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在電商巨頭中，京東實行自建物流體系戰(zhàn)略，這不但構(gòu)筑了消費體驗優(yōu)勢，也沉淀出海量重資產(chǎn)及專業(yè)運營能力。
基于這一深遠(yuǎn)布局，繼2021年京東物流IPO后，京東即將收獲一家新上市公司。
京東產(chǎn)發(fā)近日向香港聯(lián)交所遞交A1申請文件，IPO征程啟動，業(yè)務(wù)構(gòu)成和經(jīng)營情況也隨之曝光：232個園區(qū)和4個數(shù)據(jù)中心，京東產(chǎn)發(fā)一亮相就是“中國第二”。
一邊是項目，一邊是基金，借力資本循環(huán)策略，京東產(chǎn)發(fā)構(gòu)造了龐大、可持續(xù)的園區(qū)資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來了新范式。
手握2300萬方基礎(chǔ)設(shè)施，毛利70%
京東產(chǎn)發(fā)向行業(yè)提供的產(chǎn)品可以概括為：物流園區(qū)、產(chǎn)業(yè)園、數(shù)據(jù)中心、光伏能源等基礎(chǔ)設(shè)施與運營綜合解決方案。
招股文件顯示，截至2022年12月31日，京東產(chǎn)發(fā)積累了龐大的現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)組合，包括219個物流園區(qū)、13個產(chǎn)業(yè)園區(qū)及4個數(shù)據(jù)中心，資管規(guī)模937億元，總建筑面積2330萬平方米。
這個規(guī)模是什么概念？按仲量聯(lián)行報告，依各“新經(jīng)濟領(lǐng)域現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施”供應(yīng)商的建筑面積計，京東產(chǎn)發(fā)在
亞洲排第三，在中國排第二。另外，我們也可以拿與京東產(chǎn)發(fā)同賽道的普洛斯來做參照，按公開可查資料，普洛斯在中國70個地區(qū)市場所擁有的物流及工業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)約5000萬平方米。
得益于京東集團的強勁需求和中國電子商務(wù)行業(yè)的長期增長，規(guī)?？捎^的同時，經(jīng)營效益也在持續(xù)增長，創(chuàng)造了569名員工賺30億，每位員工在管建筑面積約4.1萬平方米的“戰(zhàn)績”。
招股文件顯示，京東產(chǎn)發(fā)2020年收入5.82億元，2021年以37.2%的增速達(dá)到7.987億元，2022年進一步以190.3%的增速發(fā)展到23.2億元，2020年、2021年及2022年毛利率分別為39.4%、64.3%及70.6%，三年凈利潤分別為28.8億元、22.4億元和31.1億元（受到業(yè)績期每年錄得已完工與在建投資性房地產(chǎn)公允價值變動收益影響，京東產(chǎn)發(fā)凈利潤高于收入）。
需要指出的是，京東產(chǎn)發(fā)的收入不僅限于“租金”，而是由三個主要來源構(gòu)成。
收入有三大來源，京東是最大租戶
招股文件顯示，京東產(chǎn)發(fā)的收入主要分為基礎(chǔ)設(shè)施解決方案、基金管理和開發(fā)服務(wù)三個板塊，下面做詳細(xì)拆解。
第一大來源，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案收入。具體來說，這部分收入主要包括租金、綠電和物業(yè)管理費。2020、2021及2022年，該部分收入的貢獻(xiàn)占分別為72.5%、77.8%和93.2%，是京東產(chǎn)發(fā)整體收入的穩(wěn)定基石。
物流園區(qū)本就處于供不應(yīng)求的行情中，京東產(chǎn)發(fā)又構(gòu)筑于京東集團，就更加如魚得水，京東產(chǎn)發(fā)的最大租戶來自于京東集團及其關(guān)聯(lián)公司，2022年其產(chǎn)生的租金收入占收入總額的47.4%。
京東產(chǎn)發(fā)也向制造商(諸如寶馬)、電商平臺(諸如JD.com 及本來生活)和零售商(諸如良品鋪子及永輝超市)等延伸，以提升客戶覆蓋面和多元度。招股文件較為細(xì)致地介紹了其與寶馬的合作，雙方合作可追溯至2020年8月，截至2022年底，京東產(chǎn)發(fā)已將22.2萬平方米設(shè)施租予寶馬，成為中國至關(guān)重要的寶馬供應(yīng)商。
根據(jù)招股文件，京東產(chǎn)發(fā)已竣工現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)平均出租率超過90%，有效租約的租期大多數(shù)為5年以上，外部客戶收入貢獻(xiàn)度51.5%。
另外，在基礎(chǔ)設(shè)施收入中，特別值得注意的還有京東對“屋頂”的布局。截至2022年底，京東產(chǎn)發(fā)已累計在23個園區(qū)中安裝太陽能發(fā)電系統(tǒng)，裝機總?cè)萘窟_(dá)到127兆瓦，其中自主開發(fā)部分的容量達(dá)44兆瓦，這也反映了手握屋頂資源的園區(qū)加碼新能源的行業(yè)趨勢。
第二大來源，基金管理費。主要包括基金管理費、資產(chǎn)管理費、專業(yè)服務(wù)費、開發(fā)管理費、租賃傭金、收購費、獎勵費。2020年、2021年及2022年，京東產(chǎn)發(fā)取得的基金管理費收入分別約為7220萬、1.46億和1.31億；從往期經(jīng)驗看，管理費率占年終基金資產(chǎn)規(guī)模的比例介乎0.6%至0.8%之間。
遞表前，京東產(chǎn)發(fā)已經(jīng)構(gòu)建了一只負(fù)責(zé)管理多幣種私募不動產(chǎn)基金從募集、投資、日常管理到退出的專業(yè)團隊。截至文件發(fā)布，京東產(chǎn)發(fā)在中國管理5只私募基金和1只公募不動產(chǎn)投資信托基金。資產(chǎn)管理規(guī)模從2019年底的115億元增至2022年底的253億元，年均復(fù)合增長率以上30%。自2019年起，京東產(chǎn)發(fā)向基金及投資平臺共計出售了38個項目，出售價格達(dá)到228億元。來源三，開發(fā)服務(wù)。京東產(chǎn)發(fā)通過向管理的開發(fā)項目提供咨詢及管理服務(wù)獲取收入，該類收入占比較低，近三年對總收入的貢獻(xiàn)度僅為4.1%、3.4%和1.1%。
獲地能力突出，股東陣容豪華
京東產(chǎn)發(fā)脫胎于京東自建物流的戰(zhàn)略布局，作為幕后英雄，2007年肇始，2014年投用首個“亞洲一號”，2018年才開始獨立運營。
因依托于京東集團生態(tài)系統(tǒng)，其展現(xiàn)出具備促進當(dāng)?shù)亟?jīng)濟發(fā)展和產(chǎn)業(yè)升級的能力，京東產(chǎn)發(fā)的獲地能力突出且價優(yōu)質(zhì)高，經(jīng)過15年積累，一亮相就是“物流地王”的模樣。
根據(jù)招股文件，京東產(chǎn)發(fā)每年土地收購的建筑面積平均約為280萬平方米，每年新開工的建筑面積平均約350萬平方米，每年竣工的建筑面積平均約為240萬平方米。截至2022年12月31日，京東開發(fā)中物業(yè)及土地儲備的總建筑面積約為770萬平方米，總物業(yè)估值為195億元。這些資產(chǎn)中，近90%位于一線城市及其衛(wèi)星城市以及二線城市，大上海地區(qū)、大北京地區(qū)、大灣區(qū)、成渝地區(qū)等是落子重點。
在中國新經(jīng)濟領(lǐng)域所有現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施提供商中，京東產(chǎn)發(fā)于業(yè)績期“于中國獲得了總土地面積最大的物流園區(qū)批準(zhǔn)用地”。
除了土地收購及一手項目開發(fā)，京東產(chǎn)發(fā)也通過收購進行外延性擴張，其中2022年是一個重要的年份。2022年，京東產(chǎn)發(fā)收購了英國和荷蘭資產(chǎn)擴展至歐洲；同年，京東產(chǎn)發(fā)完成了港股公司“中國物流資產(chǎn)”的收購和私有化，一舉獲得幾十個物流園區(qū)。
收購既提高了京東產(chǎn)發(fā)資產(chǎn)組合的規(guī)模化和多元化，也降低了其對單一客戶的依賴度，招股文件顯示，來自外部客戶的收入貢獻(xiàn)從2020年的27.9%上升至2022年的51.5%。物流園區(qū)占大頭的同時，京東產(chǎn)發(fā)也在另外一個門類“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”上小有布局，開發(fā)運營有13個項目。以昆山花橋產(chǎn)業(yè)園為例，2021年，京東產(chǎn)發(fā)將其收入囊中，園區(qū)建筑面積超過17.3萬平方米，支持企業(yè)的制造和研發(fā)活動，同時配備宿舍、餐廳、會議中心等設(shè)施，截至2022年底，該園區(qū)入駐企業(yè)50余家，包括金融業(yè)、信息技術(shù)業(yè)、零售及制造業(yè)企業(yè)。
在不斷壯大中，京東產(chǎn)發(fā)獲得了財團青睞，2021年3月，其完成A輪優(yōu)先股融資，融資約7億美元；2022年完成B輪優(yōu)先股融資，籌集資金8億美元。發(fā)行前投資機構(gòu)陣容豪華，貝萊德、GIC、高瓴資本、紅杉資本、中國誠通、CPE源峰等皆持有股份，同時，京東集團持股74.96%，京東產(chǎn)發(fā)仍然是京東掌控的子公司。 雖然京東產(chǎn)發(fā)的成功難以復(fù)制，但確實為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)帶來了新的解題思路，下半場，產(chǎn)業(yè)類主體會否成為行業(yè)新主角？