界面新聞?dòng)浾?| 牛鈺

剛剛過(guò)去的“金三”成色尚可，在2月、3月樓市復(fù)蘇下，一季度百?gòu)?qiáng)房企單月銷售額實(shí)現(xiàn)2022年以來(lái)首次同比增長(zhǎng)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，百?gòu)?qiáng)房企銷總額為17589.5億元，同比增長(zhǎng)8.2%。其中3月單月銷售額環(huán)比上升36.7%，同比上升24.6%，繼續(xù)保持雙增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

具體到企業(yè)來(lái)看，保利發(fā)展、萬(wàn)科、碧桂園依舊穩(wěn)坐前三名，但只有保利發(fā)展前三月銷售額突破千億，去年同期則是碧桂園、萬(wàn)科以超千億的銷售額排在保利發(fā)展之前。

銷售額前十名房企中，民企只剩碧桂園與龍湖兩家房企，與去年同期相比，融創(chuàng)、金地分別掉落至12名與16名，新晉前十強(qiáng)是兩家地方國(guó)企華發(fā)股份與建發(fā)房產(chǎn)。

范圍再拉長(zhǎng)來(lái)看，榮盛發(fā)展、金科、雅居樂(lè)等民企的銷售排名大幅下滑，而中建壹品投資、中交房地產(chǎn)、中國(guó)中鐵、中國(guó)鐵建等央企地產(chǎn)板塊業(yè)績(jī)排名上升快速，成為新的TOP30之列。

作為傳統(tǒng)銷售旺季，市場(chǎng)處于需求持續(xù)釋放期，疊加政策利好頻出等影響，3月份熱點(diǎn)一二線城市供需端回暖明顯。

據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，3月重點(diǎn)30城供應(yīng)爆發(fā)，環(huán)比大增164%，一季度累計(jì)成交上漲21%，市場(chǎng)延續(xù)穩(wěn)步修復(fù)行情，其中核心一二線和強(qiáng)三線領(lǐng)漲。

不過(guò)，如同多家房企管理層在3月業(yè)績(jī)會(huì)上提出的市場(chǎng)分化趨勢(shì)一致，雖然一季度中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升、市場(chǎng)供求和企業(yè)銷售同環(huán)比齊增，但部分弱二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸。

熱點(diǎn)城市諸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持續(xù)釋放，預(yù)期高位運(yùn)行，整體穩(wěn)定。但重慶、鄭州、昆明、徐州等弱二三線城市增長(zhǎng)持續(xù)性轉(zhuǎn)弱，節(jié)后一輪行情釋放之后，需求略顯疲軟。

在目前的市場(chǎng)環(huán)境下，央國(guó)企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤(pán)去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，TOP10梯隊(duì)房企累計(jì)業(yè)績(jī)同比增長(zhǎng)的企業(yè)數(shù)量占比最高。

其中，中海、華潤(rùn)、招商、華發(fā)、建發(fā)業(yè)績(jī)表現(xiàn)突出，累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇?0%，綠城、龍湖的累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)龇苍?0%以上。

“今年銷售增長(zhǎng)很快，我們也欣喜地看到一些續(xù)銷項(xiàng)目的流速和去化速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于去年的平均速度，有的甚至高50%以上。”招商蛇口管理層在3月的業(yè)績(jī)會(huì)上表示。

綠城中國(guó)管理層也表示，銷售量?jī)r(jià)已經(jīng)趨穩(wěn)，2月份出現(xiàn)回暖趨勢(shì)，并判斷如果政策持續(xù)發(fā)力，銷售最快二季度應(yīng)該能夠企穩(wěn)。

相對(duì)于TOP10房企，中小房企競(jìng)爭(zhēng)力不足，在央國(guó)企及頭部?jī)?yōu)質(zhì)房企搶占市場(chǎng)份額之下，2023年房企格局在繼續(xù)分化。

從銷售門(mén)檻變化來(lái)看，據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)顯示，一季度TOP10房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻同比顯著增長(zhǎng)35.9%至452.7億元。

而TOP30、TOP50、TOP100房企的門(mén)檻同比均有不同程度的降低，其中TOP50房企門(mén)檻同比降幅較高達(dá)17.8%。TOP100房企的銷售操盤(pán)金額門(mén)檻也降低8.7%至25億元。

從銷售額均值來(lái)看，TOP10房企均值為742.6億元，較上年增長(zhǎng)10.8%，TOP11-30房企銷售額均值為247.2億元，較上年增長(zhǎng)13.4%，增速最快。

而TOP31-50房企銷售均值為114.8億元，較上年下降5.2%。與其布局緊密相關(guān)，受各地樓市表現(xiàn)分化影響，該陣營(yíng)企業(yè)布局因?yàn)?/span>較為單一，受影響較大。

一位TOP30房企人士對(duì)界面新聞表示，受河北、河南等部分城市需求端疲弱影響，項(xiàng)目案場(chǎng)雖在年后出現(xiàn)過(guò)短暫的熱度回升，但3月以來(lái)熱度及成交都不理想，因此一季度的回暖感受并不強(qiáng)烈，甚至還在繼續(xù)下滑。

對(duì)于局部地區(qū)3月相對(duì)熱度下滑，一些頭部房企也有體會(huì)。

美的置業(yè)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，3月份之后，客戶的到訪量有所回落，成交也有一定的下滑，3月份的成交對(duì)比去年同期來(lái)看，還是增長(zhǎng)的幅度比較大，因此這是一個(gè)階段性的回落，并不是市場(chǎng)出現(xiàn)了什么問(wèn)題。

“預(yù)計(jì)二季度全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，環(huán)比一季度有望小幅增長(zhǎng)，城市分化行情仍將延續(xù)?！敝兄秆芯吭褐笖?shù)事業(yè)部研究總監(jiān)陳文靜指出。

克而瑞研究中心指出，整體來(lái)看，雖然一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回升、市場(chǎng)供求和企業(yè)銷售同環(huán)比齊增，但部分弱二三線城市成交環(huán)比轉(zhuǎn)降，需求已現(xiàn)階段性瓶頸。市場(chǎng)熱度和增長(zhǎng)動(dòng)能在二三季度能否得到延續(xù)，主要還是取決于行業(yè)預(yù)期和信心的修復(fù)情況。