2022年7月15日，綠城位于杭州勾莊的22萬平米大盤項目——月映海棠園領(lǐng)出第一張預售證。在這之前81天，綠城才拿下項目腳下的土地。從開盤到清盤，只用了三個月時間。

這是綠城整體運營提效的表現(xiàn)之一。提效后，綠城并不只做到了快，而是做到了又好又快。因為在項目更前端，綠城已經(jīng)通過前置創(chuàng)新把實驗成果直接搬到項目實處，大大縮短了設(shè)計研發(fā)周期；通過精密的客戶研究，精確匹配了產(chǎn)品與市場的需求；通過體統(tǒng)的品質(zhì)管控，全方位保障了項目質(zhì)量。

過去一年，“海棠三子”的運營模式可以概括出綠城在新投資項目上發(fā)展的核心思路：投資聚焦、運營優(yōu)化以及管理精益。

3月28日，綠城中國（03900.HK）管理層也在2022年業(yè)績會上總結(jié)稱，海棠三子拿地后209天，總計121億元貨值的住宅全部售罄，平均中簽率14.9%，當年經(jīng)營性現(xiàn)金流回正。

投資聚焦

根據(jù)綠城中國發(fā)布的年報數(shù)據(jù)，2022年實現(xiàn)銷售金額3003億元，其中自投項目的合同銷售金額約2128億元，歸屬于綠城的權(quán)益金額約1224億元，權(quán)益比提升至58%。在全國房企排名中，綠城中國合約銷售額排名上升至第四，自投銷售額位列第八。

綠城2022年在大本營杭州、寧波、西安、天津和濟南等二線核心城市的銷售額進入當?shù)?/span>前五，體現(xiàn)出了對重點城市的深耕力度。無一例外，綠城在這幾個銷售額拔尖的城市中拿地投資也高度集中。

綠城整體銷售額保持行業(yè)前列，以及權(quán)益銷售額占比提升，背后也反應(yīng)出他們的投資策略見效：聚焦一二線城市，聚焦城市核心地段，提升項目權(quán)益占比。

從去年的整體投資力度來看，綠城以408億權(quán)益土地款新增了27個項目，總建筑面積約408萬平方米，平均樓面價地價約每平方米14620元，預計新增貨值1037億元。

去年所拿項目有16個位于大本營杭州市場，同時項目的平均權(quán)益占比上升至69%。杭州之外，北京和上海兩個一線城市也是綠城投資高度集中的市場。

從目前綠城總的土地儲備來看，其擁有總貨值8295億元，位于一二線城市的占比為78%，長三角區(qū)域占53%，北京、上海、杭州等十大戰(zhàn)略核心城市貨值4307億元，占比52%。貨值分布區(qū)域和核心城市占比高，能保證綠城在市場調(diào)整周期實現(xiàn)較好的去化。

綠城中國行政總裁郭佳峰在業(yè)績會上表示，去年1000多億總貨值聚焦在北、上、杭，正是因為這種聚焦，在去年實現(xiàn)了新增貨值轉(zhuǎn)化率約50%。這也是公司在行業(yè)下行周期，能保持現(xiàn)金流充裕的原因之一。

管理、運營提效

除了投資聚焦，綠城中國去年在內(nèi)部管理和運營上的提效也效果明顯。從一定程度上來說，杭州“海棠三子”的試驗可以到應(yīng)用推廣階段了。

在內(nèi)部管理方面，綠城去年進行的“集團-城市公司”兩級架構(gòu)調(diào)整完成落地。這一調(diào)整后，管理層級壓縮，效率效能提升。在運營上也提高了效率，“一年兩熟”，合理加快項目開工、開盤及回籠資金，然后促進再投資。

經(jīng)過調(diào)整后，綠城在2022年的拿地到開工周期已由2021年的平均4.3個月縮短至2.7個月，縮短了37%；拿地到開盤時間由2021年的7.3個月縮短至5.5個月，縮短了25%；拿地到經(jīng)營性現(xiàn)金流回正，也由2021年的12個月縮短至7.9個月，縮短了34%。

以綠城大本營杭州市場為例，去年的運營效率、管理效益均創(chuàng)新高。新項目平均開盤去化率達到91%，平均首開周期為4.7個月，當年經(jīng)營性現(xiàn)金流回正的有5個項目。

2023年經(jīng)營策略

隨著今年的市場轉(zhuǎn)變，綠城在投資和運營管理上也會轉(zhuǎn)變。

在新增投資方面，郭佳峰在業(yè)績會上表示，去年的投資策略打法在今年很難全部實現(xiàn)，核心城市地塊競爭非常激烈，三四線城市邊遠地塊底價獲取或者流拍，風險較大。

“我們會衍生出新的投資策略，首先在反復研究的核心城市做底倉式投資，先對安全區(qū)域的精準投資，努力做到投一成一”。

郭佳峰稱，今年依然會堅持會投資量入為出，按照總體市場形勢及銷售回款來做決定。目前市場形式雖然好轉(zhuǎn)，但不能完全肯定市場起底回升。今年總投資貨值應(yīng)該會超過去年（2022年為1037億元）。

在運營管理上，綠城提出今年要提質(zhì)發(fā)展，目前提質(zhì)已經(jīng)滲透到綠城集團的各個條線。

即便是在內(nèi)部管理上，綠城也給自己設(shè)置了“三條紅線”，這也體現(xiàn)了綠城的提質(zhì)發(fā)展策略。綠城董事會主席張亞東在業(yè)績會上表示，內(nèi)部的“三條紅線”分別是：今年給大家下的KPI；內(nèi)部的11個區(qū)域公司的現(xiàn)金流都要回正；每個公司的盈利也要為正。

此外，綠城對2023年經(jīng)營打法還提出了“六抓一防”的關(guān)鍵舉措。即抓去化，促回款；抓投資，保兌現(xiàn)；抓交付，保品質(zhì)；抓管理，提效能；抓成本，控費用；抓改革，優(yōu)體系；防風險，強保障。從銷售、投資、產(chǎn)品、管理、成本、組織、經(jīng)營風險等多個維度做了全方位部署。

對于房地產(chǎn)行業(yè)接下來的發(fā)展形勢，張亞東表示，對中國房地產(chǎn)發(fā)展，我們長期看好，對市場也持續(xù)樂觀。對于房地產(chǎn)發(fā)展過程中的波折起伏，這對于任何行業(yè)都是正常波動。

2019年-2021年是綠城提速發(fā)展期、20222年是提效發(fā)展、今年要提質(zhì)發(fā)展，這是綠城經(jīng)營思路的清晰調(diào)整。

“初步判斷，去年市場的筑底已經(jīng)過去，開始進入復蘇階段，這是我們對今年及明后年的判斷。”張亞東稱。