文｜正解局
在韓國(guó)首都首爾，一個(gè)叫孔賢淑的女房主有點(diǎn)絕望：
她要賣(mài)房，在一年半前把房子就掛出去了，價(jià)格下降了15%，但到現(xiàn)在根本沒(méi)人來(lái)看房。
慌得不行的不光是二手房主，新房的開(kāi)發(fā)商更急。
韓國(guó)有開(kāi)發(fā)商打出廣告：買(mǎi)房送奔馳。
還有開(kāi)發(fā)商更實(shí)惠，只要到訪，看樣板間，就送Chanel手袋和蘋(píng)果Air Pods。
也有打土豪牌的，買(mǎi)房返金條。
開(kāi)發(fā)商急，二手房主更急。
樓市的地雷要爆了，每個(gè)人都想著比別人早一步跑出去。
這就是現(xiàn)在韓國(guó)樓市的真實(shí)情況。
韓國(guó)開(kāi)發(fā)商的廣告
韓國(guó)樓市，堪稱亞洲，甚至是全球之“妖”。
其中，又以首都首爾最甚。
韓國(guó)總?cè)丝?100多萬(wàn)，其中，950萬(wàn)居住在首爾，占比約18.6%。
如果算上流動(dòng)人口，還要增長(zhǎng)50%。
首爾很小，不到北京昌平區(qū)的一半，面積只占韓國(guó)全國(guó)的0.6%。
如果再加上仁川廣域市、京畿道以及忠清南道天安市、牙山市和江原道春川市等，所謂的韓國(guó)“首都圈”，集中了韓國(guó)50%以上的人口。
人稠地狹，首爾樓市也創(chuàng)造了一個(gè)巨大的神話。
房?jī)r(jià)持續(xù)瘋狂上漲。
在過(guò)去5年，韓國(guó)房?jī)r(jià)整體上漲了差不多80%。
2022年首爾中心區(qū)域平均房?jī)r(jià)超過(guò)15萬(wàn)元人民幣每平米，位居全球第2（第一的是中國(guó)香港）；外圍區(qū)域也超過(guò)7萬(wàn)元人民幣每平米，居全球第3。
房?jī)r(jià)瘋狂上漲的結(jié)果，大家應(yīng)該不算陌生。
韓國(guó)年輕人希望先買(mǎi)房，然后才會(huì)考慮結(jié)婚。
但已經(jīng)飛上天的房?jī)r(jià)，讓年輕人怎么能夠得結(jié)上婚呢？
所以，韓國(guó)的單身家庭已經(jīng)超過(guò)30%。
2022年韓國(guó)結(jié)婚登記數(shù)量下降到19.2萬(wàn)件，是50多年來(lái)最少的。
隨之而來(lái)的，是出生人口“雪崩”。
2022年，韓國(guó)總和生育率下降到0.78，再創(chuàng)新低，在主要國(guó)家中排名倒數(shù)第1。
其中，首爾的生育率更是低到塵土里，只有區(qū)區(qū)0.59。
我們知道，要維持人口規(guī)模不縮小，生育率要在2.1，韓國(guó)這個(gè)出生率已經(jīng)低到讓人感到費(fèi)解、可怕了。
哪怕是少子化問(wèn)題纏身的日本，出生率也還有1.3。
難怪有一個(gè)說(shuō)法，韓國(guó)將是全球第一個(gè)滅亡的國(guó)家：不戰(zhàn)而亡。
韓國(guó)雖然已經(jīng)是發(fā)達(dá)國(guó)家，但是根據(jù)知名民調(diào)機(jī)構(gòu)益普索集團(tuán)發(fā)布的《2023年度全球幸福感》調(diào)查報(bào)告，在32個(gè)國(guó)家中，2022年韓國(guó)人的幸福感排名第31，只比匈牙利高。
只有34%的韓國(guó)人“感到人生充滿意義”，在所有國(guó)家里是最低的。
前段時(shí)間，有個(gè)報(bào)道。
首爾一個(gè)叫鄭智賢的31歲男青年，身穿西裝，還在胸口插著一朵鮮花。
在很多親人的見(jiàn)證下，莊重宣誓：
終生不婚。
“余生，珍惜并愛(ài)護(hù)自己?！?/p>
而他還出了一本散文集，名字叫：我的房子，它一直遙遙無(wú)期。
更有些諷刺的是，他從事的工作就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。
不婚典禮邀請(qǐng)函
不過(guò)，去年以來(lái)，韓國(guó)的房?jī)r(jià)就開(kāi)始跳水。
房?jī)r(jià)不斷刷刷刷地下跌，房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲的信仰被打破。
就出現(xiàn)了文章開(kāi)頭說(shuō)的，新房賣(mài)不出去，二手房更賣(mài)不出去。
新房庫(kù)存量達(dá)到10年來(lái)最多，過(guò)去一年里，增長(zhǎng)了1.5倍。
有個(gè)韓國(guó)特色的東西，助長(zhǎng)了韓國(guó)房?jī)r(jià)的暴漲暴跌。
這就是：傳貰（shi，第四聲）房，也叫全租房。
這是韓國(guó)的特色。
傳貰房什么意思？
在韓國(guó)字典中，“傳”是指?jìng)鹘o或轉(zhuǎn)交，“貰”是指出租或租借。
簡(jiǎn)單說(shuō)，就是房客按照房?jī)r(jià)的一定比例（一般在50%~80%左右），給了房東押金，就可以“免費(fèi)”住，不用再交房租。
一般是兩年為期，房客退房，房東全數(shù)退還押金。
這個(gè)看起來(lái)有些不可思議。
按照韓國(guó)這個(gè)做法的話，相當(dāng)于就要付超過(guò)100萬(wàn)人民幣！
可正是這個(gè)“傳貰”制度，放大了樓市暴漲暴跌的風(fēng)險(xiǎn)。
初看起來(lái)，房東不收房客房租，“免費(fèi)”給房客住房。
房客也相當(dāng)于有了“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄”，把買(mǎi)房錢(qián)攢下來(lái)，等攢夠了錢(qián)就能買(mǎi)自己的房子。
看起來(lái)，是雙贏。
甚至銀行還給房客放傳貰貸款，也就是押金都可以貸。
但其實(shí)，哪有那么好的事情？
房東拿到押金之后，基本上都會(huì)去投資，用投資的收益來(lái)當(dāng)作房租。
但問(wèn)題是，利益最終會(huì)毀掉一切美好、不切實(shí)際的設(shè)想。
房?jī)r(jià)不斷上漲，房東拿到了房客的押金，轉(zhuǎn)而去買(mǎi)更多的房子。
等兩年后，把房賣(mài)了，押金退給房客，還能大賺一筆，繼續(xù)去投資買(mǎi)房。
就這樣周而復(fù)始地操作。
結(jié)果是，有房的人，手里的房越來(lái)越多。
而租客拿到押金，才發(fā)現(xiàn)，“強(qiáng)制儲(chǔ)蓄”的這么一點(diǎn)錢(qián)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)上漲的速度。
只能繼續(xù)“傳貰”，繼續(xù)給房東打工。
圖片來(lái)源：唐燕等：《基于融資和儲(chǔ)蓄理念的住房供給途徑》，《國(guó)際城市規(guī)劃》2016年第1期
問(wèn)題是，樹(shù)不會(huì)長(zhǎng)到天上去。
房?jī)r(jià)，當(dāng)然也不會(huì)一直漲。
從去年開(kāi)始的這輪下跌，很多人不得不拋房搶跑，不然兩年后，可能連押金都虧沒(méi)了。
結(jié)果搶跑的人越多，市面上的房子就越多，買(mǎi)房人就想著等等看，成交量越來(lái)越少。
結(jié)果，只能爆雷。
前兩年，有房東通過(guò)傳貰房，攢下上千套房子，資金鏈斷裂，還不上押金，跑路了。
韓國(guó)人居研究院測(cè)算，如果未來(lái)房?jī)r(jià)下跌20%，那么，就有40%的房東返還不起房客的押金。
想想那是一幅什么場(chǎng)景！
房客損失的不是一個(gè)月、兩個(gè)月的租金，而是半套甚至大半套房子。
如果貸了傳貰貸，還要繼續(xù)還貸。
就像有人買(mǎi)了一個(gè)爛尾樓，樓爛尾了，貸款還要還。
不氣死人才怪。
風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)數(shù)據(jù)
前幾年，韓國(guó)年輕人為了買(mǎi)房，“連靈魂都拿去”貸款。
在2022年，韓國(guó)家庭平均債務(wù)第一次超過(guò)9000萬(wàn)韓元（約合47.6萬(wàn)元人民幣），而在10年前，這個(gè)數(shù)字不過(guò)是5000萬(wàn)出頭。
這里面，大部分是房貸，或者傳貰貸款。
韓國(guó)是世界上負(fù)債率最高的國(guó)家之一
前段時(shí)間，著名的《經(jīng)濟(jì)學(xué)人》報(bào)道了一個(gè)案例。
33歲的金明洙（Kim Myung-soo），他在首爾蠶室區(qū)的一套公寓已經(jīng)貶值了差不多40萬(wàn)美元（約合275萬(wàn)元人民幣）。
妻子懷孕33周。
現(xiàn)在，先不說(shuō)房子能不能賣(mài)掉，就算賣(mài)掉，連貸款都還不上了。
他無(wú)奈地說(shuō)，“2021年買(mǎi)下這套房子是我一生中最大的遺憾之一?！?/p>