作為監(jiān)管機(jī)構(gòu)選定的首批示范性發(fā)債民營房企之一，美的置業(yè)安穩(wěn)渡過了地產(chǎn)行業(yè)最艱難的一年半，不僅債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，還難得地獲得了合理的盈利。
美的置業(yè)2022年全年業(yè)績公告顯示，其營業(yè)收入為736億元，核心凈利潤39億元，對(duì)比同行普遍虧損的業(yè)績，這是一個(gè)不錯(cuò)的成績。截至2022年底，美的置業(yè)凈負(fù)債率合理控制為43.9%，三道紅線成功轉(zhuǎn)綠。
3月27日，美的置業(yè)召開的2022年業(yè)績發(fā)布會(huì)上，美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂表示，面對(duì)行業(yè)的深刻變化，美的置業(yè)的戰(zhàn)略是在不斷調(diào)整的，但基本原則依舊是高質(zhì)量、可持續(xù)經(jīng)營，追求各個(gè)指標(biāo)良性安全健康的發(fā)展，不簡單追求單一規(guī)模的擴(kuò)張。
因此可以看到，即便融資渠道相對(duì)通暢，美的置業(yè)在投資拿地上始終保持謹(jǐn)慎的態(tài)度。
郝恒樂指出，2022年，美的置業(yè)僅新增了一塊位于上海的土地，在存量合作項(xiàng)目的股權(quán)收購方面則做了大量的工作?！爸饕紤]是我們的土地儲(chǔ)備還是比較充足，最終要做結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，而不是在增量上做太多文章?！?/span>
從低能級(jí)城市換倉到高能級(jí)城市，這是當(dāng)前房企經(jīng)過行業(yè)深度調(diào)整后的主流選擇。
美的置業(yè)自2019年就開始進(jìn)行區(qū)域深耕的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，逐步減少甚至放棄原來存量相對(duì)低能級(jí)一些的城市。
在此背景下，2019年以來，美的置業(yè)的新增土儲(chǔ)基本分布在能級(jí)比較高的城市，覆蓋長三角、大粵港澳大灣區(qū)及一二線及強(qiáng)三線核心城市。
過去一年，美的置業(yè)在土儲(chǔ)方面的工作則繼續(xù)圍繞改善和聚焦展開，具體包括存量土儲(chǔ)汰劣存優(yōu)、新增土儲(chǔ)優(yōu)質(zhì)高量。
數(shù)據(jù)顯示，2022年美的置業(yè)新增土儲(chǔ)貨值約為67.5億元，絕大部分來自對(duì)9個(gè)存量合作項(xiàng)目的股權(quán)收購，新增權(quán)益貨值63億元，以二線城市為主。
謹(jǐn)慎投資的同時(shí)，美的置業(yè)在2022年還退出部分弱三線和四線城市，減少權(quán)益貨值9.5億元，以較低成本退出柳州、九江、岳陽、大理等城市能級(jí)差的城市。
調(diào)整之后，2022年美的置業(yè)新增權(quán)益貨值，二線及以上占比為94%，長三角和大灣區(qū)占比合計(jì)50%。
截止到2022年，美的置業(yè)總土儲(chǔ)3206萬平方米，土儲(chǔ)面積權(quán)益比為70%，較2021年上升3%。其中二線及以上城市的土儲(chǔ)面積為2131萬平方米，占比66%，與2021年持平；長三角和大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積為1671萬平方米，占比52%，與2021年持平。
“和前幾年相比，美的置業(yè)的布局已經(jīng)聚焦很多?！焙潞銟分赋?，今年公司會(huì)積極動(dòng)態(tài)地研究優(yōu)質(zhì)土地，捕捉投資機(jī)會(huì)，并且根據(jù)每個(gè)城市的去化速度進(jìn)行結(jié)構(gòu)性的補(bǔ)貨。
郝恒樂強(qiáng)調(diào)，今年對(duì)土地的研判上會(huì)更加理性，更加慎重，更加聚焦，絕對(duì)不會(huì)多點(diǎn)開花，基本上圍繞已布局的這些區(qū)域，同時(shí)并不是這些區(qū)域的每一個(gè)城市都會(huì)增加，而是聚焦結(jié)構(gòu)性缺貨的城市。
從銷售來看，美的置業(yè)高能級(jí)城市貢獻(xiàn)占比持續(xù)提升。2022年，美的置業(yè)公司實(shí)現(xiàn)合同銷售額792億元，其中二線及以上城市銷售占比達(dá)82%，同比增加4個(gè)百分點(diǎn)。與此同時(shí)，在長三角和大灣區(qū)的銷售占比達(dá)65%,銷售集中度進(jìn)一步提升。
得益于區(qū)域深耕和城市升級(jí)策略，美的置業(yè)銷售均價(jià)也有所上漲，2022年合約銷售均價(jià)逆勢(shì)增長8%至12546元/平方米，體現(xiàn)出較強(qiáng)的穿越周期能力。
回到當(dāng)前市場(chǎng)最關(guān)注的財(cái)務(wù)狀況，這是美的置業(yè)得以穩(wěn)步穿越行業(yè)周期的根本支撐。
截至2022年底，美的置業(yè)持有現(xiàn)金總量264億元，銀行授信額度1527億元，尚未動(dòng)用的銀行授信額度增長至1080億元，現(xiàn)金及金融資源充裕，償債能力大幅提升。
在手握充足現(xiàn)金總量同時(shí)，美的置業(yè)融資成本持續(xù)下降，加權(quán)平均融資成本降至4.62%，新增債務(wù)加權(quán)平均融資成本為4.52%，同比下降11BP。
此外，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化，有序控制杠桿穩(wěn)步邁入綠檔。截至2022年底，美的置業(yè)合理控制凈負(fù)債率，下降至43.9%；剔除受限制現(xiàn)金的現(xiàn)金短債比穩(wěn)定在1.60，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率穩(wěn)步下降至68.2%。
截止到2022年底，美的置業(yè)有息負(fù)債人民幣485億元，同比下降14%；其中，銀行借款和債券融資合計(jì)占比86%，同比上升6%。
值得一提的是，美的置業(yè)沒有以其自身為債務(wù)主體的美元債。2023年到期公司債券6筆，合計(jì)51.44億元，已清償20.04億元，還債壓力小。為確保流動(dòng)性安全，美的置業(yè)內(nèi)部制定了24個(gè)月資金鏈安全預(yù)警機(jī)制，整體抗風(fēng)險(xiǎn)能力持續(xù)增強(qiáng)。
財(cái)務(wù)管理及融資一直都是美的置業(yè)的優(yōu)勢(shì)，這與其制造業(yè)基因存在很大關(guān)系，股東美的控股為其融資起到了很大的信用背書作用。
繼2022年1月成為年內(nèi)首家成功發(fā)行中票的內(nèi)房股民企，美的置業(yè)接連與招商銀行、交通銀行、建設(shè)銀行以及農(nóng)業(yè)銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，手握750億元專項(xiàng)額度。
同年11月，美的置業(yè)與超過10家主流銀行達(dá)成戰(zhàn)略合作，獲得授信金額超千億。作為“第二支箭”支持的首批房企，美的置業(yè)還成功獲批中國銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)150億元中票額度。
在民營房企普遍融資困難的情況下，美的置業(yè)成為首批創(chuàng)設(shè)信用保護(hù)合約發(fā)債示范房企，全年共成功發(fā)行27.5億公司債。
美的置業(yè)首席財(cái)務(wù)官林戈表示，股東的背景和美的的品牌對(duì)美的置業(yè)無形的支持。2022年美的置業(yè)融資口相對(duì)來說是很從容的，因?yàn)樵诠蓶|的支持下可以順利發(fā)債，如去年25億元中債增進(jìn)擔(dān)保發(fā)行的中票就有股東提供的反擔(dān)保。
隨著行業(yè)管理紅利時(shí)代，房企在深耕地產(chǎn)主業(yè)的同時(shí)，同樣需要具備多元賽道競爭能力。
對(duì)于未來的發(fā)展戰(zhàn)略，郝恒樂稱，美的置業(yè)一定是堅(jiān)守開發(fā)業(yè)務(wù)的基本盤，因?yàn)檫@是持續(xù)不斷地有市場(chǎng)需求的長期行業(yè)。同時(shí)美的置業(yè)也會(huì)在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)鏈上深挖里面的發(fā)展空間，持續(xù)地推動(dòng)相關(guān)多元化的經(jīng)營業(yè)務(wù)，包括智能家居、裝配業(yè)務(wù)、物業(yè)服務(wù)還有特色商業(yè)。