界面新聞?dòng)浾?| 黃昱
終止收購(gòu)祥生物業(yè)!作為2022年物管行業(yè)的“并購(gòu)?fù)酢保A潤(rùn)萬(wàn)象生活在3月28日交出去年成績(jī)單的同時(shí),也對(duì)外公告了這樣一則消息。
對(duì)此,華潤(rùn)萬(wàn)象生活方面表示,在對(duì)祥生物業(yè)的進(jìn)一步盡調(diào)過(guò)程中,發(fā)現(xiàn)為滿足其管理要求,預(yù)期需要加大對(duì)項(xiàng)目的改造費(fèi)用,同時(shí)部分項(xiàng)目被責(zé)令降低物業(yè)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),這些因素導(dǎo)致原定10.36億元的交易對(duì)價(jià)需要下調(diào),但雙方未就交易對(duì)價(jià)達(dá)成一致。
即便如此,憑借以總金額約36億元收購(gòu)中南服務(wù)、禹洲物業(yè)、九洲物業(yè),華潤(rùn)萬(wàn)象生活依然是2022年物管行業(yè)收并購(gòu)總金額最高的企業(yè)。
物管行業(yè)曾在2021年爆發(fā)收購(gòu)潮,當(dāng)時(shí)物管公司估值處于高峰,被收購(gòu)標(biāo)的也水漲船高。隨著市場(chǎng)環(huán)境變化,物管行業(yè)大規(guī)模收并購(gòu)在2022年明顯減少,曾經(jīng)的兩大收購(gòu)方——萬(wàn)物云和碧桂園服務(wù)也幾乎沒(méi)有動(dòng)作,有能力在并購(gòu)市場(chǎng)出手的物企鳳毛麟角。
3月28日,華潤(rùn)萬(wàn)象生活副總裁王海民在業(yè)績(jī)會(huì)上表示,公司秉承有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng)原則,如果2023年有符合公司并購(gòu)原則的標(biāo)的,華潤(rùn)萬(wàn)象生活還會(huì)積極去爭(zhēng)取,通過(guò)收并購(gòu)來(lái)擴(kuò)大規(guī)模以及補(bǔ)足上下游業(yè)務(wù)能力。
華潤(rùn)萬(wàn)象生活在資金上有足夠的優(yōu)勢(shì)。據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活首席財(cái)務(wù)官楊紅霞介紹,即便是支付了2022年收并購(gòu)的大額對(duì)價(jià)之后,華潤(rùn)萬(wàn)象生活期末的在手現(xiàn)金仍然超過(guò)了150億元,為公司持續(xù)的規(guī)模擴(kuò)張奠定了基礎(chǔ)。
把握住并購(gòu)標(biāo)的估值回落的機(jī)遇期,華潤(rùn)萬(wàn)象生活把2022年定位為“規(guī)模擴(kuò)張年”,最終也獲得規(guī)模和收入的明顯增長(zhǎng)。
數(shù)據(jù)顯示,2022年,華潤(rùn)萬(wàn)象生活凈新增第三方合約面積1.43億平方米,同比增長(zhǎng)297.4%;其中收并購(gòu)、競(jìng)標(biāo)直拓及合資合作各渠道面積貢獻(xiàn)占比分別為75.9%、20.7%及3.4%。
截至2022年年末,華潤(rùn)萬(wàn)象生活總合約面積達(dá)3.49億平方米,總在管面積達(dá)2.91 億平方米,分別按年增長(zhǎng)78.0%及87.3%;第三方合約面積及在管面積占比分別達(dá)61.2%和57.6%。
盡管華潤(rùn)萬(wàn)象生活的管理規(guī)模已獲得較大躍升,但與頭部規(guī)模物管企業(yè)相比還是存在一定差距。
數(shù)據(jù)顯示,僅截至上半年底,萬(wàn)物云的在管面積及合約管理面積分別為8.4億平方米、10.9億平方米;碧桂園服務(wù)分別為約8.4億平方米、16.1億平方米; 保利物業(yè)分別為5.23億平方米、7.32億平方米 ;雅生活分別為5.29億平方米、7.06億平方米。
從收入來(lái)看,華潤(rùn)萬(wàn)象生活全年收入約為120.16億元,同比增長(zhǎng)35.4%。其中,住宅物業(yè)管理服務(wù)板塊收入為78.02億元,同比增長(zhǎng)46.9%,其中收并購(gòu)項(xiàng)目貢獻(xiàn)14.75億元收入;商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理服務(wù)板塊為42.14億元,同比增長(zhǎng)18.2%。
相較于萬(wàn)物云去年約301.1億元的收入,華潤(rùn)萬(wàn)象生活雖然還存在差距,但其賺錢能力明顯更強(qiáng)。
數(shù)據(jù)顯示,華潤(rùn)萬(wàn)象生活2022年歸母凈利潤(rùn)約為22.06億元,同比增長(zhǎng)27.9%,而萬(wàn)物云同比下降9.4%至15.1億元。
商業(yè)運(yùn)營(yíng)及物業(yè)管理是華潤(rùn)萬(wàn)象生活的強(qiáng)項(xiàng)。
過(guò)去的一年,雖受行業(yè)承壓和疫情影響,華潤(rùn)萬(wàn)象生活商管板塊收入仍然同比提升18.2%至42.14億元,毛利率同比增加2.1個(gè)百分點(diǎn)至50.7%。
截至2022年底,華潤(rùn)萬(wàn)象生活商業(yè)在營(yíng)購(gòu)物中心86座,其中重奢購(gòu)物中心增至11座。全年新簽約商業(yè)輕資產(chǎn)外拓項(xiàng)目13個(gè),均位于一二線城市。
自2020年上市以來(lái),憑借商管運(yùn)營(yíng)的優(yōu)勢(shì),華潤(rùn)萬(wàn)象生活一直保持著行業(yè)最高的市盈率區(qū)間,估值一度超過(guò)100倍市盈率。隨著物管板塊進(jìn)入下調(diào)階段,華潤(rùn)萬(wàn)象生活的市值也不可避免地走低,但卻因跌幅更少而在去年7月19日首次超過(guò)碧桂園服務(wù),躍居物管行業(yè)市值第一。
去年下半年以來(lái),華潤(rùn)萬(wàn)象生活穩(wěn)居物企市值第一,總市值約為890億港元,靜態(tài)市盈率約為42倍。緊隨其后的是萬(wàn)物云,當(dāng)前靜態(tài)市盈率約為25倍,總市值約為428億港元。
根據(jù)華潤(rùn)萬(wàn)象生活的“十四五”規(guī)劃目標(biāo),到2025年,公司總體物業(yè)管理面積要達(dá)到4億平米,第三方外拓面積要占50%;商業(yè)方面,第三方外拓至少50個(gè)購(gòu)物中心,在管項(xiàng)目達(dá)到150個(gè)。
即便當(dāng)前有超額完成目標(biāo)的勢(shì)頭,華潤(rùn)萬(wàn)象生活董事會(huì)主席李欣也表示,暫沒(méi)有調(diào)整目標(biāo)的計(jì)劃,公司的經(jīng)營(yíng)理念是有質(zhì)量的規(guī)模增長(zhǎng),并不唯規(guī)模論,這對(duì)于輕資產(chǎn)管理公司是非常重要的。
“我們十四五的戰(zhàn)略規(guī)劃目標(biāo)很清晰,也比較積極和樂(lè)觀,所以如果我們能夠在十四五期間高質(zhì)量的完成既定的戰(zhàn)略目標(biāo)已經(jīng)是對(duì)資本市場(chǎng)一個(gè)非常好的承諾兌現(xiàn)?!?/span>