文｜丁祖昱評樓市

房企資金面臨銷售與融資雙重?cái)D壓的困境正在緩解。

在今年一季度房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步修復(fù)行情下，銷售端的壓力正在逐漸消解，融資端壓力仍在。

1-2月TOP100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%，較2020年同期基本持平。

目前房企運(yùn)營改善的核心還是在銷售端。房企需要有更多的耐心，等待預(yù)期修復(fù)，需求端改善。只有市場筑底回升，銷售回款得到保障，才能讓企業(yè)真正走出困境。

融資端的好消息更多還是在政策層面。進(jìn)入2023年，房企融資政策從此前“救項(xiàng)目”轉(zhuǎn)至“救項(xiàng)目與救企業(yè)并存”，目前受益房企僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單企業(yè)。

數(shù)據(jù)更有說服力。2023年一季度，CRIC監(jiān)測的80家典型房企的融資量為1388億元，同比下降38%，環(huán)比下降了31%，仍呈現(xiàn)繼續(xù)下滑的趨勢。

融資層面也并非沒有好消息。2月21日中基協(xié)發(fā)布《不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引》，允許基金投資存量住宅以及市場化租賃住房項(xiàng)目，為房企提供了項(xiàng)目層面盤活資產(chǎn)的另一種方式。

我們認(rèn)為，房企在銷售端的壓力在今年將得到一定緩解。一季度市場表現(xiàn)為止跌回升，但目前行業(yè)信心仍處在歷史相對低位。今年二三季度房企銷售能否延續(xù)企穩(wěn)修復(fù)的預(yù)期，還取決于居民需求和購買力的恢復(fù)情況、以及企業(yè)的供應(yīng)規(guī)模。

整體行業(yè)面融資仍未全面回暖。對于持有優(yōu)質(zhì)物業(yè)的房企，我們建議可以多加關(guān)注近期的政策動(dòng)向，尤其是不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金等工具，可有效盤活旗下存量資產(chǎn)，減輕母公司財(cái)務(wù)壓力。

01 銷售：業(yè)績修復(fù)，降幅收窄

2023年一季度，隨著疫情管控全面松綁、企業(yè)供應(yīng)自低位回升，中國房地產(chǎn)市場整體表現(xiàn)為穩(wěn)步修復(fù)的行情。

尤其是2月之后，百強(qiáng)房企整體業(yè)績表現(xiàn)為同環(huán)比增長、止跌回升，但也有一部分原因在于今年1月和去年同期的基數(shù)相對較低。

1-2月TOP100房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售操盤金額8219億元，同比降幅較1月收窄至-11.3%，較2020年同期基本持平。

1-2月，超4成百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績同比增長，其中累計(jì)業(yè)績同比增幅大于30%的企業(yè)數(shù)量達(dá)到27家。

其中，TOP30梯隊(duì)房企累計(jì)業(yè)績同比增長的企業(yè)數(shù)量占比更高。央國企以及部分優(yōu)質(zhì)民企憑借熱點(diǎn)城市布局以及積極的推盤去化，表現(xiàn)出較強(qiáng)的抗周期韌性。如保利、中海、華潤、招商、綠城、龍湖、建發(fā)、華發(fā)等企業(yè)，業(yè)績表現(xiàn)突出。

我們也必須看到，全國商品房銷售規(guī)模經(jīng)過5年的高位運(yùn)行之后，在2022年下調(diào)筑底。房屋新開工面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資以及企業(yè)投資積極性也都降到谷底。

目前，行業(yè)下行并真正迎來負(fù)增長時(shí)代已成為共識(shí)，2023年行業(yè)規(guī)模的樂觀估計(jì)是止跌。

02 融資：總量同比降38%，成本降至4.01%

2022年四季度以來，雖然政策放松，但融資開閘仍僅限于優(yōu)質(zhì)房企及白名單房企，整體行業(yè)面融資仍未有全面回暖，多數(shù)民營房企尤其是出險(xiǎn)房企融資難的問題依然突出。

1月11日消息稱，首批改善優(yōu)質(zhì)房企資產(chǎn)負(fù)債表名單出爐：龍湖、碧桂園、新城控股、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金地集團(tuán)、美的置業(yè)、杭州濱江在列。

1月31日，河南相關(guān)部門篩選了百家本土房企“白名單”，包括建業(yè)、正弘、永威等，以支持房企合理融資需求。此次河南省制定的白名單以地方性民企為主，一定程度上為這類企業(yè)提供了政府信用背書，有助于增加融資機(jī)會(huì)。

實(shí)際上，2023年一季度，CRIC監(jiān)測的80家典型房企的融資量為1388億元，同比下降38%，環(huán)比下降了31%。

從企業(yè)的債券類融資成本來看，境外債券融資成本高達(dá)8.92%，較2022年全年抬升1.87個(gè)百分點(diǎn)；境內(nèi)債券融資成本3.58%，較2022年全年略上升了0.04個(gè)百分點(diǎn)。

境外融資成本較高主要為期內(nèi)萬達(dá)發(fā)行了境外債券成本高達(dá)11%，從而提升了整體利率水平。

雖然境內(nèi)及境外發(fā)債成本均有上升，但由于境內(nèi)發(fā)債占比有所攀升，整體發(fā)債融資成本呈現(xiàn)下滑趨勢。2023年一季度整體新增債券類融資成本4.01%，較2022年全年下降0.22個(gè)百分點(diǎn)。

目前，境內(nèi)銀行授信和債券增信基本上仍偏向支持財(cái)務(wù)狀況較為良好的優(yōu)質(zhì)房企。在境外，部分優(yōu)質(zhì)房企通過內(nèi)保外貸完成了境外融資，但對大部分企業(yè)來說，境外融資環(huán)境依然處于冰封期。

同時(shí)，今年房企配股融資的熱情也相對高漲，但這種融資方式并不具有可持續(xù)性。

可見，在當(dāng)前行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)仍未完全出清，市場信心未完全恢復(fù)的背景下，多數(shù)民營房企融資難、融資貴的問題仍有待解決。

一季度，房企債券到期總規(guī)模為2246億元，同期，房企的債券發(fā)行規(guī)模僅833億元，到期規(guī)模高出發(fā)行規(guī)模170%，這也意味著，房企無法通過發(fā)行新債的方式覆蓋到期舊債。

銷售和融資，是房企資金最重要的兩大來源。當(dāng)融資全面開閘短期無望時(shí)，市場銷售的恢復(fù)成為房企唯一的指望。

市場恢復(fù)，保障銷售回款也成為房企最主要的資金來源。我們建議，各地對新、老項(xiàng)目的預(yù)售資金的監(jiān)管尺度進(jìn)行更為細(xì)致的劃分，為房企釋放合理的流動(dòng)資金。

融資端，今年房企債務(wù)到期的壓力依然較大，建議房企關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的機(jī)會(huì)。

當(dāng)前，不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的投資范圍已擴(kuò)大至包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房在內(nèi)的特定居住用房以及商業(yè)經(jīng)營用房和基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目三大類資產(chǎn)，持有相關(guān)物業(yè)類型的房企有望獲益。