界面新聞記者 | 黃昱

在深圳新房市場攪動風云的人才房最終將退出歷史舞臺。

近日，深圳市規(guī)劃和自然資源局發(fā)布《深圳市地價測算規(guī)則（修訂征求意見稿）》（以下簡稱“意見稿”），其中明確提到市住建局取消了原來的安居型商品房、人才住房等住房類型，新增了保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房類型。

對于此番“官宣”，外界其實早有感知。在今年1月份時，深圳就曾發(fā)出四份征求意見稿，宣布將停建安居型商品房，同時推出共有產(chǎn)權(quán)住房。

深圳對住房保障體系的調(diào)整主要是為了向國家政策靠齊。2021年6月發(fā)布的《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強保障性租賃住房的意見》明確了國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計，提出“加快完善以公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系”。

目前，深圳市住建局正在牽頭制定深圳市保障性住房相關(guān)政策，圍繞新的保障性住房體系的建立，地價測算標準也需要調(diào)整。本次意見稿旨在配合推進深圳市保障性住房體系調(diào)整工作，建立與公共租賃住房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房相適應(yīng)的配套地價標準。

公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房的三位一體正是國家層面住房保障體系的核心，這與深圳過去探索的方向存在較大差異。

2018年，為解決存在的商品住房價格高企、住房供需不平衡、住房結(jié)構(gòu)不合理、住房保障不充分等四大問題，深圳正式發(fā)布《深圳市人民政府關(guān)于深化住房制度改革加快建立多主體供給多渠道保障租購并舉的住房供應(yīng)與保障體系的意見》，啟動二次房改。

安居型商品房和人才房是深圳2018年二次房改的一部分。在二次房改中，深圳明確要在2018年至2035年提供170萬套住房，其中商品住房、人才住房、安居型商品房、公共租賃住房的比例定位4：2：2：2。

公共住房和商品住房的比例采用“6:4”結(jié)構(gòu)，深圳啟動的二次房改彼時被外界視作將一改1988年房改以來以商品房為主的住房供應(yīng)格局。

深圳的人才房和安居型商品房屬于深圳自己設(shè)定的保障性住房，和國家層面推出的共有產(chǎn)權(quán)住房的模式有所差別。

核心區(qū)別是，人才房可租可售，租金、售價為市場價的60%；安居型商品房對申購人的門檻要求更高，以售為主，售價為市場價50%；相較于可售型人才房和安居房的完全產(chǎn)權(quán)，共有產(chǎn)權(quán)住房非完全產(chǎn)權(quán)，需要與政府共同持有產(chǎn)權(quán)，且實行封閉流轉(zhuǎn)制度，但售價也為市場價的50%左右。

事實上，2018年之前，安居房在深圳已經(jīng)推行多年，但因供應(yīng)量較小且項目素質(zhì)不太高，以及輪候期長等因素，對深圳普通商品房市場并未帶來較明顯的直接影響。

與安居房不同，出現(xiàn)在深圳樓市中不久的人才房對整個新房市場帶來了不小的沖擊。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞指出，人才房的入市短期內(nèi)對商品房市場確實造成了比較大的擾動。當前深圳商品房價格上漲預期逆轉(zhuǎn)，在房價還在高位的情況下，不少新市民會更愿意選擇人才房。

2022年11月，深圳首批4422套可售型人才房開啟配售，均價約2萬-4.5萬/平方米，僅為同片區(qū)新房項目60%左右，且不需要輪候排隊，符合條件的人都可以參與搖號，最終合格認購家庭達15294戶，整體中簽率僅接近28%。

但不容忽略的是，從選房結(jié)果來看，人才房的棄選率還是很高，首批人才房最終僅有1930套被選定，去化率約43.65%。很顯然，雖然價格更便宜，但在當前市場環(huán)境下，購房者始終謹慎，對于不合適的房源仍會選擇放棄。

據(jù)界面新聞了解，深圳目前至少已籌建了30個可售型人才房項目，正處于大量的密集供應(yīng)期。

自今年2月底開始，深圳第二批（2023年首批）共計11個人才房項目陸續(xù)發(fā)布，共計8510套房源，其中位于南山的深鐵熙府是已推售項目中均價最高的，接近6萬元/平方米。

因為價格較貴，深鐵熙府的大戶型去化表現(xiàn)也不太理想。截至選房結(jié)束，深鐵熙府除無障礙住房房源外的兩房戶型房源已全部選完，一共賣出1166套，整體去化率56%。其中，兩房賣了1011套，去化94.92%；三房賣了155套，去化率15.27%，還剩下860套。

在深工作多年的王先生最終認購了深鐵熙府，他對界面新聞表示，人才房雖然是其首選，但也會更看重項目位置和房源情況，所以也是有多手準備，如果搖號情況不理想可能就會考慮放棄，這也是現(xiàn)在棄選率這么高的原因。

對于一些預算不那么充足的購房者來說，人才房算是其能夠獲取完全產(chǎn)權(quán)房的最快捷通道，錯過存量人才盤的項目，可能之后的上車難度會顯著增加。

此外，人才房雖然在上市方面會受到嚴格限制，購房滿10年后才能上市流轉(zhuǎn)，但相比共有產(chǎn)權(quán)房還是更貼近普通商品房屬性的。

李宇嘉指出，共有產(chǎn)權(quán)住房的門檻更低，更強調(diào)封閉流轉(zhuǎn)，也就是，政府和購房人實施產(chǎn)權(quán)共有，個人部分產(chǎn)權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，但只能在符合共有產(chǎn)權(quán)申購條件的人群中流轉(zhuǎn)，褪去原有人才房的資產(chǎn)屬性。

因此，也有業(yè)內(nèi)人士對共有產(chǎn)權(quán)房的實際施行效果并不看好，他認為，在深圳這樣的市場環(huán)境下，全封閉流轉(zhuǎn)的共有產(chǎn)權(quán)房算是進一步限制了投資套利的空間，很難獲得購房者的青睞。

深圳之所以取消人才房和安居房，李宇嘉表示，國家的住房保障體系，順應(yīng)新時期經(jīng)濟轉(zhuǎn)型和包容性發(fā)展對于住房保障的新訴求，需要更加重視保障普惠性。這樣地方特惠性的保障就應(yīng)該與國家普惠性的保障靠攏。但二者并不存在沖突，更多的是包容。

“包括深圳在內(nèi)的熱點城市，長期以來其住房保障體系更多的是保障人才。目的還是促進本地經(jīng)濟增長和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。在高房價的背景下，這樣的做法沒有任何問題，但是僅僅保障人才的住房需求，存在一定的功利性，與國家新時期的保障體系存在較大的錯位，也會導致新市民和年輕人的住房困難程度增加。”

從市場的角度來看，有業(yè)內(nèi)人士認為，深圳不再新批安居型商品房和可售型人才房可以降低對市場的沖擊和影響，去年以來大量低價人才房入市嚴重影響了深圳樓市的預期。

在深圳可售型保障性住房將全面向共有產(chǎn)權(quán)住房轉(zhuǎn)型的背景下，存量的人才房、安居房的銷售去化或?qū)⒌玫揭欢ㄖ?，未來讓保障歸保障，市場歸市場。