界面新聞記者 | 王婷婷

如果地產圈也有熱搜榜，那么大華集團定要占據一席之位。

一周前，備受關注的北京昌平朱辛莊0028地塊，吸引了42家房企搖號，最后被來自上海的新面孔大華集團幸運拿下。

該地塊規(guī)模不算大，投入較少，低總價、沒有競現(xiàn)房、區(qū)域平均去化周期較短使得開發(fā)門檻較低，為想躋身北京市場的房企提供了好機會。

初次進京，大華集團成為這名幸運者。這幅地塊最終成交價12.995億元，成交樓面價約3.55萬元/平方米，溢價率15%，銷售指導價6.2萬元/平方米，中簽率僅2.38%，刷新了北京土拍史上中簽率新低紀錄。

業(yè)內人士分析，大華搖中這宗不大不小的地塊，資金壓力較小，雖然不在大熱板塊，但只要項目產品不出問題，就不會愁賣，且也有一定利潤空間。

總部位于上海的大華集團并非首次北上，此前還曾在天津、大連、煙臺、青島、沈陽等城市開發(fā)過項目。但此次高調進京，背后也是大華集團發(fā)展策略的調整。

在大本營上海市場，大華集團近幾年的銷售業(yè)績節(jié)節(jié)下滑，被瑞安房地產、金地、廈門象嶼、寶華等房企超越，排名由2020、2021年的第6名和第5名，下滑至2022年的第11位。

2022年，大華集團在上海市場的銷售額為213.69億元，較2020年、2021年分別下滑17.5億元和9.89億元。

在大本營也面臨銷售壓力后，大華不得不走出去以尋求更多的市場機遇。目前看來，北京是其今年出滬的第一站。

地產下行期“高調”拿地

大華集團以“幸運者”身份搖中昌平地塊后，讓這家相對低調的中小民營房企瞬間成為這輪土拍最受關注的企業(yè)。

首次進京便成功摘地，大華集團究竟意欲何為？

據界面新聞了解，在這次參與拿地時，部分北京本土開發(fā)商有意向跟大華集團合作，這對于第一次進京拿地的大華而言，并不是什么壞事。不過，大華集團似乎更傾向于獨立操盤。

地塊項目體量較小，規(guī)劃約400套房源，周邊二手次新房領秀慧谷的售價6.8-7萬元/平方米之間，存在明顯倒掛，適合快進快出，任何一家房企都不懼押注于此。

對大華來說，能夠搖中可謂意外之喜。一名接近大華集團的知情人士向界面新聞表示，目前大華集團在北京尚未設立團隊，成立成熟的管理架構還需要一段時間。

在房地產行業(yè)上一輪高速發(fā)展周期，大華也曾在2018年開啟“買買買”模式。當年，大華集團首入廣州、惠州、徐州、昆明等城市，激進擴張之路自此開始。

2019年，大華曾在上海斬獲了10宗地塊，成為地區(qū)拿地面積和拿地金額雙料冠軍，新增拿地金額高達327億元，增幅高達289%，“地主”之名坐實。

此后，大華進一步在各地加倉，曾短短一個月內分別在上海、天津、南京、江蘇摘得地塊，總斥資逾百億元。

據中指研究院數據統(tǒng)計，2021年和2022年，大華集團權益拿地金額分別為260億元和95億元，排名分別為27名和32名。

在去年6月的上海首輪土拍中，多家頭部民營房企隱身，大華集團卻斥資48.8億元競得了嘉定安亭鎮(zhèn)地塊和寶山顧村地塊。

除了在上海積極加倉，2022年大華也曾南下在廣州成功落子。同樣在去年廣州首批集中供地上，大華集團以13.28億元競得了廣州地鐵二十一號線朱村街山田站北地塊，也是該批次少數拿地的民企之一。

四處拿地的同時，銷售金額一直在百億規(guī)模徘徊的大華集團，前幾年業(yè)績規(guī)模也日漸壯大。

根據中指研究院數據顯示，2020年、2021年大華集團分別實現(xiàn)銷售金額500.4億元和559.9億元；2022年受大環(huán)境影響，大華集團銷售額大幅下滑45%至361億元，位列百強房企第57位。

能夠在房地產行業(yè)深度調整期大舉拿地，反應出大華集團仍具備一定的資金能力。

據界面新聞了解，大華集團這些年在融資方面一直不碰非標融資，也沒有商票，堅持低負債經營，三道紅線指標長期保持綠檔。在拿地支出上，主要是自有資金，即便是融資，也以銀行貸款為主，利息較低。

這也是大華集團在這一輪民營房企大洗牌中不至于被淘汰，還能繼續(xù)拿地擴張的主要原因。

舊改起家，從集體企業(yè)到民營房企

放眼到全國房地產行業(yè)，大華顯然算不得上出眾。即使是將范圍收窄至上海，也還有綠地、旭輝、新城等在行業(yè)內排名比較靠前的房企。

不過大華集團成立時間更久，在地產行業(yè)與萬科集團都是在上世紀80年代成立。

1988年，上海市寶山區(qū)大場鎮(zhèn)成立了一家鎮(zhèn)辦企業(yè)，即大場房地產公司。彼時，該企業(yè)還屬于集體所有制企業(yè)。10年之后，大場房地產公司改制，正式改名為大華集團，注冊資本11億元。

當時的大華集團有兩大股東，上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)經濟聯(lián)合社持股85%，以及上海華翔房地產開發(fā)有限公司持股15%，仍是一家屬于大場鎮(zhèn)政府所有的企業(yè)。

直至2002年底，上海寶山區(qū)大場鎮(zhèn)經濟聯(lián)合社將其所持大華集團75%的股權、上海華翔房地產開發(fā)有限公司將其所持大華集團15%的股權轉讓至金惠明等34名自然人股東。

自此，大華集團從鎮(zhèn)辦企業(yè)正式演變成一家民營企業(yè)，金惠明成為控股股東。

一直以來，大華集團延續(xù)其老板金惠明的風格，在行業(yè)里極為低調，甚少出席公開活動。

1953年出生的金惠明，過去幾十年的人生基本都在上海大場鎮(zhèn)度過，曾擔任過新華村支書、大場鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長，也是在這里他完成了從副鎮(zhèn)長到億萬富翁的身份轉變。

在2022年胡潤百富榜上，金惠明家族以125億元的財富排名第494位。

界面新聞發(fā)現(xiàn)，層層穿透股權后，金氏家族在大華集團持股總額超過50%，金惠明胞弟金建明、女兒金玲通過持有上海華強投資等公司股權，間接持有了大華集團超過30%股權。

大華集團在改制成功后，有過一段快速發(fā)展期，2005年-2006年兩年時間，大華成為了上海市商品房銷售面積、金額的雙冠，甚至一度成為上海本土民營房企的領頭羊。

但較之國內絕大多數民營房企，大華的步伐依然算不上快。尤其在各家民營房企均進軍全國，展開全面擴張之際，大華卻錯過了成為行業(yè)頭部企業(yè)的窗口期，幾乎快要掉出全國百強房企榜單。

直到2018年，大華似乎才意識到過去的節(jié)奏和模式在當下的市場環(huán)境中已經行不通了。于是，全國土拍上又重新頻繁見到大華的身影。

與大多數民營房企另一個不同之處在于，大華是靠舊改起家。

從第一個項目大華社區(qū)開始，大華便一直傾向于舊改項目和大型社區(qū)開發(fā)，目前已開發(fā)的有如大華社區(qū)、大華錦繡華城、大場老鎮(zhèn)改造社區(qū)等大型社區(qū)開發(fā)項目。

舊改和大盤的定位，也是大華在過去多年沒有采取高杠桿、高周轉模式的主要原因。舊改和大盤開發(fā)不僅需要機強的耐心，更需要穩(wěn)健的資金保障，有些大盤項目一開發(fā)便長達十余年。

可以說正是得益于這樣的定位，是成就今日大華集團的主因。有業(yè)內人士總結道，“慢慢開發(fā)，到最后都是利潤?！?/p>

在此次北京土拍現(xiàn)場，大華集團在媒體采訪中也提到，“上海每10戶就有一戶住在大華，從90年代開始，我們是做城建舊區(qū)改造出家的，到現(xiàn)在我們在浦東也還有項目在開發(fā)中?！?/p>

但進入2022年以來，大華在上海也面臨著前所未有的挑戰(zhàn)，全國樓市下行，上海樓市也面臨著壓力。與此同時，上海新房供應速度加快，尤其是從去下半年開始，保持每個月一批新房供應的節(jié)奏。

大華去年在上海也推出了多個項目，如大華錦繡四季，均價為53358元/平方米；大華朗香公園映的銷售均價57000元/平方米；大華峯薈的均價132000元/平方米；還有大華錦宸府，均價101000元/平方米，以及大華紫悅府，均價為66000元/平方米。

但相比同區(qū)位的項目實現(xiàn)較高認籌率，大華的項目卻遇冷，如大華錦繡四季（第二批）認籌率59%，大華峯薈也未觸發(fā)積分，303套房源最終認購率僅20%。

供應量增大，本土市場逐漸遇冷，大華不得不出走上海，尋求更多的市場機遇。

同樣，處在行業(yè)變化周期中，大華的業(yè)績也未能避免增收不增利。根據2022年三季報數據顯示，去年前三季度大華集團營收約為265.35億元，同比增長70.5%；凈利潤約為19.63億元，同比下降27%。