界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“2023年計(jì)劃實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入110億元，計(jì)劃新開業(yè)吾悅廣場(chǎng)及委托管理在營(yíng)項(xiàng)目20座?！?/p>
在4月3日的業(yè)績(jī)會(huì)上，新城控股（601155.SH）董事長(zhǎng)王曉松提出了今年關(guān)于商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面的目標(biāo)。
在去年房地產(chǎn)行業(yè)的急劇調(diào)整中，大多房企的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)受到影響，新城控股也未能避免。
據(jù)其披露的2022年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，去年新城控股實(shí)現(xiàn)總營(yíng)業(yè)收入約1154.57億元，其中房地產(chǎn)開發(fā)銷售營(yíng)業(yè)收入為1049億元；物業(yè)出租及管理營(yíng)業(yè)收入92億元，同比增長(zhǎng)16%；歸屬于上市公司股東凈利潤(rùn)約13.94億元。
銷售方面，2022年新城控股實(shí)現(xiàn)合同銷售額約1160.49億元，銷售面積1191.52萬(wàn)平方米。按區(qū)域劃分，長(zhǎng)三角區(qū)域占比48%，中西部區(qū)域占比28%，環(huán)渤海區(qū)域占比17%，粵港澳大灣區(qū)占比7%。
截至2022年12月末，新城控股可售土地儲(chǔ)備是4915萬(wàn)平方米，已售未結(jié)是2914萬(wàn)平方米。從城市能級(jí)來(lái)看，約62%位于高潛力城市如一二線及長(zhǎng)三角的三四線城市，其他地區(qū)的三四線城市占比38%。
相比住宅業(yè)務(wù)，新城控股去年商業(yè)運(yùn)營(yíng)板塊的收益仍有提升，2022年商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入首次超百億，達(dá)100.06億元，同比增長(zhǎng)15.82%。
新城控股表示，運(yùn)營(yíng)中的吾悅廣場(chǎng)不僅能帶來(lái)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流，同時(shí)也可為公司的融資性現(xiàn)金流帶來(lái)幫助，“再加上消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs推出，更優(yōu)化了吾悅廣場(chǎng)的估值體系。”
截至報(bào)告期末，新城控股在全國(guó)140個(gè)城市布局194座吾悅廣場(chǎng)，已開業(yè)吾悅廣場(chǎng)140座，開業(yè)面積1319.74萬(wàn)平方米，整體出租率95.13%。
其中，過(guò)去一年新城控股共有14座管理輸出的吾悅廣場(chǎng)實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)7億元，占商業(yè)運(yùn)營(yíng)總收入7%，較2021年提升了3個(gè)百分點(diǎn)。
在商業(yè)層面，王曉松表示接下來(lái)要做深度運(yùn)營(yíng)，即把空間運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)變成用戶運(yùn)營(yíng)，將過(guò)去的招商思維轉(zhuǎn)變成經(jīng)營(yíng)思維，需要更加關(guān)注長(zhǎng)期，不過(guò)分關(guān)注短期目標(biāo)。
“個(gè)數(shù)不再是第一選擇?！蓖鯐运擅鞔_道，目前的14個(gè)輕資產(chǎn)項(xiàng)目有好有壞，今年決定退出其中一個(gè)，即烏蘭察布吾悅廣場(chǎng)項(xiàng)目。現(xiàn)在對(duì)于新城整個(gè)輕資產(chǎn)而言，還是以選擇二線城市和強(qiáng)三線城市為主。
對(duì)于今年房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)走向，王曉松總結(jié)為“前低向平”。
從政策層面來(lái)看，主要集中在兩個(gè)核心，即房地產(chǎn)重回國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位，以及房主不炒。無(wú)論是在供給端還是需求端，無(wú)論是地方政府還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)，都在不斷出臺(tái)利好政策，在積極恢復(fù)市場(chǎng)信心。
王曉松指出，以供給端為例，從“第一支箭”的信貸支持到“第二支箭”的債券融資，再到第三支箭的股權(quán)融資，三支箭新城控股都恰到好處被射中。需求端則比較多元，因城施策，不同城市面對(duì)政策傳導(dǎo)的反應(yīng)速度也不一樣。
“今年一季度整體肯定比去年四季度要好，哪怕是3月份有所回落，但市場(chǎng)依然還是一個(gè)復(fù)蘇端。所以今年可能會(huì)是前低后平吧，這個(gè)判斷應(yīng)該是行業(yè)共識(shí)?！?/p>
如果從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，王曉松認(rèn)為，每年起碼有10億平方米以上的需求量，所以市場(chǎng)不缺房子，只是缺好房子，“在這么大的規(guī)模、容量下，相信新城仍有一定的機(jī)會(huì)?！?/p>
目前新城重點(diǎn)就做兩件事，其一是積極用資產(chǎn)對(duì)接資本市場(chǎng)，以獲取穩(wěn)定的再發(fā)展資金；其二是堅(jiān)持以產(chǎn)品力為結(jié)果鑄造公司能力。
“我們今年年初的可售貨值是在1000億，按照預(yù)計(jì)可推出來(lái)的貨值可能有800-900億?！?/p>
王曉松也強(qiáng)調(diào)，新城對(duì)于住宅和商業(yè)這兩個(gè)發(fā)展方向不會(huì)改變，但經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)模式已經(jīng)完全發(fā)生變化。
比如在開發(fā)端，新城是把自己定位成一個(gè)手藝人，一個(gè)服務(wù)者。因?yàn)闊o(wú)論是做代建代管，還是和資金方合作的小股操盤，前提是要有過(guò)硬的產(chǎn)品、優(yōu)秀的供應(yīng)鏈，以及營(yíng)銷能力也要夠強(qiáng)。
另外，在多數(shù)房企陸續(xù)債券違約的2022年，新城控股保住了“零違約”，去年償還境內(nèi)外公開市場(chǎng)債券127.91 億元，也因此獲得了監(jiān)管機(jī)構(gòu)和資本市場(chǎng)認(rèn)可，在融資端得到不斷突破。
據(jù)新城控股高級(jí)副總裁兼財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人管有冬介紹，2022年新城控股發(fā)行三期中期票據(jù)共計(jì)40億元，并獲1400億元銀行意向性授信額度；通過(guò)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸盤活吾悅廣場(chǎng)22座，為融資性現(xiàn)金流提供補(bǔ)充。
進(jìn)入2023年，在多項(xiàng)利好政策支持下，房企再融資環(huán)境有所改善。3月13日，新城控股發(fā)布2023年度向特定對(duì)象發(fā)行A股股票預(yù)案，擬向特定對(duì)象發(fā)行股票，募集資金不超過(guò)80億元，其中24億元用于補(bǔ)充流動(dòng)資金，其他將投向公司在建項(xiàng)目，保障項(xiàng)目交房周期和質(zhì)量。
對(duì)于此次定增計(jì)劃的進(jìn)展，管有冬表示，已經(jīng)于3月13日通過(guò)董事會(huì)審議，在3月29日通過(guò)了股東大會(huì)審議，接下來(lái)會(huì)以最快的速度上報(bào)到交易所申請(qǐng)注冊(cè)。