文｜新經(jīng)濟e線
隨著公募REITs常態(tài)化發(fā)行進一步推進，基金管理人的比拼也是如火如荼。近日，興銀基金中標的云南云投中裕能源有限公司基礎設施REITs項目（云投中裕能源公募REITs）就被曝出該項目發(fā)行、托管都是零費率，此舉開了行業(yè)先河。
3月22日，興銀基金官微發(fā)文稱，2023年2月17日，興銀基金首次中標公募REITs項目——貴州興義市水務有限責任公司基礎設施公募REITs項目（興義水務公募REITs），打響了興銀基金公募REITs業(yè)務首秀。3月20日，興銀基金公募REITs團隊再中標云投中裕能源公募REITs。
據(jù)悉，云投中裕能源公募REITs項目由興業(yè)銀行總行投資銀行部與昆明分行參與推動，由興業(yè)銀行擔任基金托管銀行及Pre-REITs牽頭承銷機構(gòu)，華福證券擔任專項計劃管理人及財務顧問，興銀基金作為基金管理人，依托集團資源協(xié)同華福證券云南分公司，定制“Pre-REITs+公募REITs”綜合服務方案，為客戶綠色清潔能源基礎設施資產(chǎn)盤活提供全周期的綜合綠色金融服務。
就在3月24日晚，國家發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于規(guī)范高效做好基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）項目申報推薦工作的通知》。當晚，證監(jiān)會亦發(fā)布《關(guān)于進一步推進基礎設施領域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)常態(tài)化發(fā)行相關(guān)工作的通知》。
兩部委同天發(fā)布通知，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創(chuàng)新消費場景的消費基礎設施發(fā)行基礎設施REITs，優(yōu)先支持百貨商場、購物中心、農(nóng)貿(mào)市場等城鄉(xiāng)商業(yè)網(wǎng)點項目，保障基本民生的社區(qū)商業(yè)項目發(fā)行基礎設施REITs。
公募REITs價格戰(zhàn)開打
無疑，云投中裕能源公募REITs中標結(jié)果的公布，標志著公募REITs價格戰(zhàn)已經(jīng)開打。3月17日，云南省投資控股集團有限公司（云投集團）網(wǎng)站對旗下云投中裕能源公募REITs基金管理人選聘項目成交候選供應商進行了公示，公示期為期三天，從3月17日至3月19日。
來源：云投集團官網(wǎng)
此前，該基礎設施基金公募REITs基金管理人選聘項目（項目編號：XNZB2022-0572-0353ZBY），于2023年3月14日進行了開標、評審。從評審小組推薦的成交候選供應商情況來看，有三家管理人參與了競標，分別包括興銀基金、中信建投基金、紅塔紅土基金，各為推薦前三位成交候選人。
就具體報價而言，興銀基金報出的【含稅】發(fā)行階段費用（包括基金管理人財務顧問費及其他中介費用）費率和【含稅】托管費率響應報價（%/年）這兩項費用均為0費率。而中信建投基金和紅塔紅土基金兩家管理人給出的上述兩項報價分別為0.70%、0.005%和0.50%、0.005%。
同樣，針對年度管理費報價，興銀基金在三家管理人中的報價也是最低的，為0.10%。而中信建投基金和紅塔紅土基金兩家給出的報價分別則為0.18%和0.15%。
根據(jù)云投集團今年2月27日披露的基礎設施基金公募REITs基金管理人選聘項目談判采購公告，其采購范圍包括負責項目申報和發(fā)行工作中的相關(guān)事宜及《公共募集基礎設施證券投資基金指引（試行）》等有關(guān)規(guī)定要求完成的工作，并提出了七項具體要求。
其中一項為，管理人聘請包括不限于財務顧問、律師事務所、評估機構(gòu)、會計師事務所等專業(yè)第三方咨詢機構(gòu)開展公募REITs申報所需各項專業(yè)工作，出具專業(yè)性較高的成果文件，保障項目順利、高效、高質(zhì)的推進；組織撰寫材料，包括但不限于盡調(diào)報告、現(xiàn)金流專項報告、專項法律意見、評估報告、專項計劃交易文件、公募基金交易文件、運營管理協(xié)議等，負責牽頭與省國資委、省發(fā)改委、國家發(fā)改委、中國證監(jiān)會、證券交易所等相關(guān)單位報批、申報并獲得證券交易所資產(chǎn)支持專項計劃無異議函和證監(jiān)會基礎設施證券投資基金注冊批復批文等。最終，從興銀基金給出的報價來看，上述發(fā)行工作的承攬費均為0，由管理人無償服務。
另據(jù)Wind統(tǒng)計表明，截至3月27日，在現(xiàn)有已經(jīng)上市的27只公募REITs產(chǎn)品中，僅有5家管理人旗下產(chǎn)品的年度管理費為0.10%或以下。其中，最低的為中金安徽交控REIT，低至0.09%。包括華夏基金華潤有巢REIT、華夏中國交建高速REIT、富國首創(chuàng)水務REIT、中航首鋼生物質(zhì)REIT在內(nèi)的4只產(chǎn)品管理費均為0.10%。
相比之下，管理費位居前列的有中金普洛斯倉儲物流REIT、華安張江光大園REIT、華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT、中航京能光伏REIT、華泰江蘇交控REIT、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流REIT、鵬華深圳能源REIT、華夏杭州和達高科產(chǎn)園REIT、建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT、國泰君安東久新經(jīng)濟REIT等。其中，最高的中金普洛斯倉儲物流REIT年度管理費達0.7%。華安張江光大園REIT以0.55%的管理費次之，排名第三的華夏越秀高速公路封閉式基礎設施REIT為0.45%。
此外，新經(jīng)濟e線統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，從托管費報價來看，在云投中裕能源公募REITs的報價中，興銀基金、中信建投基金、紅塔紅土基金等三家管理人均刷新了行業(yè)新低。在現(xiàn)有27只上市的公募REITs中，19只產(chǎn)品托管費為0.01%，最高的中航首鋼生物質(zhì)REIT為0.05%。
拓寬底層資產(chǎn)類型
值得關(guān)注的是，隨著消費場景業(yè)態(tài)被納入試點資產(chǎn)范圍，這意味著我國公募REITs底層資產(chǎn)類型得到進一步拓寬。近三年來，公募REITs支持政策主要有以下三個維度：一是鼓勵項目發(fā)行：通過增設相關(guān)稅收優(yōu)惠政策，鼓勵符合條件的主體進行公募REITs發(fā)行；二是拓寬項目行業(yè)：從傳統(tǒng)基建向新基建項目傳導，探索建立多層次基礎設施REITs市場，2022年5月國務院將新能源項目納入REITs試點支持范圍；三是完善項目申報、發(fā)行相關(guān)條款并增加立法。
來源：證監(jiān)會官網(wǎng)
新經(jīng)濟e線獲悉，本次REITs拓展至消費基礎設施的背景來自于兩個方面：一方面是我國去年以來重點支持消費復蘇；另一方面則在于去年末“第三支箭”政策以來，圍繞商業(yè)不動產(chǎn)領域證券化的討論也開始增多。在“房住不炒”的主旨已逐步實現(xiàn)、調(diào)控重心切換至穩(wěn)需求防風險的背景下，消費類基礎設施公募REITs的啟動時機已經(jīng)成熟。這也意味著，消費場景被納入REITs的底層資產(chǎn)，新增退出渠道，打通“融投管退”周期中缺失的最后一環(huán)。
針對項目發(fā)行條件，發(fā)改委《通知》中明確指出，項目用地性質(zhì)應符合土地管理相關(guān)規(guī)定。項目發(fā)起人（原始權(quán)益人）應為持有消費基礎設施、開展相關(guān)業(yè)務的獨立法人主體，不得從事商品住宅開發(fā)業(yè)務。發(fā)起人（原始權(quán)益人）應利用回收資金加大便民商業(yè)、智慧商圈、數(shù)字化轉(zhuǎn)型投資力度，更好滿足居民消費需求。嚴禁規(guī)避房地產(chǎn)調(diào)控要求，不得為商品住宅開發(fā)項目變相融資。
與此同時，兩部委《通知》調(diào)整了項目收益與規(guī)模。根據(jù)不同類型基礎設施REITs項目的具體情況，合理把握項目收益水平。申報發(fā)行基礎設施REITs的特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，基金存續(xù)期內(nèi)部收益率（IRR）原則上不低于5%；非特許經(jīng)營權(quán)、經(jīng)營收益權(quán)類項目，預計未來3年每年凈現(xiàn)金流分派率原則上不低于3.8%?？赏ㄟ^剝離低效資產(chǎn)、拓寬收入來源、降低運營成本、提升管理效率等多種方式，努力提高項目收益水平，達到項目發(fā)行要求。首次發(fā)行基礎設施REITs的保障性租賃住房項目，當期目標不動產(chǎn)評估凈值原則上不低于8億元。
有市場人士指出，上述調(diào)整有利于擴充資產(chǎn)池，同時考慮到目前REITs市場的投資熱情，下調(diào)規(guī)模以及收益率門檻有利于提升市場的活躍度。無論從海外經(jīng)驗還是國內(nèi)存量資產(chǎn)占比來看，以商業(yè)地產(chǎn)為代表的消費型基礎設施都是公募REITs市場的重要參與者，對公募REITs市場的發(fā)展都舉足輕重。商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及資產(chǎn)特性與REITs天然契合，繼物流、商務園區(qū)、工業(yè)園及保障性租賃住房后，兩部委《通知》從供給端進一步擴充了公募REITs的基礎資產(chǎn)類別，未來有望緩解公募REITs市場供不應求的失衡狀態(tài)，為國內(nèi)公募REITs市場發(fā)展注入新的動能和活力，進一步豐富投資機構(gòu)的配置品種。
截至2023年3月25日，我國市場共發(fā)行27只公募REITs，累計募集金額908.9億元，涉及倉儲物流、產(chǎn)業(yè)園建設、清潔能源、保障房建設、高速公路等領域。放眼全球，目前REITs總規(guī)模約為13.5萬億元（1.96萬億美元）。其中，美國約9.1萬億元、日本7700億元、新加坡4800億元。統(tǒng)計顯示，2000-2022年間，全國商業(yè)營用房（不含辦公樓）總銷售面積達15.6億方，銷售金額達13.8萬億元，未來資產(chǎn)證券化的發(fā)展空間巨大。