文｜空間秘探 潘曉倩
繼2015年前后長租公寓第一次狂飆以及2018年的陣痛后，2023年，伴隨著國家租賃政策和戰(zhàn)略的進一步深化，長租公寓“第二春”已然到來。大宗交易頻頻進行，長租公寓成為資本追逐熱點，預計2023年至少有兩家長租公寓公司將實現(xiàn)IPO夢想。
和“第一春”不一樣的是，相對于過去追逐規(guī)?；鹑诨?，長租公寓市場現(xiàn)在似乎更重視高品質健康發(fā)展和B端用戶，追逐長租公寓資產(chǎn)價值最大化或許是未來最新的方向。
大宗交易熱度攀升，長租公寓成為資本追捧對象
根據(jù)克而瑞資管（CAIC）最新監(jiān)測顯示，2022年32城大宗物業(yè)成交總額2196億元，同比2021年下降33.9%；與此同時，總成交單數(shù)287筆同比上升10%，交易頻率明顯提升。上海、北京等主要大宗交易城市受到疫封控影響二季度交易規(guī)模明顯下降，
隨著防疫政策調(diào)整，三季度開始，市場大宗交易規(guī)模逐漸增加，四季度達到682億元，全年整體大宗市場交易熱度持續(xù)攀升。
在2022年完成的74單大宗商業(yè)地產(chǎn)交易中，長租公寓頗引人關注，此次交易長租公寓達15單，占比超過20%，僅次于辦公業(yè)態(tài)。交易標的主要分布在一線城市，北京、上海占比超過90%。其中上海作為全國領先的長租公寓投資市場。
近兩年來，全國長租公寓大宗投資加速增長，黑石、KKR、博楓、睿星、平安等國內(nèi)外領先機構紛紛進場或加碼，累計交易額超100億元，大幅超過此前五年的交易總額。
今年1月，建設銀行旗下建信住房租賃基金與萬科集團聯(lián)合創(chuàng)立的“建萬住房租賃投資基金”。該基金規(guī)模高達100億元，將用于投資收購房企存量長租公寓資產(chǎn)。
1月末，領盛還成功從朗詩青杉資本手中收購了位于上海楊浦區(qū)的獨棟辦公樓黃興大樓，也打算將其改建成長租公寓。2月份，領盛投資管理收購了建發(fā)房產(chǎn)旗下上海建發(fā)瓏庭一期8#、9#和10#樓。交易標的項目位于上海市楊浦區(qū)，原先是建發(fā)房產(chǎn)開發(fā)的大型商務辦公樓群，領盛收購后打算改建成長租公寓。值得注意的是，兩宗交易的間隔時間只有兩周。
早在去年4月底，來自加拿大的博楓資產(chǎn)管理公司接受了由富力與合景泰富打造的嘉譽云錦項目。項目改建為長租公寓使用，在交易完成后被正式命名為上海博鄰行政公寓。計劃2023年全面開放營業(yè)。
2022年，在“保租房”和系列融資的政策下，以房企為主的集中式公寓運營商，獲得利好支持，市場占有率有明顯上升趨勢。集中式公寓運營TOP30企業(yè)累計開業(yè)規(guī)模92.28萬間，同比增長15.88%，環(huán)比增長1.6%，增速有所下降。其中萬科泊寓以17萬間的規(guī)模位居榜首，龍湖冠寓以11.82萬間的規(guī)模屈居第二。
大宗交易頻現(xiàn)，多集團入局長租公寓，加上近段時間傳聞甚廣的魔方和自如IPO進入沖擊階段，長租公寓行業(yè)在2023年迎來“第二春”或是一種必然。
長租公寓客群TO B化，“企業(yè)戶”成追逐重點
眾所周知，長租公寓是新興產(chǎn)業(yè)，由傳統(tǒng)租賃業(yè)迭代而來。傳統(tǒng)的租賃業(yè)歷史悠久，但是形式單一，交易結構基本相同。長租公寓則是在國家政策的大力扶持下得到迅速發(fā)展，主要將業(yè)主房屋租賃過來，進行統(tǒng)一的裝修改造。國內(nèi)長租公寓主要分為“集中式”和“分散式”兩類。集中式主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運作模式，利用自持土地開發(fā)、樓宇整租或收購后改造的方式進行運營；分散式主要從租賃中介業(yè)務延展而來，依靠整合分散、零碎的戶主房源進行重新裝修管理，類似“二房東”。近些年來，在這兩種類的運作模式中，越來越多的集團傾向于集中式運營，特別是產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)宿舍公寓模式。
長租公寓承接B端客戶發(fā)力點主要是得益與其背后蘊含的巨大市場，主要有以下五大因素導致。
/ 企業(yè)客群市場潛力大
近6年來，我國藍領勞動者群體規(guī)模達4億人以上，占二、三產(chǎn)業(yè)就業(yè)人口的69.4%，在我國7.47億就業(yè)人口中占比超過53%。2022年，我國流動人口規(guī)模達2.47億人，占總人口的18%，其中藍領人群占比約15%-20%，這為藍領公寓行業(yè)帶來巨大需求。但目前供應端的增速卻追不上需求端，國內(nèi)藍領公寓市場仍有近1000萬的需求缺口，目前仍處于藍海階段。長租公寓藍領方向的市場空白有挖掘潛力。除了藍領公寓，一些大型企業(yè)也有集體租賃需求，比如三一重工、京東等，也是需要專業(yè)團隊進行管理。
/ TO B端抗風險能力更強
產(chǎn)業(yè)園區(qū)宿舍公寓模式主要是面向園區(qū)內(nèi)的企業(yè)員工提供住宿需求，通過與園區(qū)企業(yè)、政府等合作，以服務園區(qū)企業(yè)為核心。由于公寓服務客戶主要為企業(yè)，所以客戶穩(wěn)定性和支付能力相對更強，疫情之下，現(xiàn)金流表現(xiàn)更佳，抗風險能力也更強。專注該模式的長租領域企業(yè)更容易實現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，所以增強了企業(yè)布局這一細分領域的信心。
/ 依托企業(yè)人才資源戰(zhàn)略
對接B端客戶的原因很大程度上離不開企業(yè)對人力資源的管理與服務。企業(yè)需要發(fā)展，員工就需要增長。衣食住行是企業(yè)員工的剛需。企業(yè)買單，就有利于留住人才。對此，安歆集團CEO徐早霞認為：“住的地方由企業(yè)付費，員工入住，是把宿舍型產(chǎn)品變成企業(yè)人力資源的延伸?！敝苯映薪覤端客戶能夠依托企業(yè)的人才戰(zhàn)略，在短時間內(nèi)獲得大批量的穩(wěn)定C端客戶。
/ 降低獲客成本
對于租賃業(yè)來講，長租公寓站在行業(yè)風口之上，在資本的推動下，布局企業(yè)數(shù)量不斷增多，市場競爭不斷激烈。而直接承接B端客戶可以避開C端市場的激烈競爭，有利于降低成本。以安歆集團為例，普通白領公寓的獲客成本通常占單月房租的10%-12%，而安歆只需要1.5%。
ToB型企業(yè)天然具備強大地推能力，能夠大幅度降低獲客成本，企業(yè)集中采購又可以帶來的價格優(yōu)勢。所以在承接客戶上，租賃方更加偏愛集體式的租賃方式。
/ 增加坪效獲得更多利潤
TO B 產(chǎn)業(yè)園宿舍模式對標人群很大一部分是藍領人群。魔方生活服務集團有限公司（以下簡稱“魔方生活”）有關負責人也曾表示，藍領人群，奔赴城市主要的目的是為了賺錢，對住宿的要求不會像服務式公寓、白領公寓那么高，所以并都是需要獨立一間，宿舍型的上下鋪公寓對他們來說也能接受。由于有統(tǒng)一管理，這樣的公寓也安全、衛(wèi)生，也能營造家的氛圍。
據(jù)了解，中國的服務式公寓的坪效最高，可達到17.6%，藍領公寓基本也維持在17%左右。不過，藍領公寓坪效高的原因，并不是單一面積的坪效高、而是整體坪效高——上下鋪帶來的立方生意。雖然宿舍型產(chǎn)品的運營成本要高于白領公寓，但綜合坪效而言，藍領宿舍的整體利潤率要高于白領公寓。
“雙輪驅動”和“品牌矩陣”，吸引“企業(yè)客戶”
如何抓住“企業(yè)客戶”的心，是長租公寓運營商一直思考的問題。以上海為例，長租公寓市場其實非常大，上海有1000萬外來人口，很多有租房需求，但是目前市場上90%都是個人出租的民宅，剩下10%中，真正有品牌和專業(yè)管理的長租公寓，可能也只占不到百分之五。
所以，對于長租公寓品牌方來說，這塊市場前景廣闊。而對于B端的用戶，他們是一群業(yè)務場景非常明確的用戶，需求固定。在挑選產(chǎn)品時，更加關注產(chǎn)品是否能夠滿足他們的辦公或管理需求，會考慮這個產(chǎn)品是否能解決他的問題以及能否帶來更高的收益。所以在承接B端用戶時要抓住他們的需求點。
在長租公寓的發(fā)展上，安歆公寓的“雙輪驅動”值得參考。租賃業(yè)是一條線，有房東、資金方和運營方，在租賃業(yè)務線上安歆處在運營環(huán)節(jié)。安歆集團的雙輪驅動，主要按產(chǎn)業(yè)進行分類。與園區(qū)企業(yè)、政府等合作，向園區(qū)企業(yè)員工提供住宿服務，是“一個輪”；向城市餐飲及快遞等服務企業(yè)員工提供服務，是“另一個輪”。
在產(chǎn)品服務上，徐早霞稱：“企業(yè)滿不滿意，來自員工的滿意度，一定先服務C端，C端滿意了，B端才會滿意。”所以安歆集團在產(chǎn)業(yè)園一輪則采取“一園一策”，從政府產(chǎn)業(yè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位、企業(yè)畫像、人才畫像入手，根據(jù)不同的人才結構制定適配于園區(qū)的產(chǎn)品。在產(chǎn)品打造上安歆集團主要立足于B、C兩端做住宿，站在企業(yè)和員工的雙視角關注公寓性價比以及服務響應。在產(chǎn)品打造上，安歆集團注重私密性、儲存空間以及社交動線等因素，在滿足B端客戶辦公管理需求后，服務好C端受眾；在城市服務一輪中，由于服務業(yè)單個企業(yè)的需求較小，所以率先考慮的是位置和物業(yè)形態(tài)，圍繞基層員工做客戶端研究，圍繞企業(yè)可支配收入、商圈和意向客戶位置做調(diào)研。
另一個參考案例則是魔方生活的品牌矩陣。不同于安歆集團的職業(yè)劃分法，魔方公寓的品牌矩陣則是以產(chǎn)業(yè)以及意愿支配金額做出劃分。公寓品牌類型包括平價集中式“魔方公寓”、高端集中式“魔爾公寓”、面向企業(yè)的員工公寓“9號樓”、深圳地區(qū)的“V客青年公寓”、與各個品牌方合作的“聯(lián)盟品牌公寓”等。其中“9號樓”公寓是魔方公寓進軍B端市場的產(chǎn)品。與安歆集團相比，魔方公寓的品牌更多，所面向的受眾更廣。同時，這也意味著魔方公寓需要更強大的運營策略去經(jīng)營，對此，魔方公寓也在多方面下足功夫，以增強競爭力。
根據(jù)空間秘探調(diào)查，從產(chǎn)品角度看，魔方公寓大力發(fā)展單間或一居室產(chǎn)品，以有效解決戶型錯配的問題。從 2009 年至今，魔方生活公寓產(chǎn)品已經(jīng)迭代到第四代，第五代即將面世。魔方公寓、魔爾公寓、9 號樓公寓，不斷地根據(jù)年輕人的需求變化和城市特點進行完善。
在解決價格和地段錯配層面，魔方生活盡可能在地鐵周邊選址，以有效縮短租客的通勤時間，多途徑轉變市中心存量工業(yè)、辦公等低效土地用途，平衡區(qū)域職住需求。以 9 號樓公寓為例，其為企業(yè)員工住宿提供了一種全新方式：將位于市區(qū)的存量物業(yè)打造成 4 人間、6 人間的宿舍模式，既保持了居住的私密性，又在安全的前提下盡可能地降低居住成本。重點服務于公共服務類行業(yè)一線職工，積極承擔企業(yè)社會責任。
此外，魔方公寓、魔爾公寓等集中式長租公寓品牌，同樣綜合考量通勤、居住功能、價格的平衡，為建立從“ 一間房 ”到 “一張床 ” 的多層次租賃住房供應體系貢獻力量。每到節(jié)慶，公寓管家會張羅包餃子、嘗月餅、相親交友。工作之外，他們依然有組織、有溫暖，特別是對于 9 號樓公寓的住客而言，市區(qū)一張床只需要幾百元，但是生活的便利、安穩(wěn)，和城市的溫度，一樣都不缺。
所以，無論是“雙輪驅動”，還是“品牌矩陣”，說到底其實都是精準服務客戶，讓房子不在是一個物理的空間，而是真正通過運營，營造成家庭般的溫暖。商業(yè)和品牌，自然就會在高品質發(fā)展道路上勃勃生機。
長租公寓的未來，從追逐規(guī)模到資產(chǎn)價值最大化
長租公寓發(fā)展不到10年，商業(yè)賽道基本清晰?？傮w來說，從過去追逐規(guī)模，到慢慢追逐“資產(chǎn)價值最大化”進化。其中，長租公寓的存量改造、輕中重資產(chǎn)運營、追逐資產(chǎn)價值最大化三個趨勢值得我們關注。
/ 存量改造
2022年長租公寓市場整體承受了來自疫情反復、防疫管控、租賃放緩等多方面壓力。在2022年下半年經(jīng)濟活動逐漸恢復后，在建長租公寓項目加緊建設，加速入市，今年一季度以來多家公寓產(chǎn)品正式面世，預計接下來的三個季度將是長租公寓入市的一個爆發(fā)階段。
據(jù)空間秘探調(diào)查，近年來，不少新開業(yè)的長租公寓項目多是存量改造而成。以加拿大另類資產(chǎn)管理公司傅楓為例，其設立的中高端定位的長租公寓品牌“bling傅鄰”，第一個落地項目即上海五角場傅鄰行政公寓，2022年9月正式對外營業(yè)，并計劃今年全面開放營業(yè)，這是傅楓落地的第一個長租公寓，就是存量改造項目，該項目位于楊浦區(qū)新江灣城板塊，包含辦公及酒店業(yè)態(tài)，經(jīng)改建為長租公寓投入市場。
因此，盡管近年來各地都在大力主推地價較低的租賃型用地，但是市面上更多的包括舊廠房、工業(yè)遺存、辦公用地、酒店等仍是長租公寓項目的重要標的。
/ 輕中重資產(chǎn)各發(fā)力，運營王道
長租公寓發(fā)展至今，運營模式逐漸清晰，普遍意義上可分為輕資產(chǎn)、中資產(chǎn)、重資產(chǎn)三類。長租公寓的輕資產(chǎn)模式僅提供長租公寓的委托管理服務，不涉及物業(yè)的租賃與投資；中資產(chǎn)指公寓運營方向業(yè)主包租物業(yè)，重新裝修后出租給租客，并進行長期管理賺取增值；重資產(chǎn)模式則是運營商通過自建、收購等方式獲取并持有房源，然后對外出租。
輕資產(chǎn)運營模式企業(yè)準入門檻低，前期少量投入即可在短時間內(nèi)開展業(yè)務。因此，很多公司選擇輕資產(chǎn)模式運營。重資產(chǎn)模式勝在對項目把控的穩(wěn)定性，品牌及產(chǎn)品塑造的標準性，系統(tǒng)及運營輸出的統(tǒng)一性。此外，重資產(chǎn)模式對持有方的資金及資源要求較高，因而多是國企、開發(fā)商、金融機構采取該類模式。中資產(chǎn)模式則以包租為主，重新裝修后出租給租客，并進行長期管理賺取增值。
其中，由于重資產(chǎn)模式前期投入成本高、投資回報周期長的不足。所以越來越多的企業(yè)會選擇輕資產(chǎn)和中資產(chǎn)運營，以減少風險。以安歆集團為例其目前的輕重資產(chǎn)和包租項目占比是49%和51%。當然，也有選擇重資產(chǎn)運營的，比如睿星資本。睿星資本中國董事總經(jīng)理馬千里在接受媒體采訪時表示，現(xiàn)在拓展輕資產(chǎn)運營或者做收并購，都還不是特別成熟，因為目前還沒有特別多好的產(chǎn)品，無論是開發(fā)或改造，還需要自己把產(chǎn)品做出來。“現(xiàn)階段睿星資本會持續(xù)做重資產(chǎn)，未來可能會多元化一些?！?/p>
/ 進階“微利可持續(xù)”時代，追逐資產(chǎn)價值最大化
近年來，不少長租公寓納入保障性租賃住房體系，“納保”是長租公寓未來趨勢之一，對于“納?！毙辛械谋Ｕ闲宰赓U住房來說，“微利可持續(xù)”的健康發(fā)展模式將成為常態(tài)。在這一過程中，企業(yè)要想實現(xiàn)良好運營，除了需要各地制定合理的保障性租賃住房租金價格，以及落實相關扶持政策外，還需要提高企業(yè)自身的運營管理能力。
此外，從市場維度來看，追求長租公寓資產(chǎn)價值最大化，也是這個行業(yè)發(fā)展的必然路徑。國內(nèi)資本目前已經(jīng)逐漸把長租公寓做到穩(wěn)定的價值所在，中國長租公寓市場從邏輯上看越來越與國際接軌。
除了遵循國家相關政策以外，長租公寓本質上是一門生意，是一項投資。投資首要考慮的，是未來這個項目是否可以交易和退出。國內(nèi)市場，上海和北京的大宗交易在全國的流動性都是最好的，其中7成以上的交易在上海。所以，對于資產(chǎn)價值最大化的邏輯，對規(guī)模相對不會像過去那么在意，而是要挖掘到好項目，這樣未來才能有比較好的收益，這是本質所在。
目前，中國長租公寓市場還處于初期，優(yōu)質資產(chǎn)還不夠多，但是，中國租房市場足夠大，中國也完全具備成為全球租賃住房市場之一的條件?？上驳氖?，這幾年，長租公寓品牌也走在正確的道路上，遵循規(guī)律，才有實現(xiàn)資產(chǎn)價值最大化的可能。這也是行業(yè)都較為看好2023年，今年或有兩家長租公寓品牌IPO成功，而未來五年，或有更多家實現(xiàn)上市夢想的原因所在。
綜上，經(jīng)歷過“跑馬圈地”、失速狂奔的草莽年代，中國的長租公寓正在經(jīng)歷一個全新階段，長租公寓還有許多“處女地”尚待開墾，還有許多可以值得去做的事情。長租公寓，未來可期！