界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
“地產(chǎn)屬周期性市場(chǎng)，目光要放長(zhǎng)遠(yuǎn)，以年或是每季來(lái)看，意義不大。”在3月16日的業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上，李嘉誠(chéng)長(zhǎng)子李澤鉅這樣說(shuō)道。
作為長(zhǎng)江實(shí)業(yè)集團(tuán)（01113.HK，下稱“長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)”）主席兼董事總經(jīng)理，李澤鉅這次交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。2022年財(cái)報(bào)披露，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)去年實(shí)現(xiàn)總收入795.51億港元，同比減少4.43%；實(shí)現(xiàn)股東應(yīng)占溢利216.83億港元，同比增長(zhǎng)2.08%；每股溢利為5.98港元，較2021年增加3.6%。
對(duì)此，李澤鉅表示，這是由于報(bào)告期內(nèi)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)完成了很多主要的策略交易，才實(shí)現(xiàn)盈利正增長(zhǎng)。
比如在2022年3月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)賣(mài)掉英國(guó)倫敦5Broadgate甲級(jí)寫(xiě)字樓的全部實(shí)益權(quán)益，代價(jià)約74.67億港元；4月份再完成其飛機(jī)租賃業(yè)務(wù)的出售，總代價(jià)約332億港元；去年9月，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)還宣布將以208億港元出售香港波老道21號(hào)豪宅項(xiàng)目。
2022年，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)的收入主要來(lái)自物業(yè)銷(xiāo)售、物業(yè)租賃、酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)和英式酒館業(yè)務(wù)，此外還有部分基建及實(shí)用資產(chǎn)業(yè)務(wù)。
在核心業(yè)務(wù)物業(yè)銷(xiāo)售方面，2022年長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入（包括攤占合營(yíng)企業(yè)）為257.56億港元，同比下滑31.86%。主要是來(lái)自香港Sea to Sky和21 Borrett Road第1期的住宅單位及車(chē)位、上海商用發(fā)展物業(yè)——世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)、廣州逸翠莊園和北京譽(yù)天下的住宅單位。
分地區(qū)來(lái)看，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)去年僅海外業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)收入增長(zhǎng)，為13.29億港元，同比增長(zhǎng)277.56%。
在香港和內(nèi)地則分別實(shí)現(xiàn)收入145.11億港元和99.16億港元，同比下滑了7.71%和54%。
長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)表示，2022年香港樓市受疫情、加息周期等因素影響放緩。而在內(nèi)地，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)于2022年上半年完成出售上海世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)，帶來(lái)收益貢獻(xiàn)，但受整體樓市環(huán)境影響，集團(tuán)內(nèi)地物業(yè)銷(xiāo)售收益較2021年依然減少。
早在2021年9月，老牌港商希慎興業(yè)就發(fā)布公告稱，要以35億元收購(gòu)長(zhǎng)實(shí)旗下位于上海的世紀(jì)盛薈廣場(chǎng)。該項(xiàng)目包括一座24層高的大樓及一個(gè)3層地庫(kù)，位于上海靜安區(qū)核心地段，于2005年被李嘉誠(chéng)購(gòu)得，但此后長(zhǎng)期空置未啟用。
另一重要業(yè)務(wù)物業(yè)租賃，由于零售及寫(xiě)字樓物業(yè)租務(wù)持續(xù)受疫情影響，2022年共實(shí)現(xiàn)租金收入為58.43億港元，較2021年也減少了8.5億港元。
“收入減少的部分原因是去年3月完成了出售英國(guó)倫敦5 Broadgate物業(yè)權(quán)益?！遍L(zhǎng)實(shí)集團(tuán)指出，相關(guān)出售既釋放物業(yè)潛藏價(jià)值，也將資本調(diào)配至其他投資機(jī)會(huì)。數(shù)據(jù)顯示，該物業(yè)出售獲得確認(rèn)收益7.38億港元。
接下來(lái)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)將繼續(xù)物色高質(zhì)投資物業(yè)，優(yōu)化租賃物業(yè)組合，進(jìn)一步穩(wěn)固收入。期內(nèi)，集團(tuán)投資物業(yè)大多位于香港，包括中環(huán)的長(zhǎng)江集團(tuán)中心、長(zhǎng)江集團(tuán)中心二期及華人行、尖沙咀的1881 Heritage、紅磡的黃埔天地等，合計(jì)持有面積約1760萬(wàn)平方呎。
值得一提的是，也得益于其他幾項(xiàng)業(yè)務(wù)的增長(zhǎng)，令長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)在經(jīng)濟(jì)下行的2022年仍能保持盈利。
以酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)為例，去年實(shí)現(xiàn)收入32.28億港元，同比增加5.17萬(wàn)港元。數(shù)據(jù)顯示，去年的酒店平均入住率由2021年的37%上升至58%，且服務(wù)套房以長(zhǎng)租住客為主，平均入住率維持在約90%。
另外，還有物業(yè)及項(xiàng)目管理收入8.96億港元，同比增長(zhǎng)0.9%；英式酒館業(yè)務(wù)收入209.39億港元，同比增長(zhǎng)46.59%；基建及實(shí)用資產(chǎn)業(yè)務(wù)收入228.89億港元，同比增長(zhǎng)9.69%。
2022年，當(dāng)眾多企業(yè)正苦于償債高壓未解之際，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)卻在降負(fù)債。截至報(bào)告期末，集團(tuán)的銀行及其他借款總額為486億港元，同比2021年減少479億港元，其中于1年內(nèi)到期借款僅25億港元。
近幾年，公開(kāi)市場(chǎng)也鮮少能看見(jiàn)長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)投資拿地的身影，而即便是拿地也歷經(jīng)多次流標(biāo)。
在李澤鉅看來(lái)，集團(tuán)早幾年沒(méi)有在高點(diǎn)時(shí)買(mǎi)入大量物業(yè)，當(dāng)前平均土地成本更具競(jìng)爭(zhēng)力，“我們投地不會(huì)有志在必得的心態(tài)，合理出價(jià)，買(mǎi)到就高興，買(mǎi)不到也是塞翁失馬?！?/p>
根據(jù)財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，在2021及2022年度內(nèi)，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)以300多億港元共獲得了4幅政府地塊及兩個(gè)重建發(fā)展項(xiàng)目。
比如啟德4E區(qū)2號(hào)地盤(pán)住宅/零售用地、元朗流業(yè)街住宅地皮、將用作興建住宅/零售物業(yè)之土瓜灣重建項(xiàng)目、屯門(mén)大欖住宅地皮、西營(yíng)盤(pán)皇后大道西/賢居里重建項(xiàng)目，以及啟德2A區(qū)4號(hào)、5(B)號(hào)及10號(hào)地盤(pán)住宅/零售用地。
目前，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)仍擁有一定體量的土儲(chǔ)。截至報(bào)告期末，其擁有可開(kāi)發(fā)土地儲(chǔ)備約833萬(wàn)平方米，其中位于香港77萬(wàn)平方米，另有711萬(wàn)平方米位于內(nèi)地，以及約44.4萬(wàn)平方米位于海外。
對(duì)于外界的“撤離海外，回歸國(guó)內(nèi)”傳言，李澤鉅表示，長(zhǎng)實(shí)集團(tuán)是全球公司，都屬于本地市場(chǎng)，“對(duì)股東來(lái)講在哪里賣(mài)樓不重要，最重要是賺錢(qián)回來(lái)。”