀及老舊的信息化系統(tǒng)已經(jīng)無法維持市場角逐需要的競爭力。
這也是眾人不看好房地產(chǎn)跨界醫(yī)療科技的主要原因。長期高杠桿下的經(jīng)營邏輯下，管理者很難適應醫(yī)療行業(yè)高研發(fā)、長周期的回報模式。稍有不慎，企業(yè)便會遭遇資金鏈斷裂、研發(fā)脫節(jié)的境遇。
如何解決這一難題？不少房企選擇了一種“曲線跨界”的方式。
廣東的世榮兆業(yè)便是一個典型的例子。通過旗下全資子公司世榮投資出資1000萬，世榮兆業(yè)以增資方式取得珠海至和置業(yè)投資有限公司（簡稱“至和置業(yè)”）81%股權，從而獲得“橫琴至和國際生命科學中心”項目的投資、開發(fā)及經(jīng)營權利。
橫琴至和國際生命科學中心位于國家級新區(qū)橫琴新區(qū)，規(guī)劃用地面積約20萬平方米，計容建筑面積約40萬平方米。項目內(nèi)容包括投資一所三級甲等綜合醫(yī)院，配套病床數(shù)不少于1000張；建設先進的智能健康療養(yǎng)康復中心，并計劃引進國內(nèi)外最先進的基因研究機構，設立臨床基因研發(fā)和檢測中心；開發(fā)醫(yī)學研究中心、國際交流與會議中心等商業(yè)服務配套設施。通過這種方式，世榮兆業(yè)以產(chǎn)業(yè)園的邏輯在珠海建成了又一醫(yī)療樞紐，也算是名正言順地跨入了科技醫(yī)療的產(chǎn)業(yè)范疇。
蘇州高新的打法最為接近保利、碧桂園。上個月，蘇州高新籌劃近一年的“對醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司實施現(xiàn)金增資”計劃終于塵埃落定，公司全資子公司日蘇高新基金與蘇高新投資聯(lián)合醫(yī)療器械產(chǎn)業(yè)公司共同簽署合伙協(xié)議，發(fā)起設立蘇新新興產(chǎn)業(yè)基金，基金認繳出資總額5億元。
蘇州高新在公告中表示，本次增資將推動公司轉型升級，推動公司向“高新技術產(chǎn)業(yè)培育與投資運營商”的戰(zhàn)略定位轉型升級，逐步降低對傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務的依賴，實現(xiàn)區(qū)域醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，儲備醫(yī)藥領域優(yōu)質投資資源。從長遠來看，背后藥械創(chuàng)新基因濃厚的蘇州，蘇州高新同樣有望走出保利、碧桂園的路徑，以CVC的方式深入醫(yī)療科技領域。
如此看來，無論是投資還是轉型，非頭部的房地產(chǎn)公司跨界科技醫(yī)療困難重重。不但需要攻克技術方面的壁壘，還需要在管理邏輯上謀求轉變，一招不慎，滿盤皆輸。因此，比較穩(wěn)妥的路徑還是沿著房地產(chǎn)的邏輯建立產(chǎn)業(yè)園，依托產(chǎn)業(yè)園設立科技醫(yī)療投資基金，一步一步慢慢完成跨界，即便是中途失敗，也能為自己留下余地。
投資科技醫(yī)療，房地產(chǎn)的優(yōu)勢到底在哪里？
盡管跨界路上存在眾多陷阱，但房地產(chǎn)與科技醫(yī)療兩個行業(yè)，仍有契合的地方。
從房地產(chǎn)企業(yè)角度進行考慮，多年的政策、金融杠桿疊加，房地產(chǎn)行業(yè)已積累了龐大體量的社會關系網(wǎng)及資金。如今C端支撐投資性房地產(chǎn)發(fā)展的共識已有坍塌跡象，人口城市化減速及新生兒數(shù)量下降分別從短期和長期兩個區(qū)間內(nèi)限制了房地產(chǎn)市場的增長。眾多因素合力之下，房地產(chǎn)步入下行周期，企業(yè)投資回報率和資金使用率雙雙下降。因此，房地產(chǎn)跨界科技醫(yī)療既可視作一種優(yōu)質企業(yè)分散風險、尋找增長新曲線的路徑，又可優(yōu)化社會資金配置情況，將資金從冗余的房地產(chǎn)行業(yè)轉向嗷嗷待哺的醫(yī)療科技行業(yè)。
從科技醫(yī)療企業(yè)的角度考慮，隨著一級市場募資難度增加，退出通道收窄，越來越多有實力的醫(yī)療科技初創(chuàng)企業(yè)將目光轉向了資金雄厚、資源豐富且頗有耐心的房地產(chǎn)CVC機構，并寄希望于房地產(chǎn)的相關產(chǎn)業(yè)鏈，為其打開產(chǎn)品銷售的新路徑。
再談保利資本與碧桂園創(chuàng)投，兩家CVC背景的投資機構與紅杉、高瓴等IVC相比存在較大差異。IVC的資金主要來自投資人，他們更追求投資回報率，實現(xiàn)投資機構的盈利；而保利資本的資金來自保利，碧桂園創(chuàng)投的資金來自碧桂園集團，除了追求財務回報，他們也需要服務于集團的整體戰(zhàn)略，并延續(xù)集團的商業(yè)理念。
具體而言，保利資本計劃的高端醫(yī)械“國產(chǎn)替代”有能力在手術機器人領域組成完整生態(tài)，借助央企的角色定位幫助入局企業(yè)追趕外企。碧桂園創(chuàng)投的優(yōu)勢則在它已有的社群，在其遍布全國的社區(qū)中，醫(yī)療服務領域的新瑞鵬寵物醫(yī)院、企鵝杏仁；食品消費賽道的漢口二廠、茶里等被投企業(yè)的服務和產(chǎn)品可以跳出傳統(tǒng)渠道落地，作為碧桂園社區(qū)服務中的一環(huán)，加速開啟商業(yè)化之旅。
但也需注意，眼饞醫(yī)療科技乃至醫(yī)療大健康市場的角色愈來越多。房地產(chǎn)外，家電、美妝乃至服飾、游戲等各行各業(yè)的企業(yè)都想借助CVC闖入醫(yī)療，各行各業(yè)也就更難依靠優(yōu)質企業(yè)把握醫(yī)療?？此讫嫶蟮尼t(yī)療市場，或許沒有給房產(chǎn)企業(yè)太多選擇的空間……