文｜實(shí)習(xí)記者 田碩

2023年樓市暖風(fēng)吹向了土拍市場(chǎng)，供地政策持續(xù)優(yōu)化，民企拿地身影頻現(xiàn)，核心城市升溫明顯。

3月中下旬，土地市場(chǎng)進(jìn)入密集出讓階段。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，22個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市中有11個(gè)在3月中下旬進(jìn)行土拍，共70宗涉宅用地預(yù)計(jì)推出，規(guī)劃建面662.43萬(wàn)平方米，起始總價(jià)703.98億元。

2023年截至目前，土地集中拍賣的城市中，北京、杭州、蘇州、南京等城市土地均全部拍出，房企投資信心逐步修復(fù)，多宗地塊甚至出現(xiàn)觸頂搖號(hào)、數(shù)十家房企同時(shí)爭(zhēng)奪的火熱場(chǎng)面。

如3月23日出讓的北京朱辛莊0028地塊，共吸引了42家房企報(bào)名，成為北京有史以來(lái)最熱地塊；2月初杭州蕭山市北地塊還未開(kāi)拍就封頂，參與搖號(hào)的企業(yè)更高達(dá)60家，創(chuàng)下杭州歷史以來(lái)單一地塊參拍房企數(shù)量的新高。

中指研究院指出，部分城市土地市場(chǎng)升溫的背后折射出房企對(duì)熱點(diǎn)城市后市的看好，同時(shí)在去年土地縮量的情況下，房企補(bǔ)庫(kù)存意愿有所加強(qiáng)。

從今年各地土拍過(guò)程中不難發(fā)現(xiàn)，無(wú)論是在核心城市還是三四線城市，沉寂許久的民營(yíng)房企，都陸續(xù)在土拍中現(xiàn)身，拿地力度逐漸回升，拿地金額占比提升。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州2023年兩次土拍中，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，同時(shí)民企拿地金額占比達(dá)57.9%，較2022年提升8.8%。

南京土拍民企拿地金額占比也有所提高，偉星房產(chǎn)、上海欣源置業(yè)等民企均競(jìng)拍至地價(jià)上限，民企拿地金額占比達(dá)26.9%，同比提升17.2%，另外三四線城市中，高溢價(jià)地塊也多為民企摘取。

土拍規(guī)則優(yōu)化、多個(gè)城市今年以來(lái)調(diào)整土地供應(yīng)模式，多頻少量成為各地的主旋律，同時(shí)市場(chǎng)信心回升，也是促使房企提升投資力度的客觀原因之一。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，集中供地政策調(diào)整為提前三個(gè)月公布地塊信息，給出市場(chǎng)3個(gè)月的緩沖期，地塊信息為房企和市場(chǎng)所消化，本質(zhì)上是實(shí)現(xiàn)土地供應(yīng)工作和市場(chǎng)需求的緊密對(duì)接。

在過(guò)去兩年的集中供地模式下，民營(yíng)房企投資幾近暫停，拿地收縮力度突出。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年集中供地第一輪出讓時(shí)，民企總拿地金額超過(guò)5000億元，占比達(dá)40%。但從2021年第二輪開(kāi)始，民企投資便大幅下滑，到2022年末，民企投資占比大多都低于20%。

自2021年房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整期以來(lái)，土地采用集中出讓模式，土地市場(chǎng)日漸低迷，房企拿地意愿和拿地能力出現(xiàn)明顯下降。

據(jù)財(cái)政部財(cái)政收支情況數(shù)據(jù)，2022年，我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入為66854億元，與上一年8.71萬(wàn)億元相比下降了23.3%。

中指監(jiān)測(cè)顯示，2022年，全國(guó)住宅用地供求規(guī)模下降三成以上，央國(guó)企、地方國(guó)資拿地比例明顯提升，地方國(guó)資拿地現(xiàn)象明顯。克而瑞重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市2022年土地流拍率達(dá)14.8%。流拍、城投托底、央國(guó)企為主力軍是2022年土地市場(chǎng)的鮮明特征。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，2022年過(guò)于密集的供地，導(dǎo)致房企拿地的準(zhǔn)備工作遇到了很多困難，最終導(dǎo)致對(duì)于地塊的情況掌握不到位，影響了投資拿地的策略。

因此為激活土地市場(chǎng)，政策端率先做出了調(diào)整，優(yōu)化了集中供地模式。

去年12月，自然資源部發(fā)布了《自然資源部辦公廳關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開(kāi)工作的通知》，優(yōu)化和完善了供地政策。

通知中提到允許地塊“在公開(kāi)的擬出讓時(shí)間段內(nèi)可以一次或多次發(fā)布出讓公告，有序組織出讓。”至此從2021年開(kāi)始的集中供地規(guī)則告一段落，各地逐漸轉(zhuǎn)化為常態(tài)化供地模式。

實(shí)際上去年就有城市對(duì)集中供地模式作出了調(diào)整。9月長(zhǎng)沙市便在供地云平臺(tái)宣布“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介。”

10月，江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對(duì)外表示力爭(zhēng)將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出，這也意味著南昌成為首個(gè)擬退出集中供地的城市。

從今年各地土拍規(guī)則中也不難看出供地政策的調(diào)整，多個(gè)城市優(yōu)化土地供應(yīng)模式，多頻少量成為各地主旋律。

如北京發(fā)布“2023年第一輪擬供應(yīng)商品住宅用地清單”，共涉及23宗地，擬出讓時(shí)間段為2月16日至5月16日；廣州采取“集中掛牌、分散出讓”的模式等。

中指研究院廣州分院研究主管陳雪強(qiáng)表示，從土拍規(guī)則優(yōu)化的目的來(lái)看，將有利于減輕房企集中拿地的資金壓力，同時(shí)也有利于促進(jìn)地塊的成交。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，從已掛牌數(shù)量來(lái)看，2023年以來(lái)，杭州、南京、合肥、廣州等地組織土地出讓活動(dòng)中，已掛牌數(shù)量均明顯低于去年首批次，多數(shù)城市已掛地塊數(shù)量不及擬出讓地塊的三分之一。

但值得注意的是，市場(chǎng)分化現(xiàn)象仍在延續(xù)，庫(kù)存壓力較大的城市和板塊土拍熱度仍較低，熱度較高地塊也多位于核心板塊，非核心板塊或非優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目均底價(jià)成交。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，鄭州、昆明、西安、南寧近期成交地塊均底價(jià)出讓，東營(yíng)、菏澤、襄陽(yáng)、常德、南充、岳陽(yáng)、邢臺(tái)等三四線城市住宅用地成交溢價(jià)率也持續(xù)在低位。

在銷售端市場(chǎng)向好、土拍規(guī)則持續(xù)優(yōu)化下，企業(yè)投資信心略有好轉(zhuǎn)，土拍市場(chǎng)能否繼續(xù)回溫或企穩(wěn)仍有賴于銷售端恢復(fù)程度。