界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
“行業(yè)集中度還將提高，中海地產(chǎn)要持續(xù)提升市場占有率?！?/span>
在3月31日中海地產(chǎn)的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，中海地產(chǎn)董事局主席顏建國給投資者釋放出積極的擴(kuò)張信號(hào)，并成為主流房企中首個(gè)明確提出要在2023年實(shí)現(xiàn)合約銷售額20%這一高增長目標(biāo)的房企，此外也提出商業(yè)收入要增長30%，利潤穩(wěn)中有升。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)形勢，顏建國認(rèn)為，市場規(guī)模適度下降后會(huì)穩(wěn)下來，目前的主流觀點(diǎn)是會(huì)穩(wěn)定在每年10萬億左右，“市場規(guī)模仍然足夠大，房地產(chǎn)仍然是一個(gè)大行業(yè)、好行業(yè)?！?/span>
過去一年半，地產(chǎn)行業(yè)走過了艱難時(shí)刻?？硕鸾y(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2022年，百強(qiáng)房企銷售總額同比下降42.3%，權(quán)益銷售額同比下降42.2%，為1998年內(nèi)地商品房制度改革以來降幅最大的一年。
受此影響，銷售和營收、利潤的下降已成為房企普遍面臨的困境，素有“利潤之王”的中海地產(chǎn)也受到影響。
據(jù)中海地產(chǎn)2022年業(yè)績報(bào)告，其去年實(shí)現(xiàn)銷售約為2947.6億元，雖然同比下降20%，但市占率從2021年的2.03%上升至2.21%；總收入為1803.2億元，同比下降25.6%；受存貨減值、匯兌損失等影響，核心凈利潤也有下降，去年為244億元，保持行業(yè)領(lǐng)先。
在地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模收縮已成為共同認(rèn)知的情況下，中海地產(chǎn)實(shí)定下高增長目標(biāo)的底氣何在？
顏建國表示，中海地產(chǎn)有“進(jìn)”的資源。過去兩年，中海地產(chǎn)投資購地金額行業(yè)領(lǐng)先，今年的可售貨值約7900億元(不含 2023 年新購地增加的貨量)，可售貨值居行業(yè)前列。過去一年多，土地市場競爭減少，公司新增項(xiàng)目的回報(bào)率顯著提升。
在房地產(chǎn)的深度調(diào)整期，央國企迎來逆勢拿地的好時(shí)機(jī)，在近一兩年的土地市場中場唱主角，基本以底價(jià)拿地。
2022年，中海地產(chǎn)系列公司新增土儲(chǔ)50宗，總購地金額約為1208.7億元，新增總貨值約2403.4億元，其中中海地產(chǎn)集團(tuán)新增土儲(chǔ)40宗，購地金額為1107.2億元，新增貨值約為2139.4億元。
從投資拿地的布局來看，中海地產(chǎn)進(jìn)一步聚焦高能級(jí)城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，優(yōu)中選優(yōu)。據(jù)悉，202年，中海地產(chǎn)在北上廣深四個(gè)一線城市的新增貨值占總新增貨值的比例為48.1%，一二線城市的貨值占87%。
在顏建國看來，房地產(chǎn)行業(yè)城市會(huì)進(jìn)一步分化，一二線城市抵御周期波動(dòng)的能量更強(qiáng)，三四線城市波動(dòng)調(diào)整更大。
此外，抓住行業(yè)洗牌機(jī)遇，中海地產(chǎn)也積極尋求并購發(fā)展，去年在廣州、上海、 成都等城市并購相關(guān)項(xiàng)目的股權(quán)，并購?fù)度?06.6億元。 顏建國表示，今年中海地產(chǎn)將繼續(xù)尋求并購機(jī)會(huì)。
中海地產(chǎn)行政總裁張智超指出，中海地產(chǎn)的可售貨量行業(yè)領(lǐng)先是近兩年堅(jiān)持聚焦投資的結(jié)果，內(nèi)部肯定有比20%銷售增長更高的目標(biāo)。同時(shí)在現(xiàn)金回款比較好的情況下，中海地產(chǎn)今年的投資仍將相對(duì)進(jìn)取，投資拿地金額規(guī)劃了雙位數(shù)的增長，但特別看中項(xiàng)目的確定性和回報(bào)率。
央國企的最大優(yōu)勢就是在資金。
就中海地產(chǎn)而言，即便在融資艱難的2022年，其境內(nèi)外融資渠道依然通暢、融資成本也更低。2022年，中海地產(chǎn)的加權(quán)平均融資成本3.57%，融資成本處于行業(yè)最低區(qū)間。
截至2022年底，中海地產(chǎn)的資產(chǎn)負(fù)債率59.1%，凈借貸比率 45.2%，繼續(xù)保持在“綠檔”，在手現(xiàn)金人民幣1103.1億元。
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的看法，顏建國表示，房地產(chǎn)正處于上下半場轉(zhuǎn)折期，也是決定房企未來發(fā)展前景的關(guān)鍵期，房企都在積極向新發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。下半場的新發(fā)展模式，與上半場的舊模式對(duì)比，有三大變化。
首先，是市場環(huán)境變化。房地產(chǎn)上半場是高速增長的賣方市場，房地產(chǎn)下半場是存量市場，是買方市場。其次是企業(yè)增長方式變化。舊模式下，房企以土地為王，重規(guī)模擴(kuò)張，高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)。新模式下，房企要以客戶為本，效益優(yōu)先，保持財(cái)務(wù)穩(wěn)健，聚焦主業(yè)，聚焦細(xì)分市場的機(jī)會(huì)。
最后，是企業(yè)管理變革。顏建國指出，舊模式下，房企的管理相對(duì)粗放，行業(yè)高增長掩蓋了企業(yè)內(nèi)控管理缺失。新模式下，房企要快速提升精細(xì)化、 標(biāo)準(zhǔn)化、數(shù)字化管理水平，持續(xù)推進(jìn)公司治理體系和治理能力現(xiàn)代化。