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在電商巨頭中，京東實行自建物流體系戰(zhàn)略，這不但構筑了消費體驗優(yōu)勢，也沉淀出海量重資產及專業(yè)運營能力。

基于這一深遠布局，繼2021年京東物流IPO后，京東即將收獲一家新上市公司。

京東產發(fā)近日向香港聯交所遞交A1申請文件，IPO征程啟動，業(yè)務構成和經營情況也隨之曝光：232個園區(qū)和4個數據中心，京東產發(fā)一亮相就是“中國第二”。

一邊是項目，一邊是基金，借力資本循環(huán)策略，京東產發(fā)構造了龐大、可持續(xù)的園區(qū)資產網絡，為產業(yè)地產發(fā)展帶來了新范式。

手握2300萬方基礎設施，毛利70%

京東產發(fā)向行業(yè)提供的產品可以概括為：物流園區(qū)、產業(yè)園、數據中心、光伏能源等基礎設施與運營綜合解決方案。

招股文件顯示，截至2022年12月31日，京東產發(fā)積累了龐大的現代化基礎設施資產組合，包括219個物流園區(qū)、13個產業(yè)園區(qū)及4個數據中心，資管規(guī)模937億元，總建筑面積2330萬平方米。

這個規(guī)模是什么概念？按仲量聯行報告，依各“新經濟領域現代化基礎設施”供應商的建筑面積計，京東產發(fā)在

亞洲排第三，在中國排第二。另外，我們也可以拿與京東產發(fā)同賽道的普洛斯來做參照，按公開可查資料，普洛斯在中國70個地區(qū)市場所擁有的物流及工業(yè)基礎設施網絡約5000萬平方米。

得益于京東集團的強勁需求和中國電子商務行業(yè)的長期增長，規(guī)?？捎^的同時，經營效益也在持續(xù)增長，創(chuàng)造了569名員工賺30億，每位員工在管建筑面積約4.1萬平方米的“戰(zhàn)績”。

招股文件顯示，京東產發(fā)2020年收入5.82億元，2021年以37.2%的增速達到7.987億元，2022年進一步以190.3%的增速發(fā)展到23.2億元，2020年、2021年及2022年毛利率分別為39.4%、64.3%及70.6%，三年凈利潤分別為28.8億元、22.4億元和31.1億元（受到業(yè)績期每年錄得已完工與在建投資性房地產公允價值變動收益影響，京東產發(fā)凈利潤高于收入）。

需要指出的是，京東產發(fā)的收入不僅限于“租金”，而是由三個主要來源構成。

收入有三大來源，京東是最大租戶

招股文件顯示，京東產發(fā)的收入主要分為基礎設施解決方案、基金管理和開發(fā)服務三個板塊，下面做詳細拆解。

第一大來源，基礎設施解決方案收入。具體來說，這部分收入主要包括租金、綠電和物業(yè)管理費。2020、2021及2022年，該部分收入的貢獻占分別為72.5%、77.8%和93.2%，是京東產發(fā)整體收入的穩(wěn)定基石。

物流園區(qū)本就處于供不應求的行情中，京東產發(fā)又構筑于京東集團，就更加如魚得水，京東產發(fā)的最大租戶來自于京東集團及其關聯公司，2022年其產生的租金收入占收入總額的47.4%。

京東產發(fā)也向制造商(諸如寶馬)、電商平臺(諸如JD.com 及本來生活)和零售商(諸如良品鋪子及永輝超市)等延伸，以提升客戶覆蓋面和多元度。招股文件較為細致地介紹了其與寶馬的合作，雙方合作可追溯至2020年8月，截至2022年底，京東產發(fā)已將22.2萬平方米設施租予寶馬，成為中國至關重要的寶馬供應商。

根據招股文件，京東產發(fā)已竣工現代化基礎設施資產平均出租率超過90%，有效租約的租期大多數為5年以上，外部客戶收入貢獻度51.5%。

另外，在基礎設施收入中，特別值得注意的還有京東對“屋頂”的布局。截至2022年底，京東產發(fā)已累計在23個園區(qū)中安裝太陽能發(fā)電系統(tǒng)，裝機總容量達到127兆瓦，其中自主開發(fā)部分的容量達44兆瓦，這也反映了手握屋頂資源的園區(qū)加碼新能源的行業(yè)趨勢。

第二大來源，基金管理費。主要包括基金管理費、資產管理費、專業(yè)服務費、開發(fā)管理費、租賃傭金、收購費、獎勵費。2020年、2021年及2022年，京東產發(fā)取得的基金管理費收入分別約為7220萬、1.46億和1.31億；從往期經驗看，管理費率占年終基金資產規(guī)模的比例介乎0.6%至0.8%之間。

遞表前，京東產發(fā)已經構建了一只負責管理多幣種私募不動產基金從募集、投資、日常管理到退出的專業(yè)團隊。截至文件發(fā)布，京東產發(fā)在中國管理5只私募基金和1只公募不動產投資信托基金。資產管理規(guī)模從2019年底的115億元增至2022年底的253億元，年均復合增長率以上30%。自2019年起，京東產發(fā)向基金及投資平臺共計出售了38個項目，出售價格達到228億元。來源三，開發(fā)服務。京東產發(fā)通過向管理的開發(fā)項目提供咨詢及管理服務獲取收入，該類收入占比較低，近三年對總收入的貢獻度僅為4.1%、3.4%和1.1%。

獲地能力突出，股東陣容豪華

京東產發(fā)脫胎于京東自建物流的戰(zhàn)略布局，作為幕后英雄，2007年肇始，2014年投用首個“亞洲一號”，2018年才開始獨立運營。

因依托于京東集團生態(tài)系統(tǒng)，其展現出具備促進當地經濟發(fā)展和產業(yè)升級的能力，京東產發(fā)的獲地能力突出且價優(yōu)質高，經過15年積累，一亮相就是“物流地王”的模樣。

根據招股文件，京東產發(fā)每年土地收購的建筑面積平均約為280萬平方米，每年新開工的建筑面積平均約350萬平方米，每年竣工的建筑面積平均約為240萬平方米。截至2022年12月31日，京東開發(fā)中物業(yè)及土地儲備的總建筑面積約為770萬平方米，總物業(yè)估值為195億元。這些資產中，近90%位于一線城市及其衛(wèi)星城市以及二線城市，大上海地區(qū)、大北京地區(qū)、大灣區(qū)、成渝地區(qū)等是落子重點。

在中國新經濟領域所有現代化基礎設施提供商中，京東產發(fā)于業(yè)績期“于中國獲得了總土地面積最大的物流園區(qū)批準用地”。

除了土地收購及一手項目開發(fā)，京東產發(fā)也通過收購進行外延性擴張，其中2022年是一個重要的年份。2022年，京東產發(fā)收購了英國和荷蘭資產擴展至歐洲；同年，京東產發(fā)完成了港股公司“中國物流資產”的收購和私有化，一舉獲得幾十個物流園區(qū)。

收購既提高了京東產發(fā)資產組合的規(guī)?；投嘣?，也降低了其對單一客戶的依賴度，招股文件顯示，來自外部客戶的收入貢獻從2020年的27.9%上升至2022年的51.5%。物流園區(qū)占大頭的同時，京東產發(fā)也在另外一個門類“產業(yè)園區(qū)”上小有布局，開發(fā)運營有13個項目。以昆山花橋產業(yè)園為例，2021年，京東產發(fā)將其收入囊中，園區(qū)建筑面積超過17.3萬平方米，支持企業(yè)的制造和研發(fā)活動，同時配備宿舍、餐廳、會議中心等設施，截至2022年底，該園區(qū)入駐企業(yè)50余家，包括金融業(yè)、信息技術業(yè)、零售及制造業(yè)企業(yè)。

在不斷壯大中，京東產發(fā)獲得了財團青睞，2021年3月，其完成A輪優(yōu)先股融資，融資約7億美元；2022年完成B輪優(yōu)先股融資，籌集資金8億美元。發(fā)行前投資機構陣容豪華，貝萊德、GIC、高瓴資本、紅杉資本、中國誠通、CPE源峰等皆持有股份，同時，京東集團持股74.96%，京東產發(fā)仍然是京東掌控的子公司。 雖然京東產發(fā)的成功難以復制，但確實為產業(yè)地產帶來了新的解題思路，下半場，產業(yè)類主體會否成為行業(yè)新主角？