界面新聞記者 | 牛鈺
雖然做“包租公”能在行業(yè)調(diào)整周期安身立命，但SOHO中國在營收、毛利增長的同時，面臨的債務(wù)及空置率壓力不小。
3月23日晚間，SOHO中國（00410.HK）公布年度業(yè)績顯示，2022年，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約17.75億元人民幣，較2021年增長約1.9%，營業(yè)毛利約人民幣14.38億元，較2021年增長約2.7%，毛利率約為81%。
2022年，SOHO中國實(shí)現(xiàn)公司權(quán)益股東應(yīng)占凈利潤約為人民幣0.61億元。2021年時，其因一起稅款補(bǔ)繳事宜錄得凈虧損1.31元，而2020年時，SOHO中國的歸母凈利潤是5.29億元，是2022年度的8.6倍。
界面新聞注意到，年報中還提及于2022年8月，SOHO中國在望京SOHO的相關(guān)土地增值稅也因未付清被當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)催繳，涉及稅款17.33億，截止2022年底，尚有剩余18.5億元的土地增值稅和相關(guān)滯納金未被償付，導(dǎo)致北京望京公司合計(jì)23.8億的銀行借款本金和利息出現(xiàn)交叉違約。
業(yè)績報告中，審計(jì)方普華永道指出，對于該滯納款，當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)可能采取其它強(qiáng)制措施，包括但不限于扣押、查封、依法拍賣或變賣相關(guān)物業(yè)，以及就滯納土地增值稅處以不繳或者少繳稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。
這只是其中一個項(xiàng)目的欠稅、違約事項(xiàng)，在公司層面也出現(xiàn)了整體的違約。業(yè)績報告中披露，2022年12月，SOHO中國因逾期支付總額約6千萬的借款本金而出現(xiàn)違約。
今年3月份，SOHO中國與相關(guān)銀行簽署補(bǔ)充協(xié)議，將違約借款的償還展期到2023年6月30日，以避免因?yàn)樵摬糠诌`約導(dǎo)致2023年12月31日之后到期的全部借款余額6.7億被銀行要求立即償還。
從數(shù)據(jù)上來看，截止2022年12月31日，SOHO中國凈資產(chǎn)負(fù)債率約為43%，平均借貸成本約4.7%，負(fù)債結(jié)構(gòu)相對于諸多房企來說已較輕盈，但借貸規(guī)模與其體量相比很大。
截止2022年12月31日，SOHO中國的總借貸共計(jì)約人民幣161.85億元，其中約人民幣158.27億元的借貸以其投資物業(yè)作為抵押，凈流動負(fù)債為人民幣156.77億元。
截止年末，SOHO中國總資產(chǎn)為688.4億，在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物3.45億，較2021年同期下滑53%。
如此償債壓力也是潘石屹去年開始要打7折散售一些物業(yè)資產(chǎn)的原因。去年3月10日，潘石屹在SOHO中國2022年首場租賃表彰會上坦言：“現(xiàn)在公司遇到了困難，決定銷售一些房子度過難關(guān)”，資金用途則是降負(fù)債。
時隔一年，SOHO中國沒有放棄繼續(xù)出售物業(yè)改善現(xiàn)金流的策略，其在年報中強(qiáng)調(diào)，已經(jīng)或?qū)⒉扇∪舾纱胧┮詼p輕流動資金壓力，包括對現(xiàn)有借款的重組或新增融資、繼續(xù)出售若干商業(yè)物業(yè)、控制行政成本及節(jié)約資金開支、說服貸款人不要求立即償還債務(wù)、溝通協(xié)商稅款及相關(guān)繳納金等問題。
不過，正如SOHO中國在財(cái)報中所言，受新冠疫情的影響，北京及上海辦公樓租賃市場承壓，大宗交易和辦公樓出租率降低，影響其靠寫字樓運(yùn)營獲得租金收入以及出售資產(chǎn)進(jìn)程。
克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2022年全國重點(diǎn)城市甲級寫字樓空置率都在10%以上，其中北京最低為13.6%。
不僅如此，克而瑞資管監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，近5年辦公銷售市場一直都處于供大于求的局面，受疫情影響，近3年有部分項(xiàng)目推遲入市，如今疫情解封，勢必將迎來一波供應(yīng)高峰。
在此背景下，SOHO中國的租賃業(yè)務(wù)也受到了不小的沖擊。截至2022年12月31日，SOHO中國投資物業(yè)平均出租率下降至約76%。
具體來看，在其持有的9個核心項(xiàng)目中，僅有麗澤SOHO、光華路SOHO以及上海古北SOHO出租率較2022年中時有小幅回調(diào)，其余6個項(xiàng)目的出租率則繼續(xù)下滑，比如北京前門大街項(xiàng)目2022年底出租率僅有48%，較6月底大幅下滑12%。
這幾年，SOHO中國一直在籌劃資產(chǎn)打包出售，種種因素導(dǎo)致其未有進(jìn)展，潘石屹夫婦“清倉”失敗后，已雙雙辭去公司職位專注藝術(shù)和慈善事業(yè)。
作為實(shí)控人，潘石屹夫婦的種種動作比SOHO中國的經(jīng)營問題似乎更引人注目。
就在3月12日，潘石屹再次被推上熱搜，消息稱其與妻子張欣在美國硅谷銀行有大額存款，受該銀行破產(chǎn)倒閉影響，其幾十億存款無法取出以致“血本無歸”。潘石屹最終出面回應(yīng)稱自己并未開過戶。
3月24日，受年報業(yè)績影響，SOHO中國股價一度跌超11%。截至收盤，SOHO中國股價下跌8.97%，報1.32港元/股，總市值為68.63億港元。