界面新聞?dòng)浾?| 黃昱

在經(jīng)過(guò)前兩年大規(guī)模跑馬圈地后，“收并購(gòu)后遺癥”開(kāi)始在碧桂園服務(wù)2022年財(cái)務(wù)中體現(xiàn)。

在3月29日的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，碧桂園服務(wù)首席財(cái)務(wù)官黃鵬表示，去年公司利潤(rùn)未達(dá)原定預(yù)期目標(biāo)的主要原因，在于收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)減值、合同及客戶關(guān)系攤銷大幅增加，達(dá)到約28.5億元。

其中收并購(gòu)帶來(lái)的商譽(yù)及無(wú)形資產(chǎn)減值金額約為17.7億元，收并購(gòu)帶來(lái)的合同及客戶關(guān)系等攤銷達(dá)10.8億元。

碧桂園服務(wù)2022年業(yè)績(jī)報(bào)告顯示，其去年增收不增利，收入同比增長(zhǎng)43.4%至約413.7億元，但歸母凈利潤(rùn)同比大幅下滑51.8%至19.4億元。

“2022年應(yīng)該是碧桂園服務(wù)歷史上最困難的一年?！?span>碧桂園服務(wù)執(zhí)行董事兼總裁李長(zhǎng)江表示，疫情防控以及關(guān)聯(lián)行業(yè)市場(chǎng)極其疲軟，資金流動(dòng)性缺乏，物業(yè)增值服務(wù)及非業(yè)主增值服務(wù)的開(kāi)展嚴(yán)重受限，眾多因素對(duì)業(yè)績(jī)都有影響。

在此之前，碧桂園服務(wù)曾是行業(yè)內(nèi)的最大并購(gòu)方。尤其是在物業(yè)市場(chǎng)收并購(gòu)最火熱的2021年，當(dāng)時(shí)物管公司估值處于高峰，被收購(gòu)標(biāo)的也水漲船高，體現(xiàn)到財(cái)務(wù)報(bào)表上則是高額的商譽(yù)等無(wú)形資產(chǎn)。

碧桂園服務(wù)2021年共收購(gòu)藍(lán)光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)以及彩生活旗下核心資產(chǎn)，分別斥資約72億元、50億元、33億元，在貢獻(xiàn)大量可觀的管理面積的同時(shí)，也帶來(lái)了高額的商譽(yù)（賬面凈值）。

然而2021年下半年以來(lái)，伴隨開(kāi)發(fā)商景氣度持續(xù)下滑，物管板塊估值回落，過(guò)往高溢價(jià)收并購(gòu)的標(biāo)的對(duì)賬面的商譽(yù)帶來(lái)挑戰(zhàn)。

據(jù)碧桂園服務(wù)財(cái)報(bào)，其過(guò)往并購(gòu)標(biāo)的中商譽(yù)減值最嚴(yán)重的是藍(lán)光嘉寶服務(wù)，商譽(yù)減值金額約為11.8億元。

除了商譽(yù)減值帶來(lái)凈利潤(rùn)下滑外，收并購(gòu)的另一隱患——投后整合問(wèn)題也出現(xiàn)在碧桂園服務(wù)身上。

據(jù)碧桂園服務(wù)財(cái)報(bào)披露，截至2022年底，碧桂園服務(wù)管理層決定退出嘉寶服務(wù)和財(cái)信服務(wù)等幾家物業(yè)管理服務(wù)公司，及若干物業(yè)管理項(xiàng)目，因?yàn)檫@些公司項(xiàng)目的利潤(rùn)率及物業(yè)管理費(fèi)收取率低于預(yù)期。

碧桂園服務(wù)退出的項(xiàng)目體量不是一個(gè)小數(shù)據(jù)，黃鵬透露，去年總計(jì)退出項(xiàng)目的合同管理面積約為0.84億平方米，其中來(lái)自嘉寶服務(wù)的有0.42億平方米，幾乎相當(dāng)于一些小的物管上市公司的規(guī)模。

據(jù)界面新聞了解，除了因客戶關(guān)系基礎(chǔ)不夠帶來(lái)收繳率低的問(wèn)題外，投后整理能力不夠的公司，也容易出現(xiàn)“一邊并購(gòu)，一邊被業(yè)主拋棄”的局面，這些物管行業(yè)的根基問(wèn)題在過(guò)去行業(yè)高歌猛進(jìn)的幾年很容易被企業(yè)忽視。

盡管在并購(gòu)方面受到了教訓(xùn)，但碧桂園服務(wù)管理層在業(yè)績(jī)會(huì)上并沒(méi)有對(duì)收并購(gòu)方面進(jìn)行較為深刻的反思。

2022年伊始，碧桂園服務(wù)管理層便對(duì)外宣稱大規(guī)模的收并購(gòu)時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，但仍會(huì)有一些小規(guī)模的并購(gòu)。財(cái)報(bào)顯示，2022年，碧桂園服務(wù)的總收購(gòu)代價(jià)約為10.5億元，其中收購(gòu)中梁物業(yè)花費(fèi)約9億元。

可以看到，受宏觀經(jīng)濟(jì)以及地產(chǎn)行業(yè)下行影響，管理面積已位居第一的碧桂園服務(wù)在2022年的規(guī)模拓展速度明顯下降，全年新增合約管理面積為2.48億平方米，減去退出的項(xiàng)目面積后，凈新增建筑面積1.64億平方米。

截至2022年底，除“三供一業(yè)”業(yè)務(wù)外，集團(tuán)的合同管理面積約為16.02億平方米， 在管面積約為8.69億平方米。

可供對(duì)比的是，截至2021年底，碧桂園服務(wù)的在管面積約為7.66億平方米，是2020年底的兩倍，合同管理面積約14.38億平方米，同比增長(zhǎng)75%。

碧桂園服務(wù)首席市場(chǎng)官汪英武指出，2022年碧桂園服務(wù)主要聚焦存量市場(chǎng)的開(kāi)拓來(lái)應(yīng)對(duì)地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)的震蕩影響。

具體有三個(gè)方面舉措，一是碧桂園服務(wù)通過(guò)下沉網(wǎng)絡(luò)深耕三四五線城市，來(lái)實(shí)現(xiàn)低價(jià)、寬域做寬產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略；第二個(gè)方面，通過(guò)社區(qū)煥新計(jì)劃來(lái)深挖一二線城市的存量市場(chǎng)和公建服務(wù)；第三個(gè)方面，通過(guò)城市服務(wù)來(lái)打開(kāi)to g和to b的城市公共類服務(wù)的服務(wù)市場(chǎng)。

汪英武稱，通過(guò)上述舉措，碧桂園服務(wù)20200年新增外拓項(xiàng)目中，存量項(xiàng)目數(shù)量占比達(dá)到80.56%，非住宅業(yè)態(tài)項(xiàng)目占比達(dá)到64.82%。

一切舉措的最終落點(diǎn)都是為了促進(jìn)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，按照碧桂園服務(wù)制定的目標(biāo)，其要在2025年實(shí)現(xiàn)千億營(yíng)收的突破，預(yù)期物業(yè)服務(wù)收入達(dá)500億，增值服務(wù)收入達(dá)300億，商業(yè)寫字樓收入達(dá)到150億，城市服務(wù)收入達(dá)200億。

截至2022年底，碧桂園服務(wù)已布局超過(guò)60個(gè)城市，新增35個(gè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目，運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目超130個(gè)。不過(guò)隨著規(guī)模的增加，商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的毛利率也從2021年的52.1%減少至37.7%。

黃鵬指出，2021年商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)的規(guī)模相對(duì)較小，且新業(yè)務(wù)剛開(kāi)始創(chuàng)造的收入和利潤(rùn)是有一個(gè)釋放期的，現(xiàn)在全成本運(yùn)營(yíng)下，毛利率就會(huì)回歸到一個(gè)正常和穩(wěn)定的水平。

在城市服務(wù)方面，碧桂園服務(wù)雖然新拓項(xiàng)目175個(gè)，但并沒(méi)有獲得明顯的收入增長(zhǎng)，僅實(shí)現(xiàn)收入48.4億元，而2021年則同比增長(zhǎng)412.3%至45.29億元。

展望2023年，李長(zhǎng)江認(rèn)為，2023年碧桂園服務(wù)的城市服務(wù)、商寫將會(huì)有突飛猛進(jìn)的成長(zhǎng)，住宅小區(qū)的擴(kuò)張采用新舊模式雙輪推動(dòng)有望提上到一個(gè)新的臺(tái)階。

他進(jìn)一步指出，碧桂園服務(wù)內(nèi)部已經(jīng)開(kāi)始組織變革，清理解決影響公司效率和效能的各種內(nèi)卷的存在，讓目標(biāo)更明確、授權(quán)更徹底，執(zhí)行“業(yè)績(jī)?yōu)榇蟆钡目己艘蟆?/span>